Купівля нерухомості в Португалії: переклад документів для українців

€187 000 - середня ціна квартири у Лісабоні станом на початок 2026 року. Ти знайшов варіант, домовився з продавцем, і раптом нотаріус каже: “Де tradução certificada вашого свідоцтва про шлюб?” А ти навіть не знав, що його треба перекладати. Знайомо? Давай розберемося які документи потрібно перекласти для купівлі нерухомості в Португалії, скільки це коштує і де можна зекономити.

Що потрібно ДО купівлі: NIF і банківський рахунок¶

Перш ніж навіть дивитися квартири на Idealista, тобі потрібні дві речі: NIF і рахунок у португальському банку. Без них операція з нерухомістю неможлива.

NIF - податковий номер¶

NIF (Número de Identificação Fiscal) - це твій податковий номер у Португалії. Без нього не можна ні купити квартиру, ні відкрити рахунок, ні підписати жоден договір.

Якщо ти вже резидент Португалії - NIF у тебе є. Якщо ні - потрібно отримати:

• Громадяни ЄС: безкоштовно у Finanças (податкова), потрібен лише паспорт і підтвердження адреси
• Не-ЄС (включаючи українців без ВНЖ): потрібен фіскальний представник (representante fiscal) - це адвокат або компанія, яка отримає NIF за тебе. Вартість послуги: €350-550 на рік

Для отримання NIF з українських документів зазвичай потрібна лише копія закордонного паспорта. Переклад паспорта НЕ потрібний - Finanças приймає паспорти будь-якою мовою.

Банківський рахунок¶

Для оплати податків, нотаріальних зборів та самої нерухомості потрібен рахунок у португальському банку. Документи для відкриття:

Якщо у тебе є AIMA картка або інший документ дозволу на проживання - він замінює підтвердження адреси.

Які документи перекладати для угоди¶

Повний список залежить від твоєї ситуації: купуєш сам чи з партнером, за готівку чи в іпотеку, перебуваєш у Португалії чи купуєш дистанційно.

Базовий пакет (купівля за готівку, одна особа)¶

*Підтвердження джерела коштів - це вимога португальського законодавства проти відмивання грошей. Банк або нотаріус може запросити виписку з банку, довідку з роботи або податкову декларацію.

Додатково якщо купуєш з партнером/подружжям¶

Додатково для іпотеки (crédito habitação)¶

Банки для іпотеки зазвичай вимагають переклад усіх фінансових документів. Не-резиденти можуть отримати іпотеку до 70-80% вартості нерухомості, але вимоги до документації суворіші.

Купівля дистанційно - procuração¶

Якщо ти не можеш бути присутнім на підписанні escritura (акту купівлі-продажу), потрібна довіреність - procuração (прокурасау). Це офіційний документ, який дозволяє твоєму адвокату підписати угоду від твого імені.

Procuração можна оформити:

1. У португальському консульстві в Україні або іншій країні
2. У місцевого нотаріуса + апостиль + переклад на португальську

Вартість оформлення: €100-300 плюс переклад і апостиль.

Як працює tradução certificada в Португалії¶

В Португалії немає інституту “присяжного перекладача” як у Німеччині чи Іспанії. Тут система працює інакше: перекладач робить переклад, а потім адвокат (advogado) або нотаріус (notário) завіряє його своїм підписом і печаткою.

Це називається tradução certificada (сертифікований переклад) - переклад, що має юридичну силу для всіх державних органів Португалії: нотаріусів, судів, банків, AIMA.

Хто може завірити переклад¶

• Advogado (адвокат) - найпопулярніший варіант, швидше і зазвичай дешевше
• Notário (нотаріус) - офіційне завірення
• Câmara de Comércio e Indústria - Торгово-промислова палата
• Консульство - для документів за кордоном

На практиці більшість українців йдуть через адвоката. Якщо у тебе вже є адвокат для супроводу угоди (а він обов’язково потрібен) - він може і завірити переклади.

