Покупка недвижимости в Португалии: перевод документов для украинцев

€187 000 - средняя цена квартиры в Лиссабоне на начало 2026 года. Ты нашел вариант, договорился с продавцом, и вдруг нотариус говорит: “Где tradução certificada вашего свидетельства о браке?” А ты даже не знал, что его нужно переводить. Знакомая ситуация? Давай разберемся какие документы нужно перевести для покупки недвижимости в Португалии, сколько это стоит и где можно сэкономить.

Что нужно ДО покупки: NIF и банковский счет¶

Прежде чем даже смотреть квартиры на Idealista, тебе нужны две вещи: NIF и счет в португальском банке. Без них сделка с недвижимостью невозможна.

NIF - налоговый номер¶

NIF (Número de Identificação Fiscal) - это твой налоговый номер в Португалии. Без него нельзя ни купить квартиру, ни открыть счет, ни подписать ни один договор.

Если ты уже резидент Португалии - NIF у тебя есть. Если нет - нужно получить:

• Граждане ЕС: бесплатно в Finanças (налоговая), нужен только паспорт и подтверждение адреса
• Не-ЕС (включая украинцев без ВНЖ): нужен фискальный представитель (representante fiscal) - это адвокат или компания, которая получит NIF за тебя. Стоимость: €350-550 в год

Для получения NIF из украинских документов обычно нужна только копия загранпаспорта. Перевод паспорта НЕ нужен - Finanças принимают паспорта на любом языке.

Банковский счет¶

Для оплаты налогов, нотариальных сборов и самой недвижимости нужен счет в португальском банке. Документы для открытия:

Если у тебя есть карточка AIMA или другой документ о дозволе на пребывание - он заменяет подтверждение адреса.

Какие документы переводить для сделки¶

Полный список зависит от твоей ситуации: покупаешь один или с партнером, за наличные или в ипотеку, находишься в Португалии или покупаешь дистанционно.

Базовый пакет (покупка за наличные, один покупатель)¶

*Подтверждение источника средств - это требование португальского законодательства против отмывания денег. Банк или нотариус может запросить выписку из банка, справку с работы или налоговую декларацию.

Дополнительно если покупаешь с партнером/супругом¶

Дополнительно для ипотеки (crédito habitação)¶

Банки для ипотеки обычно требуют перевод всех финансовых документов. Нерезиденты могут получить ипотеку до 70-80% стоимости недвижимости, но требования к документации строже.

Покупка дистанционно - procuração¶

Если ты не можешь присутствовать на подписании escritura (акта купли-продажи), нужна доверенность - procuração (прокурасау). Это официальный документ, который позволяет твоему адвокату подписать сделку от твоего имени.

Procuração можно оформить:

1. В португальском консульстве в Украине или другой стране
2. У местного нотариуса + апостиль + перевод на португальский

Стоимость оформления: €100-300 плюс перевод и апостиль.

Как работает tradução certificada в Португалии¶

В Португалии нет института “присяжного переводчика” как в Германии или Испании. Здесь система работает иначе: переводчик делает перевод, а потом адвокат (advogado) или нотариус (notário) заверяет его своей подписью и печатью.

Это называется tradução certificada (сертифицированный перевод) - перевод, имеющий юридическую силу для всех государственных органов Португалии: нотариусов, судов, банков, AIMA.

Кто может заверить перевод¶

• Advogado (адвокат) - самый популярный вариант, быстрее и обычно дешевле
• Notário (нотариус) - официальное заверение
• Câmara de Comércio e Indústria - Торгово-промышленная палата
• Консульство - для документов за рубежом

На практике большинство украинцев идут через адвоката. Если у тебя уже есть адвокат для сопровождения сделки (а он обязательно нужен) - он может и заверить переводы.

Сколько стоит перевод¶

Для сравнения: присяжный перевод во Франции стоит €30-50 за страницу, а tradução certificada в Португалии выходит примерно столько же, но с отдельной оплатой за сертификацию.

