Олена підписала попередній договір на квартиру в Барселоні і заплатила 10% задатку - потім дізналась, що їй потрібен NIE, апостиль на три документи і переклад паспорта від Traductor Jurado, і що таких перекладачів з укр. мови в Іспанії всього чотири. До підписання основної угоди залишалось три тижні. Вона встигла, але ледве - і заплатила за терміновість вдвічі більше стандартної ставки.
Документальна і перекладацька частина при купівлі нерухомості за кордоном - це не технічна формальність в кінці процесу. Це реальний фактор який може заблокувати угоду на місяць або збільшити витрати на кілька сотень євро. В кожній з 5 популярних країн свої правила: хто може перекладати твої документи, що треба апостилювати, де отримати місцевий ідентифікаційний номер і чи обов’язково їхати особисто. Розберемо кожну країну детально.
Порівняння: 5 країн одним поглядом¶
| Країна | Місцевий номер | Хто перекладає | Апостиль обов’язковий | Особиста присутність |
|---|---|---|---|---|
| Іспанія | NIE | Тільки Traductor Jurado (MAEC) | Так | Ні (адвокат з довіреністю) |
| Португалія | NIF | Ліцензований перекладач або нотаріус | Рекомендовано | Ні |
| Італія | Codice Fiscale | Присяжний перекладач + апостиль | Так | Ні |
| Туреччина | Vergi Kimlik | Тільки турецький yeminli tercüman | Так | Так (особисто або довірена особа) |
| Греція | AFM | Ліцензований перекладач (на грецьку) | Так | Ні |
Іспанія: Traductor Jurado і NIE¶
Іспанія популярна серед українців для купівлі нерухомості - Коста дель Соль, Барселона, Аліканте, Валенсія. Але тут є специфіка яка б’є саме по людях з рідкісними мовами, включно з українською.
Traductor Jurado - тільки він і ніхто інший¶
Traductor Jurado - це не просто “сертифікований перекладач” в загальному розумінні. Це перекладач особисто призначений Міністерством закордонних справ Іспанії (MAEC - Ministerio de Asuntos Exteriores). Він склав державний іспит, отримав унікальний реєстраційний номер, і його підпис і печатка внесені в реєстр МЗС. Тільки його переклад має силу публічного документа для іспанського нотаріуса, реєстру нерухомості і банку.
Переклад від звичайного бюро перекладів, від нотаріально завіреного перекладача з України чи Польщі, від присяжного перекладача з Німеччини - для Іспанії не підходить. Виключно Traductor Jurado.
Повний реєстр MAEC доступний на офіційному сайті Міністерства закордонних справ Іспанії. Перш ніж замовляти - перевір перекладача в цьому реєстрі.
Проблема для українців: Traductores Jurados для мовної пари “укр.-іспанська” в Іспанії буквально лічені одиниці - приблизно 4-5 на всю країну. Це означає черги, вищі тарифи і неможливість замовити “до завтра”. Плануй переклад мінімум за 2-3 тижні до дати підписання угоди.
Якщо хочеш заздалегідь зрозуміти що написано в твоєму документі або підготувати чернетку для власного розуміння, онлайн-сервіси типу ChatsControl дозволяють швидко отримати неофіційний переклад - але для нотаріуса все одно знадобиться Traductor Jurado.
NIE - без нього угода не відбудеться¶
NIE (Número de Identificación de Extranjero) - ідентифікаційний номер іноземця в Іспанії. Без нього неможливо підписати Escritura Pública (угоду купівлі-продажу), відкрити банківський рахунок, оформити іпотеку або зареєструвати нерухомість на своє ім’я.
Де отримати: - В Іспанії в поліцейській комісарії (Comisaría) - потрібен попередній запис, очікування 1-3 тижні - Через іспанське консульство в країні де ти перебуваєш - 2-4 тижні
Документи: паспорт, заповнена форма EX-15, обґрунтування потреби в NIE (наприклад, копія попереднього договору купівлі). Вартість: ~€10-15. NIE безстроковий.
