Олена подписала предварительный договор на квартиру в Барселоне и заплатила задаток 10% - потом выяснила, что ей нужен NIE, апостиль на три документа и перевод паспорта от Traductor Jurado, и что таких переводчиков с украинского языка в Испании всего четыре. До подписания основного договора оставалось три недели. Успела - но заплатила за срочность вдвое больше.
Документальная и переводческая часть при покупке недвижимости за рубежом - это не технический формальность в конце процесса. Это реальный фактор, который может заблокировать сделку на месяц или увеличить расходы на несколько сотен евро. В каждой из 5 популярных стран свои правила: кто может переводить твои документы, что нужно апостилировать, где получить местный идентификационный номер и обязательно ли приезжать лично. Разберём каждую страну детально.
Сравнение: 5 стран одним взглядом¶
| Страна | Местный номер | Кто переводит | Апостиль обязателен | Личное присутствие |
|---|---|---|---|---|
| Испания | NIE | Только Traductor Jurado (MAEC) | Да | Нет (адвокат с доверенностью) |
| Португалия | NIF | Лицензированный переводчик или нотариус | Рекомендуется | Нет |
| Италия | Codice Fiscale | Присяжный переводчик + апостиль | Да | Нет |
| Турция | Vergi Kimlik | Только турецкий yeminli tercüman | Да | Да (лично или доверенное лицо) |
| Греция | AFM | Лицензированный переводчик (на греческий) | Да | Нет |
Испания: Traductor Jurado и NIE¶
Испания популярна среди покупателей недвижимости - Коста дель Соль, Барселона, Аликанте, Валенсия. Но здесь есть специфика, которая особенно ощутима для людей с редкими языками, включая украинский.
Traductor Jurado - только он и никто другой¶
Traductor Jurado - это не просто “сертифицированный переводчик” в общем смысле. Это переводчик лично назначенный Министерством иностранных дел Испании (MAEC). Он сдал государственный экзамен, получил уникальный регистрационный номер, и его подпись и печать внесены в реестр МИД. Только его перевод имеет силу публичного документа для испанского нотариуса, реестра недвижимости и банка.
Перевод от обычного бюро переводов, от нотариально заверенного переводчика из Украины или Польши, от присяжного переводчика из Германии - для Испании не подходит. Исключительно Traductor Jurado.
Полный реестр MAEC доступен на официальном сайте МИД Испании. Перед заказом - проверь переводчика в этом реестре.
Проблема для носителей украинского языка: Traductores Jurados для языковой пары “укр.-испанский” в Испании буквально единицы - около 4-5 на всю страну. Это означает очереди, повышенные тарифы и невозможность заказать “к завтра”. Планируй перевод минимум за 2-3 недели до даты подписания.
Если хочешь заранее понять что написано в твоём документе или сделать черновик для собственного понимания, онлайн-сервисы типа ChatsControl позволяют быстро получить неофициальный перевод - но для нотариуса всё равно понадобится Traductor Jurado.
NIE - без него сделка не состоится¶
NIE (Número de Identificación de Extranjero) - идентификационный номер иностранца в Испании. Без него нельзя подписать Escritura Pública (договор купли-продажи), открыть банковский счёт, оформить ипотеку или зарегистрировать недвижимость.
Где получить: - В Испании в полицейском комиссариате (Comisaría) - нужна предварительная запись, ожидание 1-3 недели - Через испанское консульство в стране где ты находишься - 2-4 недели
Документы: паспорт, заполненная форма EX-15, обоснование необходимости NIE (например, копия предварительного договора). Стоимость: ~€10-15. NIE бессрочный.
Апостиль ДО перевода - критическая последовательность¶
В Испании (и в большинстве других стран) правильный порядок такой:
- Получаешь оригинальный документ
- Апостиль ставится на оригинал в Украине или стране выдачи документа
- Апостилированный оригинал несёшь Traductor Jurado
- Получаешь перевод с подписью, печатью и заявлением переводчика о точности
Очень распространённая ошибка: сначала сделать перевод, потом апостилировать перевод. Апостиль подтверждает подлинность ОРИГИНАЛЬНОГО документа, а не перевода. Если придёшь апостилировать готовый перевод - получишь отказ, и нужно начинать заново.
Документы, которые переводятся для покупки¶
Стандартный пакет для покупки недвижимости в Испании: - Паспорт (или иной документ удостоверяющий личность) - Свидетельство о браке или разводе (если касается сделки) - Выписка из банка или справка о происхождении средств (часто требует испанский банк при AML-проверке) - Доверенность (Poder Notarial) если покупаешь через адвоката
Стоимость переводов (укр.-исп. языковая пара): примерно €100-200 за один документ. Полный пакет: €300-800 в зависимости от объёма.
