“Знайшли покупця-іноземця на квартиру в Києві, зійшлися на ціні, прийшли до нотаріуса - а він каже: без нотаріального перекладу паспорта покупця і перекладача, який буде присутній на угоді, я нічого не підпишу. Втратили тиждень на пошук перекладача, а покупець майже зірвав угоду.” Ситуація типова - продавці часто не уявляють, скільки додаткових кроків з перекладом потрібно, коли покупець має іноземний паспорт. Давай розберемо весь процес від першої домовленості до підписання договору - з конкретними документами, цінами і підводними каменями.
Чи може іноземець купити нерухомість в Україні¶
Так, іноземці мають право купувати нерухомість в Україні - квартири, будинки, комерційні об’єкти, нежитлові приміщення. Це право закріплене в Цивільному кодексі України та Законі про правовий статус іноземців.
Але є одне суттєве обмеження - земля. Іноземні громадяни не можуть купувати сільськогосподарські земельні ділянки в Україні. Це обмеження діє з моменту відкриття ринку землі в 2021 році і поки що не має чіткого терміну скасування - для зняття заборони потрібен загальнонаціональний референдум, який наразі не планується.
Що можна купити:
- Квартири та будинки - без обмежень
- Комерційну нерухомість (офіси, магазини, склади) - без обмежень
- Земельні ділянки під будівництво (несільськогосподарські) - можна, але процедура складніша
- Сільськогосподарську землю - заборонено для іноземців
Хто зазвичай купує¶
Іноземці-покупці нерухомості в Україні - це не якась екзотика. За даними DLF attorneys-at-law, серед найбільш поширених категорій: іноземці з українським корінням (діаспора), підприємці з бізнесом в Україні, інвестори та громадяни сусідніх країн (Молдова, Польща, Туреччина). Після початку повномасштабного вторгнення ринок просів, але поступово відновлюється - особливо в західних областях.
Які документи потрібні від покупця-іноземця¶
Покупець-іноземець не може просто прийти з паспортом і купити квартиру. Йому потрібен пакет документів, і кожен з них потребує перекладу.
ІПН (ідентифікаційний номер платника податків)¶
Без українського ІПН нотаріус не оформить жодну угоду з нерухомістю. Іноземець отримує ІПН у податковій інспекції за місцем реєстрації або за місцем знаходження нерухомості. За даними pereklad.ua, для отримання ІПН потрібні:
- Заява (форма 1ДР)
- Оригінал паспорта іноземця
- Нотаріально засвідчений переклад паспорта на українську мову
Термін оформлення - до 10 робочих днів. Можна оформити через представника за довіреністю.
Нотаріально засвідчений переклад паспорта¶
Це перший документ, який потрібно перекласти. Паспорт покупця перекладається на українську мову, і переклад засвідчується нотаріально. Нотаріус перевіряє оригінал паспорта, порівнює з перекладом і ставить свою печатку.
Вартість перекладу паспорта в Україні: від 200 до 500 грн за переклад плюс 250-400 грн за нотаріальне засвідчення. Загалом 450-900 грн, залежно від мови і бюро перекладів.
Банківський рахунок¶
Іноземець повинен відкрити рахунок в українському банку - без цього не отримає ІПН і не зможе провести оплату. Максимальна сума розрахунку готівкою - 50 000 грн (приблизно 1 200 євро). Все що вище - тільки через банк або нотаріальний депозит. Для квартири це означає: оплата завжди безготівкова.
Які документи потрібні від продавця¶
Продавець-українець теж повинен зібрати пакет документів. Якщо покупець іноземець, до стандартного пакету додаються нюанси з мовою.