Апостиль ДО перекладу - критична послідовність¶
В Іспанії (і в більшості інших країн) правильна послідовність така:
- Отримуєш оригінальний документ
- Апостиль ставиться на оригінал в Україні або країні видачі документа
- Апостильований оригінал несеш Traductor Jurado
- Отримуєш переклад з підписом, печаткою і заявою перекладача про точність
Дуже поширена помилка: спочатку зробити переклад, потім апостилювати переклад. Апостиль підтверджує справжність ОРИГІНАЛЬНОГО документа, а не перекладу. Якщо прийдеш апостилювати готовий переклад - отримаєш відмову, і треба починати спочатку.
Детально про апостиль на українські документи - в окремій статті.
Документи, які перекладаються для купівлі¶
Стандартний пакет для купівлі нерухомості в Іспанії: - Паспорт (або інший документ що посвідчує особу) - Свідоцтво про шлюб або розлучення (якщо стосується угоди - спільна власність, цивільний стан покупця) - Виписка з банку або довідка про джерело коштів (часто вимагає іспанський банк при перевірці AML) - Довіреність (Poder Notarial) якщо купуєш через адвоката
Вартість перекладів (укр.-іспан. мовна пара): приблизно €100-200 за один документ. Повний пакет: €300-800 залежно від обсягу.
Нотаріус і інтерпретатор при підписанні¶
Фінальна угода підписується у нотаріуса (Escritura Pública de Compraventa). Нотаріус зобов’язаний прочитати і пояснити умови угоди обом сторонам - і якщо покупець не розуміє іспанської, присутність офіційного інтерпретатора обов’язкова. Як зазначено в гайді idealista для іноземних покупців:
If the buyer does not speak Spanish, the presence of an official interpreter is required, or in some cases, the lawyer can act as a translator.
На практиці: більшість іноземних покупців наймають іспанського адвоката (gestor) ще на початку процесу. Якщо адвокат говорить укр. або рос. і іспанською - питання інтерпретатора закривається автоматично.
Витрати при купівлі в Іспанії¶
| Стаття | Вартість |
|---|---|
| Переклади (стандартний пакет) | €300-800 |
| NIE | €10-15 |
| Нотаріус + реєстрація | 0.5-1% від вартості |
| ITP - податок на передачу (вторинна нерухомість) | 6-10% залежно від регіону |
| IVA (ПДВ) для нової нерухомості | 10% |
| Адвокат | 1-2% від вартості |
Термін від підписання попереднього договору до Escritura: 4-8 тижнів.
Португалія: NIF і найпростіший документообіг¶
Португалія часто виграє порівняння з іншими країнами Південної Європи за простотою оформлення нерухомості для іноземців - і ця репутація відповідає реальності.
NIF - не NIE¶
Перша плутанина: в Португалії не NIE як в Іспанії, а NIF (Número de Identificação Fiscal) - суто португальський податковий номер, аналог укр. ІПН. Без NIF не можна підписати жоден договір нерухомості або відкрити банківський рахунок.
Де отримати NIF: - Через португальське консульство в Україні або в будь-якій країні де ти перебуваєш - зазвичай 1-3 тижні, безкоштовно або мінімальна плата - В Португалії особисто в Finanças (податкова) - в день звернення - Через адвоката в Португалії за довіреністю - найзручніший варіант якщо ти тільки плануєш поїздку або ще не знаєш терміни
Вимоги до перекладів¶
Португалія не вимагає суворо “Traductor Jurado” як Іспанія. Переклади для нотаріуса може робити ліцензований перекладач з нотаріальним засвідченням. Деякі португальські нотаріуси приймають документи англійською без перекладу - але це на розсуд конкретного нотаріуса і конкретного документа.
На практиці для купівлі нерухомості в Португалії перекладають: - Паспорт - нотаріально засвідчений переклад - Довіреність (Procuração) якщо купуєш через адвоката - перекладена і апостильована - Документи про підтвердження коштів якщо банк або нотаріус запитує
Апостиль на укр. документи бажаний, але вимоги значно гнучкіші ніж в Іспанії. Для фінального акту купівлі-продажу (Escritura de Compra e Venda) апостиль на всіх іноземних документах - стандартна практика.
Порядок купівлі¶
- NIF для покупця
- Перевірка юридичної чистоти нерухомості (Certidão Predial - кадастровий виписок, перевірка обтяжень)
- CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) - попередній договір, задаток 10-20%
- Підготовка документів і перекладів
- Escritura у нотаріуса - фінальна угода з реєстрацією права власності
Термін від пропозиції до Escritura: 60-90 днів.
