“Нашли покупателя-иностранца на квартиру в Киеве, сошлись на цене, пришли к нотариусу - а он говорит: без нотариального перевода паспорта покупателя и переводчика, который будет присутствовать на сделке, я ничего не подпишу. Потеряли неделю на поиск переводчика, а покупатель чуть не сорвал сделку.” Ситуация типичная - продавцы часто не представляют, сколько дополнительных шагов с переводом нужно, когда покупатель с иностранным паспортом. Давай разберем весь процесс от первой договоренности до подписания договора - с конкретными документами, ценами и подводными камнями.
Может ли иностранец купить недвижимость в Украине¶
Да, иностранцы имеют право покупать недвижимость в Украине - квартиры, дома, коммерческие объекты, нежилые помещения. Это право закреплено в Гражданском кодексе Украины и Законе о правовом статусе иностранцев.
Но есть одно существенное ограничение - земля. Иностранные граждане не могут покупать сельскохозяйственные земельные участки в Украине. Это ограничение действует с момента открытия рынка земли в 2021 году и пока не имеет четких сроков отмены - для снятия запрета нужен общенациональный референдум, который пока не планируется.
Что можно купить:
- Квартиры и дома - без ограничений
- Коммерческую недвижимость (офисы, магазины, склады) - без ограничений
- Земельные участки под строительство (несельскохозяйственные) - можно, но процедура сложнее
- Сельскохозяйственную землю - запрещено для иностранцев
Кто обычно покупает¶
Иностранцы-покупатели недвижимости в Украине - это не экзотика. По данным DLF attorneys-at-law, среди наиболее распространенных категорий: иностранцы с украинскими корнями (диаспора), предприниматели с бизнесом в Украине, инвесторы и граждане соседних стран (Молдова, Польша, Турция). После начала полномасштабного вторжения рынок просел, но постепенно восстанавливается - особенно в западных областях.
Какие документы нужны от покупателя-иностранца¶
Покупатель-иностранец не может просто прийти с паспортом и купить квартиру. Ему нужен пакет документов, и каждый из них требует перевода.
ИНН (идентификационный номер налогоплательщика)¶
Без украинского ИНН нотариус не оформит ни одну сделку с недвижимостью. Иностранец получает ИНН в налоговой инспекции по месту регистрации или по месту нахождения недвижимости. По данным pereklad.ua, для получения ИНН нужны:
- Заявление (форма 1ДР)
- Оригинал паспорта иностранца
- Нотариально заверенный перевод паспорта на украинский язык
Срок оформления - до 10 рабочих дней. Можно оформить через представителя по доверенности.
Нотариально заверенный перевод паспорта¶
Это первый документ, который нужно перевести. Паспорт покупателя переводится на украинский язык, и перевод заверяется нотариально. Нотариус проверяет оригинал паспорта, сравнивает с переводом и ставит свою печать.
Стоимость перевода паспорта в Украине: от 200 до 500 грн за перевод плюс 250-400 грн за нотариальное заверение. Итого 450-900 грн, в зависимости от языка и бюро переводов.
Банковский счет¶
Иностранец должен открыть счет в украинском банке - без этого не получит ИНН и не сможет провести оплату. Максимальная сумма расчета наличными - 50 000 грн (примерно 1 200 евро). Все что выше - только через банк или нотариальный депозит. Для квартиры это означает: оплата всегда безналичная.
Какие документы нужны от продавца¶
Продавец-украинец тоже должен собрать пакет документов. Если покупатель иностранец, к стандартному пакету добавляются нюансы с языком.