Стандартний перелік від продавця:
| Документ | Чи потрібен переклад |
|---|---|
| Паспорт та ІПН продавця | Ні (документи українською) |
| Правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, свідоцтво, рішення суду) | Переклад мовою покупця - за бажанням |
| Технічний паспорт на нерухомість | Ні, але покупець може попросити переклад |
| Оціночний звіт (експертна оцінка) | Ні, але рекомендовано перекласти для покупця |
| Витяг з реєстру речових прав | Ні |
| Довідка про склад сім’ї або заява про відсутність зареєстрованих осіб | Ні |
| Згода другого з подружжя на продаж (якщо майно спільне) | Ні |
Порада: навіть якщо переклад документів продавця юридично не обов’язковий, покупець-іноземець майже завжди попросить переклад ключових документів - правовстановлюючого документа і технічного паспорта. Це логічно: ніхто не купить квартиру за $50 000, не розуміючи що написано в документах.
Перекладач при нотаріусі: обов’язкова вимога¶
Ось ключовий момент, який багато хто не знає: якщо покупець не володіє українською мовою, нотаріус зобов’язаний запросити на угоду сертифікованого перекладача. Це не побажання - це вимога Закону про нотаріат.
Як зазначає порт Visit Ukraine:
If you do not know the Ukrainian language, a certified translator must be present at the notary’s transaction, and the agreement itself must be written in two languages.
Тобто: договір купівлі-продажу оформлюється двома мовами - українською (обов’язково) та мовою покупця (англійська, німецька, турецька тощо). Перекладач усно перекладає зміст документів під час угоди, підписує акт і несе юридичну відповідальність за точність перекладу.
Вимоги до перекладача¶
Не кожен, хто знає мову, може бути перекладачем на нотаріальній угоді. Нотаріуси працюють тільки з перекладачами, які мають:
- Диплом із спеціальністю “Перекладач” (філологічна освіта недостатня)
- Зразок підпису, зареєстрований у конкретного нотаріуса
- Досвід роботи з юридичними документами (бажано)
Вартість послуг перекладача при нотаріусі: від 1 500 грн за годину для поширених мов (англійська, німецька, французька) і від 2 000-3 000 грн для рідкісних мовних пар (арабська, китайська, японська). Стандартна угода займає 1-2 години, але краще закладати 3 години на всі процедури.
Підводний камінь: перекладач і нотаріус мають бути “знайомі”¶
Нотаріус не прийме перекладача “з вулиці”. Зразок підпису перекладача повинен бути завірений у цього конкретного нотаріуса заздалегідь. Якщо ти прийшов до нотаріуса зі своїм перекладачем, а його підпис не зареєстрований - угода не відбудеться.
Порада: заздалегідь уточни у нотаріуса, з якими перекладачами він працює і яких мов вони стосуються. Або попроси свого перекладача зареєструвати підпис у цього нотаріуса за кілька днів до угоди.
Договір купівлі-продажу: двомовний формат¶
Договір купівлі-продажу нерухомості в Україні обов’язково укладається у нотаріальній формі. Якщо покупець іноземець - договір складається двома мовами.
Що обов’язково перекладається:
- Повний текст договору
- Всі додатки до договору
- Акт прийому-передачі нерухомості
- Розписки про отримання/передачу коштів
Нотаріус реєструє угоду в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З моменту реєстрації право власності переходить до покупця. Весь процес реєстрації робить нотаріус під час оформлення угоди - окремо нікуди ходити не треба.
Вартість оформлення у нотаріуса¶
| Стаття витрат | Сума |
|---|---|
| Послуги нотаріуса (підготовка договору) | 6 000 - 15 000 грн |
| Державне мито (1% від оціночної вартості) | 1% |
| Збір до Пенсійного фонду (платить покупець) | 1% |
| Переклад договору (письмовий) | 2 000 - 5 000 грн |
| Перекладач на угоді (усний супровід) | 1 500 - 4 500 грн |
| Витяг з реєстру | 200 - 500 грн |
Загальна вартість оформлення (без податків на дохід продавця): від 10 000 до 25 000 грн, плюс 2% від вартості об’єкта на обов’язкові збори.