Нотариус и переводчик при подписании¶
Финальная сделка подписывается у нотариуса (Escritura Pública de Compraventa). Нотариус обязан прочитать и объяснить условия сделки обеим сторонам - и если покупатель не понимает испанского, присутствие официального переводчика обязательно. Как отмечено в руководстве idealista для иностранных покупателей:
If the buyer does not speak Spanish, the presence of an official interpreter is required, or in some cases, the lawyer can act as a translator.
На практике: большинство иностранных покупателей нанимают испанского адвоката ещё в начале процесса. Если адвокат говорит по-украински или по-русски и по-испански - вопрос переводчика закрывается автоматически.
Расходы при покупке в Испании¶
| Статья | Стоимость |
|---|---|
| Переводы (стандартный пакет) | €300-800 |
| NIE | €10-15 |
| Нотариус + регистрация | 0.5-1% от стоимости |
| ITP - налог на передачу (вторичная недвижимость) | 6-10% в зависимости от региона |
| IVA (НДС) для новой недвижимости | 10% |
| Адвокат | 1-2% от стоимости |
Срок от подписания предварительного договора до Escritura: 4-8 недель.
Португалия: NIF и самый простой документооборот¶
Португалия часто выигрывает сравнение с другими странами Южной Европы по простоте оформления недвижимости для иностранцев - и эта репутация соответствует реальности.
NIF - не NIE¶
Первая путаница: в Португалии не NIE как в Испании, а NIF (Número de Identificação Fiscal) - чисто португальский налоговый номер, аналог ИНН. Без NIF нельзя подписать ни один договор с недвижимостью или открыть банковский счёт.
Где получить NIF: - Через португальское консульство в Украине или в любой стране где ты находишься - обычно 1-3 недели, бесплатно или минимальная плата - В Португалии лично в Finanças (налоговая) - в день обращения - Через адвоката в Португалии по доверенности - самый удобный вариант
Требования к переводам¶
Португалия не требует строго “Traductor Jurado” как Испания. Переводы для нотариуса может делать лицензированный переводчик с нотариальным заверением. Некоторые португальские нотариусы принимают документы на английском без перевода - на усмотрение конкретного нотариуса.
На практике для покупки в Португалии переводят: - Паспорт - нотариально заверенный перевод - Доверенность (Procuração) если покупаешь через адвоката - переведённая и апостилированная - Документы о подтверждении средств если банк или нотариус запрашивает
Порядок покупки¶
- NIF для покупателя
- Проверка юридической чистоты недвижимости (Certidão Predial)
- CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) - предварительный договор, задаток 10-20%
- Подготовка документов и переводов
- Escritura у нотариуса - финальная сделка с регистрацией права собственности
Срок от предложения до Escritura: 60-90 дней.
Расходы при покупке в Португалии¶
| Статья | Стоимость |
|---|---|
| IMT (налог на передачу недвижимости) | 0-7.5% прогрессивно от стоимости |
| Гербовый сбор (Imposto de Selo) | 0.8% от стоимости |
| Нотариус + регистрация | €500-1 000 |
| Переводы (стандартный пакет) | €150-350 |
| Адвокат | 1-2% от стоимости |
Общие расходы при закрытии: 7-10% от стоимости недвижимости.
Италия: Codice Fiscale и принцип взаимности¶
В Италии есть один нюанс, которого нет ни в одной другой из этих 5 стран - и его нужно прояснить ещё до того как начинаешь серьёзно смотреть объекты.
Принцип взаимности для граждан не-ЕС¶
Статья 16 Гражданского кодекса Италии устанавливает: граждане стран вне ЕС могут покупать недвижимость в Италии только если их страна разрешает гражданам Италии покупать недвижимость в ответ. Как формулируют это итальянские юристы (lawzana.com):
A non-Italian resident foreign citizen can purchase property in Italy as long as their home country allows Italian citizens to do the same.
Для граждан Украины: Украина разрешает гражданам Италии покупать недвижимость, поэтому принцип взаимности выполняется. Но каждый нотариус (notaio) проверяет это самостоятельно перед сделкой. Уточни вопрос взаимности ДО подписания предварительного договора и ДО внесения задатка - если взаимность не подтверждена, сделка может быть признана недействительной.
Codice Fiscale¶
Codice Fiscale - уникальный идентификатор налогоплательщика в Италии, без которого невозможна ни одна юридическая или финансовая операция. Состоит из 16 символов, выдаётся бессрочно и бесплатно.