Витрати при купівлі в Португалії¶
| Стаття | Вартість |
|---|---|
| IMT (податок на передачу нерухомості) | 0-7.5% прогресивно залежно від вартості |
| Гербовий збір (Imposto de Selo) | 0.8% від вартості |
| Нотаріус + реєстрація | €500-1 000 |
| Переклади (стандартний пакет) | €150-350 |
| Адвокат | 1-2% від вартості |
Загальні витрати при закритті: 7-10% від вартості нерухомості. Це один з найнижчих показників серед цих 5 країн.
Італія: Codice Fiscale і принцип взаємності¶
В Іт. є один нюанс якого немає в жодній іншій з цих 5 країн - і його треба з’ясувати ще до того як починаєш серйозно дивитися на об’єкти.
Принцип взаємності для не-ЄС громадян¶
Стаття 16 Цивільного кодексу Іт. встановлює: громадяни країн поза ЄС можуть купувати нерухомість в Іт. тільки якщо їхня країна дозволяє громадянам Іт. купувати нерухомість у відповідь. Як це формулюють самі іт. юристи (lawzana.com):
A non-Italian resident foreign citizen can purchase property in Italy as long as their home country allows Italian citizens to do the same.
Для українців: Україна дозволяє громадянам Іт. купувати нерухомість, тому принцип взаємності виконується. Але кожен нотаріо (notaio) в Іт. перевіряє це самостійно перед угодою. Уточни питання взаємності з нотаріусом заздалегідь - ДО підписання попереднього договору і внесення задатку. Якщо взаємність не підтверджена - угода може бути визнана недійсною, і витрати ніхто не компенсує.
Codice Fiscale¶
Codice Fiscale - унікальний ідентифікатор платника податків в Іт., без якого неможлива жодна юридична або фінансова операція. Він складається з 16 символів (літери і цифри), видається безстроково і безкоштовно.
Де отримати: - В будь-якому відділенні Agenzia delle Entrate (іт. податкова) - в день звернення, безкоштовно - В іт. консульстві в Україні або будь-якій іншій країні - Через адвоката в Іт. за довіреністю
Документи і переклади для нотаріо¶
Нотаріо (notaio) в Іт. - це публічний службовець держави, який діє від імені держави, а не від імені покупця чи продавця. Він перевіряє законність угоди, стягує податки і реєструє право власності.
Всі іноземні документи для нотаріо мають бути: 1. Апостильовані відповідно до Гаазької конвенції 1961 року 2. Перекладені на іт. мову присяжним перекладачем (traduttore giurato)
Стандартний пакет: - Паспорт + апостиль + переклад на іт. - Свідоцтво про шлюб або акт цивільного стану (якщо стосується угоди) - Procura Speciale (спеціальна довіреність) якщо ти не приїжджаєш особисто - обов’язково з апостилем і нот. засвідченим перекладом на іт. - Корпоративні документи якщо купує юридична особа
Детальніше про різницю між апостилем і легалізацією документів читай в окремому матеріалі.
Дистанційна купівля¶
Іт. дозволяє повністю дистанційну купівлю. Схема: 1. Підписуєш Procura Speciale у нотаріуса в Україні 2. Апостиль на довіреність 3. Нот. засвідчений переклад на іт. 4. Надсилаєш адвокату в Іт.
Адвокат підписує Compromesso (попередній договір) і потім Rogito (остаточний акт купівлі-продажу). Ти фізично не з’являєшся.
Витрати при купівлі в Іт.¶
| Стаття | Вартість |
|---|---|
| Реєстраційний податок - основне житло | 2% від кадастрової вартості |
| Реєстраційний податок - інвестиційна купівля | 9% від кадастрової вартості |
| Нотаріо | 1-2% від вартості + фіксовані збори |
| Переклади (стандартний пакет) | €200-500 |
| Адвокат | 1-2% від вартості |
Загальні витрати: 3-5% для основного житла, 10-12% для інвестиційної купівлі. Термін від попереднього договору до Rogito: 2-4 місяці.
Туреччина: ТАПУ і обов’язковий перекладач¶
Туреч. - країна де найбільше специфічних вимог саме до перекладів і де порушення цих вимог найшвидше зупиняє угоду.