Податки при продажу нерухомості іноземцю¶
Для продавця податкові зобов’язання залежать від кількох факторів:
Продаж без податку (звільнення): - Нерухомість була у власності понад 3 роки - Це перший продаж житлової нерухомості за календарний рік - Обидві умови мають виконуватись одночасно
Продаж з податком: - Якщо нерухомість у власності менше 3 років або це другий+ продаж за рік: 5% ПДФО + 5% військовий збір від суми угоди
Для покупця-іноземця додатково: - 1% збір до Пенсійного фонду (обов’язковий для всіх покупців) - Державне мито
Як пояснює CMS law:
A foreign national purchasing real estate in Ukraine must pay the Pension Fund fee (1% of the contract value), and register ownership through a notary in the State Register.
Якщо продавець - нерезидент (наприклад, українець, який вже отримав громадянство іншої країни), ставки вищі: 18% ПДФО + 5% військовий збір. Тут дуже важливо правильно визначити статус продавця.
Довіреність для іноземного покупця: переклад та апостиль¶
Часто іноземний покупець не може приїхати до України особисто - або не хоче прилітати двічі (на перегляд і на підписання). У такому випадку оформлюється довіреність на представника.
Як роз’яснює Міністерство юстиції, є кілька варіантів:
Довіреність через українське консульство¶
Оформлюється в посольстві або консульстві України в країні покупця. Термін дії - 2 місяці. Переваги: не потрібен апостиль і переклад, бо документ одразу оформлюється українською.
Довіреність через іноземного нотаріуса¶
Оформлюється у нотаріуса країни покупця. Термін дії - 1 місяць. Після оформлення потрібно:
- Проставити апостиль у компетентному органі країни покупця
- Перекласти довіреність і апостиль на українську мову в Україні
- Засвідчити переклад у українського нотаріуса
Виняток: для довіреностей з Польщі та Чехії апостиль не потрібен - діють двосторонні договори про правову допомогу, які передбачають взаємне визнання документів без додаткових формальностей.
Вартість апостилювання і перекладу довіреності: від 500 грн (переклад) + від 200 грн (нотаріальне засвідчення) + вартість апостилю в країні покупця (залежить від країни, в середньому 20-100 євро).
Продаж нерухомості дистанційно: коли продавець за кордоном¶
Зворотна ситуація теж поширена - продавець-українець живе за кордоном і хоче продати нерухомість в Україні іноземцю. Як описує Flombu.com, є два шляхи:
- Довіреність на представника в Україні - оформлюється в українському консульстві або у місцевого нотаріуса з апостилем та перекладом
- Дистанційне нотаріальне посвідчення - з 2023 року деякі нотаріальні дії можна здійснювати онлайн через систему відеозв’язку МЮ, але продаж нерухомості поки що потребує особистої присутності представника
Якщо обидві сторони - за кордоном (продавець-українець і покупець-іноземець), обидва оформлюють довіреності на представників в Україні, і угода проходить у нотаріуса в Україні між двома представниками. У такому випадку кількість документів, що потребують перекладу, подвоюється.
Типові помилки при продажу іноземцям¶
Помилка 1: забули про перекладача¶
Продавець і покупець домовились, обрали нотаріуса, призначили дату - а потім з’ясовується, що перекладач з потрібною мовою недоступний. Для англійської це рідко проблема, але якщо покупець говорить арабською, китайською чи корейською - перекладача потрібно шукати заздалегідь, за 2-3 тижні.
Помилка 2: не перевірили ІПН покупця¶
Іноземець каже “я вже маю ІПН” - а потім виявляється, що ІПН оформлений неправильно або взагалі анульований. Без чинного ІПН нотаріус відмовить в оформленні.
Помилка 3: паспорт без перекладу¶
Покупець приїхав з паспортом, але без нотаріально засвідченого перекладу. Переклад не можна зробити за 10 хвилин - потрібен сертифікований перекладач і нотаріус. Закладай мінімум 1-2 робочих дні.
Помилка 4: довіреність з-за кордону без апостиля¶
Покупець оформив довіреність у себе в країні, але забув про апостиль. Без апостиля нотаріус в Україні не прийме іноземну довіреність (за винятком Польщі та Чехії).