Стандартный перечень от продавца:
| Документ | Нужен ли перевод |
|---|---|
| Паспорт и ИНН продавца | Нет (документы на украинском) |
| Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство, решение суда) | Перевод на язык покупателя - по желанию |
| Технический паспорт на недвижимость | Нет, но покупатель может попросить перевод |
| Оценочный отчет (экспертная оценка) | Нет, но рекомендуется перевести для покупателя |
| Выписка из реестра вещных прав | Нет |
| Справка о составе семьи или заявление об отсутствии зарегистрированных лиц | Нет |
| Согласие второго из супругов на продажу (если имущество совместное) | Нет |
Совет: даже если перевод документов продавца юридически не обязателен, покупатель-иностранец почти всегда попросит перевод ключевых документов - правоустанавливающего документа и технического паспорта. Это логично: никто не купит квартиру за $50 000, не понимая что написано в документах.
Переводчик при нотариусе: обязательное требование¶
Ключевой момент, о котором многие не знают: если покупатель не владеет украинским языком, нотариус обязан пригласить на сделку сертифицированного переводчика. Это не пожелание - это требование Закона о нотариате.
Как указывает портал Visit Ukraine:
If you do not know the Ukrainian language, a certified translator must be present at the notary’s transaction, and the agreement itself must be written in two languages.
То есть: договор купли-продажи оформляется на двух языках - украинском (обязательно) и языке покупателя (английский, немецкий, турецкий и т.д.). Переводчик устно переводит содержание документов во время сделки, подписывает акт и несет юридическую ответственность за точность перевода.
Требования к переводчику¶
Не каждый, кто знает язык, может быть переводчиком на нотариальной сделке. Нотариусы работают только с переводчиками, у которых есть:
- Диплом со специальностью “Переводчик” (филологическое образование недостаточно)
- Образец подписи, зарегистрированный у конкретного нотариуса
- Опыт работы с юридическими документами (желательно)
Стоимость услуг переводчика при нотариусе: от 1 500 грн за час для распространенных языков (английский, немецкий, французский) и от 2 000-3 000 грн для редких языковых пар (арабский, китайский, японский). Стандартная сделка занимает 1-2 часа, но лучше закладывать 3 часа на все процедуры.
Подводный камень: переводчик и нотариус должны быть “знакомы”¶
Нотариус не примет переводчика “с улицы”. Образец подписи переводчика должен быть заверен у этого конкретного нотариуса заранее. Если ты пришел к нотариусу со своим переводчиком, а его подпись не зарегистрирована - сделка не состоится.
Совет: заранее уточни у нотариуса, с какими переводчиками он работает и какие языки они покрывают. Или попроси своего переводчика зарегистрировать подпись у этого нотариуса за несколько дней до сделки.
Договор купли-продажи: двуязычный формат¶
Договор купли-продажи недвижимости в Украине обязательно заключается в нотариальной форме. Если покупатель иностранец - договор составляется на двух языках.
Что обязательно переводится:
- Полный текст договора
- Все приложения к договору
- Акт приема-передачи недвижимости
- Расписки о получении/передаче средств
Нотариус регистрирует сделку в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. С момента регистрации право собственности переходит к покупателю. Весь процесс регистрации делает нотариус во время оформления сделки - отдельно никуда ходить не нужно.
Стоимость оформления у нотариуса¶
| Статья расходов | Сумма |
|---|---|
| Услуги нотариуса (подготовка договора) | 6 000 - 15 000 грн |
| Государственная пошлина (1% от оценочной стоимости) | 1% |
| Сбор в Пенсионный фонд (платит покупатель) | 1% |
| Перевод договора (письменный) | 2 000 - 5 000 грн |
| Переводчик на сделке (устное сопровождение) | 1 500 - 4 500 грн |
| Выписка из реестра | 200 - 500 грн |
Общая стоимость оформления (без налогов на доход продавца): от 10 000 до 25 000 грн, плюс 2% от стоимости объекта на обязательные сборы.