Vergi Kimlik і реєстрація¶
Vergi Kimlik Numarası - турецький податковий номер, без якого неможливо відкрити рахунок в турецькому банку, купити нерухомість або підключити утиліти.
Отримати просто: будь-яке відділення Vergi Dairesi (податкова), паспорт, безкоштовно, 15-30 хвилин. Номер видається в той же день. Деякі ріелтори допомагають іноземцям отримати Vergi Kimlik прямо в офісі.
ТАПУ і чому присяжний перекладач обов’язковий¶
ТАПУ (Tapu Senedi) - свідоцтво про право власності на нерухомість в Туреч. Підписання відбувається безпосередньо в Tapu ve Kadastro Müdürlüğü (Управлінні земельного кадастру) при офіційному держслужбовці.
І ось ключовий момент: якщо іноземний покупець не говорить турецькою, присутність присяжного перекладача при ТАПУ-угоді - законодавча вимога. Як прямо зазначено в документах Управління земельного кадастру:
For foreign buyers who do not speak Turkish, the presence of a sworn translator during the TAPU signing process is mandatory.
Без перекладача ТАПУ-офіс угоду не проводить - це не рекомендація і не “зазвичай потрібен”, а законодавча вимога.
Yeminli tercüman - тільки турецький¶
Перекладач для ТАПУ - yeminli tercüman (присяжний перекладач в Туреч.). І ось що принципово: переклад паспорта та інших документів для ТАПУ-офісу має робити саме турецький yeminli tercüman. Переклади зроблені в Україні, Польщі, Румунії чи будь-якій іншій країні - навіть нотаріально засвідчені - ТАПУ-офіс не приймає.
Вартість перекладача при ТАПУ-угоді: - Якщо тільки покупець іноземець: ₺2 000 - ₺10 000 залежно від міста і часу - Якщо і покупець і продавець іноземці: до ₺48 400
DAB сертифікат - обов’язкова конвертація валюти¶
Купуючи нерухомість в Туреч., ти зобов’язаний конвертувати суму покупки з іноземної валюти в турецькі ліри через турецький банк і отримати DAB (Döviz Alım Belgesi) - довідку про проведення конвертації. Сума в DAB має точно відповідати задекларованій вартості в ТАПУ. Без DAB угода не проводиться.
SPK звіт - обов’язкова незалежна оцінка¶
З 2019 року для іноземних покупців в Туреч. обов’язкова незалежна оцінка нерухомості ліцензованим SPK-оцінщиком. Вартість: $300-500. Термін виготовлення: 3-7 робочих днів. Без звіту ТАПУ-офіс угоду не проведе.
Зміни з 2026 року¶
З 1 січня 2026 року офіційна базова вартість нерухомості для розрахунку ТАПУ-мита зросла в багатьох регіонах Туреч. в 3 рази (в деяких муніципалітетах - до 300-600% від рівня 2025 року). ТАПУ-мито - 4% від задекларованої вартості, ділиться між покупцем і продавцем. Перед підписанням будь-якого договору уточни актуальний кадастровий показник для конкретного об’єкта.
Повний перелік документів для ТАПУ¶
| Документ | Вимоги |
|---|---|
| Паспорт | Оригінал + сертифікований переклад на турецьку (yeminli tercüman) |
| 2 біометричних фото | 4×6 см |
| Vergi Kimlik | Отримується на місці, в день |
| SPK звіт про оцінку | $300-500, 3-7 робочих днів |
| DASK страховка | Обов’язкове страхування від землетрусу |
| DAB сертифікат | Підтвердження конвертації валюти через турецький банк |
| Довіреність (якщо є) | Нот. засвідчена + апостиль + переклад на турецьку |
Витрати при купівлі в Туреч.¶
| Стаття | Вартість |
|---|---|
| ТАПУ-мито | 4% від задекларованої вартості |
| SPK оцінка нерухомості | $300-500 |
| Присяжний перекладач (yeminli tercüman) | ₺2 000-48 400 |
| Переклад паспорта і документів | ₺1 000-3 000 |
| DASK страховка | Залежить від площі та регіону |
| Юридичні послуги | ₺15 000-60 000 залежно від складності |
Загальні витрати при купівлі: 5-8% від вартості нерухомості. Термін від пропозиції до ТАПУ: 1-3 місяці.