Где получить: - В любом отделении Agenzia delle Entrate (итальянская налоговая) - в день обращения - В итальянском консульстве в Украине или любой другой стране - Через адвоката в Италии по доверенности
Документы и переводы для нотариуса¶
Нотариус (notaio) в Италии - это публичный служащий государства, действующий от имени государства, а не покупателя или продавца. Он проверяет законность сделки, взимает налоги и регистрирует право собственности.
Все иностранные документы для нотариуса должны быть: 1. Апостилированы согласно Гаагской конвенции 1961 года 2. Переведены на итальянский язык присяжным переводчиком (traduttore giurato)
Стандартный пакет: - Паспорт + апостиль + перевод на итальянский - Свидетельство о браке или акт гражданского состояния (если касается сделки) - Procura Speciale (специальная доверенность) если не приезжаешь лично - обязательно с апостилем и нотариально заверенным переводом на итальянский - Корпоративные документы если покупает юридическое лицо
Дистанционная покупка¶
Италия допускает полностью дистанционную покупку. Схема: 1. Подписываешь Procura Speciale у нотариуса в Украине 2. Апостиль на доверенность 3. Нотариально заверенный перевод на итальянский 4. Отправляешь адвокату в Италии
Адвокат подписывает Compromesso (предварительный договор) и затем Rogito (окончательный акт купли-продажи). Ты физически не появляешься.
Расходы при покупке в Италии¶
| Статья | Стоимость |
|---|---|
| Регистрационный налог - основное жильё | 2% от кадастровой стоимости |
| Регистрационный налог - инвестиционная покупка | 9% от кадастровой стоимости |
| Нотариус | 1-2% от стоимости + фиксированные сборы |
| Переводы (стандартный пакет) | €200-500 |
| Адвокат | 1-2% от стоимости |
Общие расходы: 3-5% для основного жилья, 10-12% для инвестиционной покупки. Срок от предварительного договора до Rogito: 2-4 месяца.
Турция: ТАПУ и обязательный переводчик¶
Турция - страна где больше всего специфических требований именно к переводам, и где нарушение этих требований быстрее всего останавливает сделку.
Vergi Kimlik и регистрация¶
Vergi Kimlik Numarası - турецкий налоговый номер, без которого нельзя открыть счёт в турецком банке, купить недвижимость или подключить коммунальные услуги.
Получить просто: любое отделение Vergi Dairesi (налоговая), паспорт, бесплатно, 15-30 минут. Номер выдаётся в тот же день. Некоторые риелторы помогают иностранным покупателям получить Vergi Kimlik прямо в офисе.
ТАПУ и почему присяжный переводчик обязателен¶
ТАПУ (Tapu Senedi) - свидетельство о праве собственности на недвижимость в Турции. Подписание происходит непосредственно в Tapu ve Kadastro Müdürlüğü (Управление земельного кадастра) при официальном государственном служащем.
Ключевой момент: если иностранный покупатель не говорит по-турецки, присутствие присяжного переводчика при ТАПУ-сделке - законодательное требование. Как прямо указано в документах Управления земельного кадастра:
For foreign buyers who do not speak Turkish, the presence of a sworn translator during the TAPU signing process is mandatory.
Без переводчика ТАПУ-офис сделку не проводит - это не рекомендация, а законодательная норма.
Yeminli tercüman - только турецкий¶
Переводчик для ТАПУ - yeminli tercüman (присяжный переводчик в Турции). И вот что принципиально: перевод паспорта и других документов для ТАПУ-офиса должен делать именно турецкий yeminli tercüman. Переводы сделанные в Украине, Польше или любой другой стране - даже нотариально заверенные - ТАПУ-офис не принимает.
Стоимость переводчика при ТАПУ-сделке: - Если только покупатель иностранец: ₺2 000 - ₺10 000 в зависимости от города - Если и покупатель и продавец иностранцы: до ₺48 400
DAB сертификат - обязательная конвертация валюты¶
При покупке недвижимости в Турции ты обязан конвертировать сумму покупки из иностранной валюты в турецкие лиры через турецкий банк и получить DAB (Döviz Alım Belgesi) - справку о проведении конвертации. Сумма в DAB должна точно совпадать с задекларированной стоимостью в ТАПУ. Без DAB сделка не состоится.
SPK отчёт - обязательная независимая оценка¶
С 2019 года для иностранных покупателей в Турции обязательна независимая оценка недвижимости лицензированным SPK-оценщиком. Стоимость: $300-500. Срок: 3-7 рабочих дней. Без этого отчёта ТАПУ-офис сделку не проведёт.