Налоги при продаже недвижимости иностранцу¶
Для продавца налоговые обязательства зависят от нескольких факторов:
Продажа без налога (освобождение): - Недвижимость была в собственности более 3 лет - Это первая продажа жилой недвижимости за календарный год - Оба условия должны выполняться одновременно
Продажа с налогом: - Если недвижимость в собственности менее 3 лет или это вторая+ продажа за год: 5% НДФЛ + 5% военный сбор от суммы сделки
Для покупателя-иностранца дополнительно: - 1% сбор в Пенсионный фонд (обязательный для всех покупателей) - Государственная пошлина
Как поясняет CMS law:
A foreign national purchasing real estate in Ukraine must pay the Pension Fund fee (1% of the contract value), and register ownership through a notary in the State Register.
Если продавец - нерезидент (например, украинец, который уже получил гражданство другой страны), ставки выше: 18% НДФЛ + 5% военный сбор. Тут очень важно правильно определить статус продавца.
Доверенность для иностранного покупателя: перевод и апостиль¶
Часто иностранный покупатель не может приехать в Украину лично - или не хочет прилетать дважды (на просмотр и на подписание). В таком случае оформляется доверенность на представителя.
Как разъясняет Министерство юстиции, есть несколько вариантов:
Доверенность через украинское консульство¶
Оформляется в посольстве или консульстве Украины в стране покупателя. Срок действия - 2 месяца. Преимущество: не нужен апостиль и перевод, потому что документ сразу оформляется на украинском.
Доверенность через иностранного нотариуса¶
Оформляется у нотариуса страны покупателя. Срок действия - 1 месяц. После оформления нужно:
- Проставить апостиль в компетентном органе страны покупателя
- Перевести доверенность и апостиль на украинский язык в Украине
- Заверить перевод у украинского нотариуса
Исключение: для доверенностей из Польши и Чехии апостиль не нужен - действуют двусторонние договоры о правовой помощи, которые предусматривают взаимное признание документов без дополнительных формальностей.
Стоимость апостилирования и перевода доверенности: от 500 грн (перевод) + от 200 грн (нотариальное заверение) + стоимость апостиля в стране покупателя (зависит от страны, в среднем 20-100 евро).
Продажа недвижимости дистанционно: когда продавец за границей¶
Обратная ситуация тоже распространена - продавец-украинец живет за границей и хочет продать недвижимость в Украине иностранцу. Как описывает Flombu.com, есть два пути:
- Доверенность на представителя в Украине - оформляется в украинском консульстве или у местного нотариуса с апостилем и переводом
- Дистанционное нотариальное удостоверение - с 2023 года некоторые нотариальные действия можно совершать онлайн через систему видеосвязи МЮ, но продажа недвижимости пока требует личного присутствия представителя
Если обе стороны - за границей (продавец-украинец и покупатель-иностранец), оба оформляют доверенности на представителей в Украине, и сделка проходит у нотариуса в Украине между двумя представителями. В таком случае количество документов, требующих перевода, удваивается.
Типичные ошибки при продаже иностранцам¶
Ошибка 1: забыли про переводчика¶
Продавец и покупатель договорились, выбрали нотариуса, назначили дату - а потом выясняется, что переводчик с нужным языком недоступен. Для английского это редко проблема, но если покупатель говорит на арабском, китайском или корейском - переводчика нужно искать заранее, за 2-3 недели.
Ошибка 2: не проверили ИНН покупателя¶
Иностранец говорит “у меня уже есть ИНН” - а потом оказывается, что ИНН оформлен неправильно или вообще аннулирован. Без действующего ИНН нотариус откажет в оформлении.
Ошибка 3: паспорт без перевода¶
Покупатель приехал с паспортом, но без нотариально заверенного перевода. Перевод нельзя сделать за 10 минут - нужен сертифицированный переводчик и нотариус. Закладывай минимум 1-2 рабочих дня.
Ошибка 4: доверенность из-за границы без апостиля¶
Покупатель оформил доверенность у себя в стране, но забыл про апостиль. Без апостиля нотариус в Украине не примет иностранную доверенность (за исключением Польши и Чехии).