Греція: AFM і переклад виключно на грецьку¶
Греція - особлива у тому що переводити треба саме на грецьку мову, а не просто засвідчувати переклад. Мовна вимога тут строгіша ніж у більшості інших країн.
AFM - грецький ІПН¶
AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) - 9-значний ідентифікаційний номер платника податків в Греції, обов’язковий для купівлі нерухомості, відкриття банківського рахунку і сплати ENFIA (щорічний податок на нерухомість). Видається безкоштовно, безстроковий.
Де отримати: - Через портал AADE онлайн (якщо є ЄС-резиденція) - Особисто в будь-якому ДОУ (грецька податкова) - Через грецького адвоката або бухгалтера за нот. засвідченою довіреністю з апостилем - якщо не можеш приїхати
Вимоги до перекладу¶
Греція - найсуворіша з цих 5 країн у питанні мови перекладу. Всі документи, що подаються до державних органів або нотаріусу, мають бути перекладені на грецьку мову і нот. засвідчені. Деякі банки приймають документи англійською, але для самої угоди купівлі-продажу грецька обов’язкова.
Як зазначено в офіційному гайді для іноземних покупців нерухомості в Греції:
It’s essential to have all documents translated into Greek and officially notarized.
Що перекладається: - Паспорт - Довіреність - якщо купуєш через адвоката: нот. засвідчена в Україні + апостиль + переклад на грецьку - Свідоцтво про шлюб або розлучення (якщо стосується угоди) - Підтвердження джерела коштів якщо запитує нотаріус або банк
Вартість пакету перекладів: €150-400 для стандартного набору документів.
Golden Visa: поріг і терміни¶
Греція пропонує одну з найбільш доступних Golden Visa в ЄС. Мінімальний інвестиційний поріг: - €250 000 для деяких категорій: пам’ятки архітектури, нерухомість що змінює призначення на житлове, конверсія комерційної на житлову - €400 000 для стандартних квартир в більшості регіонів
Golden Visa дає вид на проживання в Греції і фактично вільний в’їзд в Шенгенську зону. Термін від подачі документів до отримання картки: 6-9 місяців.
Для Golden Visa додатково знадобляться: медичне страхування, фото, довідка про відсутність судимостей, і повний переклад всіх документів на грецьку з нот. засвідченням.
Дистанційна купівля через адвоката¶
Греція прямо дозволяє купівлю нерухомості без особистої присутності покупця. Схема: 1. Підписуєш Power of Attorney (довіреність) у нотаріуса в Україні 2. Апостиль 3. Нот. засвідчений переклад на грецьку 4. Надсилаєш грецькому адвокату
Адвокат отримує AFM, проводить due diligence (юридична перевірка), підписує попередній договір і фінальну угоду. Ти отримуєш свідоцтво про власність без поїздки до Греції.
Про апостиль за Гаазькою конвенцією і в яких країнах він діє - читай окрему статтю.
Витрати при купівлі в Греції¶
| Стаття | Вартість |
|---|---|
| Трансфертний податок | 3% від об’єктивної вартості |
| Нотаріальні витрати | 1-2% від вартості |
| Реєстраційний збір | ~0.5% від вартості |
| Адвокат | 1-2% від вартості |
| Переклади і апостиль | €150-400 |
Загальні витрати: 8-12% від вартості нерухомості. Термін звичайної купівлі: 1-3 місяці.
Типові помилки і підводні камені¶
Апостиль ставлять після перекладу¶
Найпоширеніша помилка у всіх 5 країнах, але особливо дорога в Іспанії де переклад від Traductor Jurado коштує €100-200 за документ. Апостиль підтверджує справжність ОРИГІНАЛЬНОГО документа - не перекладу. Якщо ти апостилював переклад - він не має юридичної сили. Правильна послідовність: оригінал → апостиль на оригінал → переклад апостильованого оригіналу.
Переклад зроблений в Україні для Туреч.¶
Для ТАПУ-офісу переклади виконані за межами Туреч. не приймаються взагалі - навіть якщо вони нот. засвідчені і апостильовані. Тільки турецький yeminli tercüman. Якщо ти зробив переклад паспорта в Україні і плануєш його використати в ТАПУ - марна витрата грошей.