Помилка 5: не врахували валютне законодавство¶
Оплата повинна проходити через банк. Нотаріус зобов’язаний перевірити джерело коштів покупця-іноземця. Якщо гроші надійшли готівкою або з непрозорого джерела - угода не відбудеться. Банк може запросити додаткові документи для проведення валютної операції.
Чеклист документів і перекладів для угоди¶
Зведена таблиця - що потрібно перекласти і хто за це платить:
| Документ | Потрібен переклад? | Хто платить | Орієнтовна вартість перекладу |
|---|---|---|---|
| Паспорт іноземця-покупця | Так, обов’язково (нотаріальний) | Покупець | 450 - 900 грн |
| Довіреність (якщо є) | Так, обов’язково (нотаріальний) + апостиль | Та сторона, яка оформлює | 500 - 1 500 грн |
| Договір купівлі-продажу | Так, двомовний | Зазвичай покупець | 2 000 - 5 000 грн |
| Правовстановлюючий документ продавця | За бажанням покупця | Покупець | 1 000 - 3 000 грн |
| Технічний паспорт | За бажанням покупця | Покупець | 1 500 - 4 000 грн |
| Оціночний звіт | За бажанням покупця | Покупець | 1 000 - 2 500 грн |
| Усний супровід перекладача на угоді | Обов’язково | За домовленістю | 1 500 - 4 500 грн |
Загальна вартість перекладацьких послуг: від 7 000 до 20 000 грн, залежно від кількості документів, мовної пари і терміновості.
Як ChatsControl може допомогти¶
Коли в тебе 8-10 документів, які потрібно перекласти для угоди, і покупець з Туреччини чекає відповідь “вчора” - швидкість критична. Ти можеш завантажити правовстановлюючий документ, технічний паспорт або оціночний звіт на ChatsControl, отримати якісний переклад за хвилини і одразу відправити покупцю для ознайомлення. Для офіційних документів (договір, довіреність) все одно потрібен нотаріальний переклад, але для попереднього ознайомлення покупця з документами AI-переклад заощаджує дні очікування.
Ще один варіант - переклад листування з покупцем. Якщо ви спілкуєтесь через ріелтора і потрібно перекласти коментарі покупця чи його запитання щодо документів - ChatsControl допоможе зрозуміти суть без залучення живого перекладача на кожен лист.
FAQ¶
Чи може іноземець купити квартиру в Україні без приїзду?¶
Так, через довіреність на представника. Довіреність оформлюється в українському консульстві (термін дії 2 місяці) або у нотаріуса країни покупця з апостилем і перекладом (термін дії 1 місяць). Представник діє від імені покупця на всіх етапах угоди.
Скільки коштує весь процес продажу квартири іноземцю?¶
Загальні витрати на оформлення (нотаріус + збори + переклади): від 20 000 до 50 000 грн, плюс 2% від вартості нерухомості на державне мито і Пенсійний фонд. Якщо є податок на дохід продавця (5% + 5%), він рахується окремо від суми угоди.
Якою мовою має бути договір купівлі-продажу?¶
Обов’язково українською. Якщо покупець іноземець - додається версія мовою покупця. Юридичну силу має українська версія, але покупець повинен розуміти зміст угоди, тому двомовний формат обов’язковий.
Чи потрібен апостиль на документи покупця?¶
Для паспорта - ні, достатньо нотаріального перекладу в Україні. Для довіреності з-за кордону - так, обов’язково (крім Польщі і Чехії). Для інших іноземних документів (довідки про доходи, виписки) - залежить від вимог нотаріуса.
Як довго займає весь процес продажу іноземцю?¶
Від 2 до 6 тижнів. Основні затримки: отримання ІПН (до 10 днів), переклад і апостилювання довіреності (1-2 тижні), пошук перекладача з потрібною мовою (до тижня для рідкісних мов). Сама угода у нотаріуса займає 2-3 години.
Потрібен професійний переклад?
AI-переклад + перевірка перекладачем + нотаріальне завірення
Замовити переклад →