Изменения с 2026 года¶
С 1 января 2026 года официальная базовая стоимость недвижимости для расчёта ТАПУ-пошлины выросла во многих регионах Турции в 3 раза (в некоторых муниципалитетах - 300-600% к уровню 2025 года). ТАПУ-пошлина - 4% от задекларированной стоимости, делится между покупателем и продавцом. До подписания любого договора уточни актуальный кадастровый показатель для конкретного объекта.
Полный перечень документов для ТАПУ¶
| Документ | Требования |
|---|---|
| Паспорт | Оригинал + сертифицированный перевод на турецкий (yeminli tercüman) |
| 2 биометрических фото | 4×6 см |
| Vergi Kimlik | Получается на месте в день обращения |
| SPK отчёт об оценке | $300-500, 3-7 рабочих дней |
| Страховка DASK | Обязательное страхование от землетрясения |
| Справка DAB | Подтверждение конвертации валюты через турецкий банк |
| Доверенность (если есть) | Нотариально заверенная + апостиль + перевод на турецкий |
Расходы при покупке в Турции¶
| Статья | Стоимость |
|---|---|
| ТАПУ-пошлина | 4% от задекларированной стоимости |
| SPK оценка недвижимости | $300-500 |
| Присяжный переводчик (yeminli tercüman) | ₺2 000-48 400 |
| Перевод паспорта и документов | ₺1 000-3 000 |
| Страховка DASK | Зависит от площади и региона |
| Юридические услуги | ₺15 000-60 000 |
Общие расходы при покупке: 5-8% от стоимости. Срок от предложения до ТАПУ: 1-3 месяца.
Греция: AFM и перевод исключительно на греческий¶
Греция особенная тем, что переводить нужно именно на греческий язык - требование строже чем в большинстве других стран.
AFM - греческий ИНН¶
AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) - 9-значный идентификационный номер налогоплательщика в Греции, обязательный для покупки недвижимости, открытия банковского счёта и уплаты ENFIA (ежегодный налог на недвижимость). Выдаётся бесплатно, бессрочный.
Где получить: - Через портал AADE онлайн (при наличии резиденции ЕС) - Лично в любом ДОУ (греческая налоговая) - Через греческого адвоката или бухгалтера по нотариально заверенной доверенности с апостилем
Требования к переводам¶
Греция - самая строгая из этих 5 стран в части языка перевода. Все документы, подающиеся государственным органам или нотариусу, должны быть переведены на греческий язык и нотариально заверены. Некоторые банки принимают документы на английском, но для самой сделки купли-продажи греческий обязателен.
Как отмечено в официальном руководстве для иностранных покупателей недвижимости в Греции:
It’s essential to have all documents translated into Greek and officially notarized.
Что переводится: - Паспорт - Доверенность - если покупаешь через адвоката: нотариально заверенная в Украине + апостиль + перевод на греческий - Свидетельство о браке или разводе (если касается сделки) - Подтверждение происхождения средств если запрашивает нотариус или банк
Стоимость пакета переводов: €150-400 для стандартного набора документов.
Golden Visa: порог и сроки¶
Греция предлагает одну из самых доступных Golden Visa в ЕС. Минимальный инвестиционный порог: - €250 000 для некоторых категорий: памятники архитектуры, недвижимость меняющая назначение на жилое, конверсия коммерческой в жилую - €400 000 для стандартных квартир в большинстве регионов
Golden Visa даёт вид на жительство в Греции и фактически свободный въезд в Шенгенскую зону. Срок от подачи документов до получения карты: 6-9 месяцев.
Дистанционная покупка через адвоката¶
Греция прямо допускает покупку недвижимости без личного присутствия покупателя. Схема: 1. Подписываешь Power of Attorney (доверенность) у нотариуса в Украине 2. Апостиль 3. Нотариально заверенный перевод на греческий 4. Отправляешь греческому адвокату
Адвокат получает AFM, проводит due diligence, подписывает предварительный договор и финальную сделку. Ты получаешь свидетельство о собственности без поездки в Грецию.
Расходы при покупке в Греции¶
| Статья | Стоимость |
|---|---|
| Трансфертный налог | 3% от объективной стоимости |
| Нотариальные расходы | 1-2% от стоимости |
| Регистрационный сбор | ~0.5% от стоимости |
| Адвокат | 1-2% от стоимости |
| Переводы и апостиль | €150-400 |
Общие расходы: 8-12% от стоимости недвижимости. Срок обычной покупки: 1-3 месяца.