Неперевірений принцип взаємності в Іт.¶
Якщо нотаріо підписав угоду без перевірки взаємності, і потім цю угоду хтось оскаржив - угода може бути визнана недійсною. Витрати не повертаються. Перевіряй питання взаємності ДО попереднього договору і ДО внесення задатку.
Довіреність без апостиля або на неправильній мові¶
Якщо ти купуєш дистанційно через адвоката - довіреність має бути нот. засвідчена, апостильована і перекладена на мову країни купівлі. Якщо хоча б один пункт відсутній - адвокат юридично не зможе представляти твої інтереси. Конкретні вимоги до довіреності уточни у адвоката тієї країни де купуєш.
Кадастрові зміни в Туреч. у 2026 році¶
Базова вартість нерухомості для ТАПУ-мита різко зросла в 2026 році. Якщо ти розраховував витрати за старими цифрами - перерахуй. Мито 4% від нової бази може бути в 3 рази вищим ніж рік тому.
FAQ¶
Що таке NIE в Іспанії і як його отримати?¶
NIE (Número de Identificación de Extranjero) - ідентифікаційний номер іноземця для всіх юридичних і фінансових операцій в Іспанії. Отримують в іспанській поліції або через консульство, термін 1-4 тижні, вартість ~€10-15. Без NIE неможливо підписати угоду купівлі-продажу або відкрити банківський рахунок.
Чи можуть українці купити нерухомість в Іт.?¶
Так. Між Україною і Іт. діє принцип взаємності (ст. 16 Цивільного кодексу Іт.): Україна дозволяє громадянам Іт. купувати нерухомість, тому й українці можуть купувати в Іт. Але кожен нотаріо перевіряє це індивідуально перед угодою - краще уточнити заздалегідь і мати підтвердження від укр. юриста або консульства.
Скільки коштує пакет перекладів для купівлі квартири в Іспанії?¶
Паспорт + виписка з банку + довіреність - в середньому €300-800 залежно від обсягу. Мовна пара укр.-іспан. дорожча за, наприклад, англ.-іспан. через нестачу Traductores Jurados з укр. мови в Іспанії (їх близько 4-5 на всю країну). Плануй замовлення мінімум за 2-3 тижні до дати підписання.
Чи потрібно особисто приїхати для підписання угоди?¶
В Португалії, Іт. і Греції - ні, якщо є нот. засвідчена довіреність з апостилем. В Іспанії теж можна через адвоката. В Туреч. на ТАПУ-угоді покупець або довірена особа зобов’язані бути фізично присутніми разом з присяжним перекладачем - дистанційна угода без особистої присутності не проводиться.
Чи приймають в Туреч. переклади зроблені в Україні?¶
Ні. Переклад паспорта і інших документів для ТАПУ-офісу має робити виключно турецький yeminli tercüman. Переклади зроблені в будь-якій іншій країні, включно з нот. засвідченими в Україні, ТАПУ-офіс не приймає.
Яка країна найпростіша для оформлення нерухомості з огляду на переклади?¶
Португалія: мінімальний пакет перекладів (€150-350), прозорі нотаріальні витрати €500-1 000, загальні витрати 7-10% від вартості. Іт. і Греція теж відносно прості - складніші перекладацькі вимоги в Іспанії (дефіцит Traductores Jurados з укр. мови) і Туреч. (обов’язковий перекладач безпосередньо на угоді).
Джерела¶
- Реєстр Traductores Jurados Іспанії - Міністерство закордонних справ MAEC
- Idealista: 11 кроків для іноземців при купівлі нерухомості в Іспанії 2026
- InspectOS: купівля нерухомості в Португалії для іноземців 2026
- Lawzana: купівля нерухомості в Іт. для не-ЄС громадян - принцип взаємності
- Arnonesicomo: умова взаємності в Іт. - юридичний аналіз
- Bilal Alyar: процедура ТАПУ для іноземців у Туреч. 2026
- DDA Real Estate: купівля і реєстрація нерухомості в Туреч.
- Investment Visa: купівля нерухомості в Греції - гайд для іноземців
- BuyGreece: Golden Visa через нерухомість - повний гайд 2026
Потрібен професійний переклад?
AI-переклад + перевірка перекладачем + нотаріальне завірення
Замовити переклад →