Какой язык принимают¶

Португалия - одна из самых либеральных стран ЕС в отношении языка документов:

• Португальский - принимается всегда
• Английский - принимается большинством банков и некоторыми нотариусами
• Французский, испанский - часто принимаются без перевода

Но для escritura (акта купли-продажи) нотариус может потребовать перевод любого иностранного документа на португальский. Поэтому лучше подготовить tradução certificada заранее - это убережет от задержек в последний момент.

Escritura: день подписания сделки¶

Escritura Pública de Compra e Venda (публичный акт купли-продажи) - это финальный этап. Подписывается у нотариуса или в Casa Pronta (госслужба для упрощенного оформления).

Что происходит на escritura¶

1. Нотариус зачитывает весь договор вслух на португальском
2. Стороны подписывают
3. Покупатель оплачивает остаток суммы
4. Право собственности переходит к покупателю

Если ты не понимаешь португальский¶

Это критический момент. Если ты не владеешь португальским, нужен переводчик или двуязычный адвокат, который будет переводить текст договора во время зачитывания. Некоторые нотариусы сами обеспечивают устного переводчика, другие - просят привести своего.

Стоимость услуг устного переводчика на escritura: €100-200 за встречу. Обычно это включено в гонорар адвоката, если он двуязычный.

Полный бюджет на покупку¶

Вот реальные расходы на покупку квартиры стоимостью €200 000:

*IMT зависит от стоимости, локации и типа недвижимости. Для основного жилья до €106 346 - IMT 0%. Для второго жилья и нерезидентов - ставка выше. С 2026 года для нерезидентов (кроме португальских эмигрантов) действует повышенная ставка IMT 7,5%.

Перевод и сертификация - это всего €275-750 от общего бюджета. По сравнению с IMT и адвокатом - копейки. Но именно отсутствие перевода может задержать сделку на недели.

5 ошибок, которых лучше избежать¶

1. Не уточнил, нужен ли перевод конкретному нотариусу. Один нотариус примет английские документы, другой - потребует tradução certificada. Уточни заранее.

2. Забыл апостиль на свидетельство о браке. Если покупаешь с партнером - свидетельство о браке нужно с апостилем и переводом. Без него нотариус не подпишет escritura.

3. Не оформил procuração вовремя. Если покупаешь дистанционно - доверенность оформляется минимум за 2-3 недели до escritura. Не оставляй на последний момент.

4. Перевел документы, но не сертифицировал. Перевод без сертификации (подписи адвоката или нотариуса) не имеет юридической силы в Португалии. Нотариус его не примет.

5. Не учел фискального представителя. Если ты не резидент ЕС - без representante fiscal не получишь NIF, а без NIF - не купишь квартиру. Это ежегодный расход €350-550.

FAQ¶

Сколько стоит перевод документов для покупки недвижимости в Португалии?¶

Перевод одного документа на португальский стоит €40-80. Сертификация у адвоката - еще €25-50 за документ. На весь пакет (3-5 документов) потратишь €200-500 на перевод плюс €75-250 на сертификацию. Срочный перевод дороже на 20-40%.

Нужен ли перевод паспорта для покупки квартиры в Португалии?¶

Нет. Паспорт принимают без перевода - нотариус и банк работают с оригиналом. Перевод нужен для свидетельств (о браке, разводе), финансовых справок и доверенности.

Можно ли купить недвижимость в Португалии без вида на жительство?¶

Да. Португалия не ограничивает иностранцев в покупке недвижимости - купить может кто угодно с любым статусом. Но для самой сделки нужен NIF (налоговый номер), а для нерезидентов не-ЕС - еще и фискальный представитель.

Нужен ли апостиль на украинские документы для нотариуса в Португалии?¶

Да, на документы, выданные в Украине (свидетельства о браке, рождении, разводе). Обе страны - участницы Гаагской конвенции, поэтому консульская легализация не нужна - достаточно апостиля.

Может ли адвокат одновременно вести сделку и заверить перевод документов?¶

Да, и это самый удобный вариант. Твой адвокат (advogado), который сопровождает сделку, имеет право заверить tradução certificada. Это сэкономит время и деньги, потому что не нужно искать отдельного нотариуса для сертификации.