Типичные ошибки и подводные камни¶
Апостиль ставят после перевода¶
Самая распространённая ошибка во всех 5 странах, но особенно дорогостоящая в Испании где перевод от Traductor Jurado стоит €100-200 за документ. Апостиль подтверждает подлинность ОРИГИНАЛЬНОГО документа - не перевода. Правильная последовательность: оригинал → апостиль на оригинал → перевод апостилированного оригинала.
Перевод сделанный в Украине для Турции¶
Для ТАПУ-офиса переводы выполненные за пределами Турции не принимаются вообще - даже нотариально заверенные и апостилированные. Только турецкий yeminli tercüman. Если сделал перевод паспорта в Украине и планируешь его использовать для ТАПУ - это напрасная трата денег.
Непроверенный принцип взаимности в Италии¶
Если нотариус подписал сделку без проверки взаимности, и потом кто-то её оспорил - сделка может быть признана недействительной. Расходы не возвращаются. Проверяй вопрос взаимности ДО предварительного договора и ДО внесения задатка.
Доверенность без апостиля или на неправильном языке¶
Если покупаешь дистанционно через адвоката - доверенность должна быть нотариально заверена, апостилирована и переведена на язык страны покупки. Если хотя бы один пункт отсутствует - адвокат юридически не сможет представлять твои интересы.
Кадастровые изменения в Турции в 2026 году¶
Базовая стоимость недвижимости для ТАПУ-пошлины резко выросла в 2026 году. Если рассчитывал расходы по старым цифрам - пересчитай. Пошлина 4% от новой базы может быть в 3 раза выше чем год назад.
Часто задаваемые вопросы¶
Что такое NIE в Испании и как его получить?¶
NIE (Número de Identificación de Extranjero) - идентификационный номер иностранца для всех юридических и финансовых операций в Испании. Получают в испанской полиции или через консульство, срок 1-4 недели, стоимость ~€10-15. Без NIE невозможно подписать договор купли-продажи или открыть банковский счёт.
Могут ли граждане Украины купить недвижимость в Италии?¶
Да. Между Украиной и Италией действует принцип взаимности (ст. 16 ГК Италии). Украина разрешает гражданам Италии покупать недвижимость, поэтому и украинцы могут покупать в Италии. Но каждый нотариус (notaio) проверяет это индивидуально - лучше уточнить заранее и иметь подтверждение.
Сколько стоит пакет переводов для покупки квартиры в Испании?¶
Паспорт + выписка из банка + доверенность - в среднем €300-800. Языковая пара укр.-исп. дороже из-за нехватки Traductores Jurados с украинского языка в Испании (их около 4-5 на всю страну). Планируй заказ минимум за 2-3 недели до подписания.
Нужно ли лично приезжать для подписания сделки?¶
В Португалии, Италии и Греции - нет, если есть нотариально заверенная доверенность с апостилем. В Испании тоже можно через адвоката. В Турции на ТАПУ-сделке покупатель или доверенное лицо обязаны присутствовать физически вместе с присяжным переводчиком - дистанционная сделка без личного присутствия не проводится.
Принимают ли в Турции переводы сделанные в Украине?¶
Нет. Перевод паспорта и документов для ТАПУ-офиса должен делать исключительно турецкий yeminli tercüman. Переводы сделанные в любой другой стране, включая нотариально заверенные в Украине, ТАПУ-офис не принимает.
Какая страна самая простая для оформления недвижимости с точки зрения переводов?¶
Португалия: минимальный пакет переводов (€150-350), прозрачные нотариальные расходы €500-1 000, общие расходы 7-10% от стоимости. Италия и Греция тоже относительно несложные. Сложнее всего с переводами в Испании (дефицит Traductores Jurados с украинского) и Турции (обязательный переводчик непосредственно на сделке).
Источники¶
- Реестр Traductores Jurados Испании - МИД MAEC
- Idealista: шаги для иностранцев при покупке недвижимости в Испании 2026
- InspectOS: покупка недвижимости в Португалии для иностранцев 2026
- Lawzana: покупка недвижимости в Италии для граждан не-ЕС - принцип взаимности
- Arnonesicomo: условие взаимности в Италии - правовой анализ
- Bilal Alyar: процедура ТАПУ для иностранцев в Турции 2026
- DDA Real Estate: покупка и регистрация недвижимости в Турции
- Investment Visa: покупка недвижимости в Греции - руководство для иностранцев
- BuyGreece: Golden Visa через недвижимость - полное руководство 2026
Нужен профессиональный перевод?
AI-перевод + проверка переводчиком + нотариальное заверение
Заказать перевод →