Ошибка 5: не учли валютное законодательство¶
Оплата должна проходить через банк. Нотариус обязан проверить источник средств покупателя-иностранца. Если деньги поступили наличными или из непрозрачного источника - сделка не состоится. Банк может запросить дополнительные документы для проведения валютной операции.
Чеклист документов и переводов для сделки¶
Сводная таблица - что нужно перевести и кто за это платит:
| Документ | Нужен перевод? | Кто платит | Ориентировочная стоимость перевода |
|---|---|---|---|
| Паспорт иностранца-покупателя | Да, обязательно (нотариальный) | Покупатель | 450 - 900 грн |
| Доверенность (если есть) | Да, обязательно (нотариальный) + апостиль | Та сторона, которая оформляет | 500 - 1 500 грн |
| Договор купли-продажи | Да, двуязычный | Обычно покупатель | 2 000 - 5 000 грн |
| Правоустанавливающий документ продавца | По желанию покупателя | Покупатель | 1 000 - 3 000 грн |
| Технический паспорт | По желанию покупателя | Покупатель | 1 500 - 4 000 грн |
| Оценочный отчет | По желанию покупателя | Покупатель | 1 000 - 2 500 грн |
| Устное сопровождение переводчика на сделке | Обязательно | По договоренности | 1 500 - 4 500 грн |
Общая стоимость переводческих услуг: от 7 000 до 20 000 грн, в зависимости от количества документов, языковой пары и срочности.
Как ChatsControl может помочь¶
Когда у тебя 8-10 документов, которые нужно перевести для сделки, и покупатель из Турции ждет ответ “вчера” - скорость критична. Ты можешь загрузить правоустанавливающий документ, технический паспорт или оценочный отчет на ChatsControl, получить качественный перевод за минуты и сразу отправить покупателю для ознакомления. Для официальных документов (договор, доверенность) все равно нужен нотариальный перевод, но для предварительного ознакомления покупателя с документами AI-перевод экономит дни ожидания.
Еще один вариант - перевод переписки с покупателем. Если вы общаетесь через риелтора и нужно перевести комментарии покупателя или его вопросы по документам - ChatsControl поможет понять суть без привлечения живого переводчика на каждое письмо.
FAQ¶
Может ли иностранец купить квартиру в Украине без приезда?¶
Да, через доверенность на представителя. Доверенность оформляется в украинском консульстве (срок действия 2 месяца) или у нотариуса страны покупателя с апостилем и переводом (срок действия 1 месяц). Представитель действует от имени покупателя на всех этапах сделки.
Сколько стоит весь процесс продажи квартиры иностранцу?¶
Общие расходы на оформление (нотариус + сборы + переводы): от 20 000 до 50 000 грн, плюс 2% от стоимости недвижимости на государственную пошлину и Пенсионный фонд. Если есть налог на доход продавца (5% + 5%), он считается отдельно от суммы сделки.
На каком языке должен быть договор купли-продажи?¶
Обязательно на украинском. Если покупатель иностранец - добавляется версия на языке покупателя. Юридическую силу имеет украинская версия, но покупатель должен понимать содержание сделки, поэтому двуязычный формат обязателен.
Нужен ли апостиль на документы покупателя?¶
Для паспорта - нет, достаточно нотариального перевода в Украине. Для доверенности из-за границы - да, обязательно (кроме Польши и Чехии). Для других иностранных документов (справки о доходах, выписки) - зависит от требований нотариуса.
Как долго занимает весь процесс продажи иностранцу?¶
От 2 до 6 недель. Основные задержки: получение ИНН (до 10 дней), перевод и апостилирование доверенности (1-2 недели), поиск переводчика с нужным языком (до недели для редких языков). Сама сделка у нотариуса занимает 2-3 часа.
Нужен профессиональный перевод?
AI-перевод + проверка переводчиком + нотариальное заверение
Заказать перевод →