Скільки коштує переклад¶

Для порівняння: присяжний переклад у Франції коштує €30-50 за сторінку, а tradução certificada в Португалії виходить приблизно стільки ж, але з окремою оплатою за сертифікацію.

Яку мову приймають¶

Португалія - одна з найліберальніших країн ЄС щодо мови документів:

• Португальська - приймається завжди
• Англійська - приймається більшістю банків і деякими нотаріусами
• Французька, іспанська - часто приймаються без перекладу

Але для escritura (акту купівлі-продажу) нотаріус може вимагати переклад будь-якого іноземного документа на португальську. Тому краще підготувати tradução certificada заздалегідь - це убереже від затримок в останній момент.

Escritura: день підписання угоди¶

Escritura Pública de Compra e Venda (публічний акт купівлі-продажу) - це фінальний етап. Підписується у нотаріуса або в Casa Pronta (державна служба для спрощеного оформлення).

Що відбувається на escritura¶

1. Нотаріус зачитує весь договір вголос португальською
2. Сторони підписують
3. Покупець сплачує залишок суми
4. Право власності переходить до покупця

Якщо ти не розумієш португальську¶

Це критичний момент. Якщо ти не володієш португальською, потрібен перекладач або двомовний адвокат, який перекладатиме текст договору під час зачитування. Деякі нотаріуси самі забезпечують усного перекладача, інші - просять привести свого.

Вартість послуг усного перекладача на escritura: €100-200 за зустріч. Зазвичай це включено у гонорар адвоката, якщо він двомовний.

Повний бюджет на купівлю¶

Ось реальні витрати на купівлю квартири вартістю €200 000:

*IMT залежить від вартості, локації та типу нерухомості. Для основного житла до €106 346 - IMT 0%. Для другого житла і нерезидентів - ставка вища. З 2026 року для нерезидентів (крім португальських емігрантів) діє підвищена ставка IMT 7,5%.

Переклад і сертифікація - це лише €275-750 від загального бюджету. Порівняно з IMT і адвокатом - копійки. Але саме відсутність перекладу може затримати угоду на тижні.

5 помилок, яких краще уникнути¶

1. Не перевірив, чи потрібен переклад конкретному нотаріусу. Один нотаріус прийме англійські документи, інший - вимагатиме tradução certificada. Уточни заздалегідь.

2. Забув апостиль на свідоцтво про шлюб. Якщо купуєш з партнером - свідоцтво про шлюб потрібне з апостилем і перекладом. Без нього нотаріус не підпише escritura.

3. Не оформив procuração вчасно. Якщо купуєш дистанційно - довіреність оформлюється мінімум за 2-3 тижні до escritura. Не залишай на останній момент.

4. Переклав документи, але не сертифікував. Переклад без сертифікації (підпису адвоката або нотаріуса) не має юридичної сили в Португалії. Нотаріус його не прийме.

5. Не врахував фіскального представника. Якщо ти не резидент ЄС - без representante fiscal не отримаєш NIF, а без NIF - не купиш квартиру. Це щорічна витрата €350-550.

FAQ¶

Скільки коштує переклад документів для купівлі нерухомості в Португалії?¶

Переклад одного документа на португальську коштує €40-80. Сертифікація у адвоката - ще €25-50 за документ. На весь пакет (3-5 документів) витратиш €200-500 на переклад плюс €75-250 на сертифікацію. Терміновий переклад дорожче на 20-40%.

Чи потрібен переклад паспорта для купівлі квартири в Португалії?¶

Ні. Паспорт приймають без перекладу - нотаріус і банк працюють з оригіналом. Переклад потрібен для свідоцтв (про шлюб, розлучення), фінансових довідок і довіреності.

Чи можна купити нерухомість в Португалії без дозволу на проживання?¶

Так. Португалія не обмежує іноземців у купівлі нерухомості - купити може будь-хто з будь-яким статусом. Але для самої угоди потрібен NIF (податковий номер), а для нерезидентів не-ЄС - ще й фіскальний представник.

Чи потрібен апостиль на українські документи для нотаріуса в Португалії?¶

Так, на документи, видані в Україні (свідоцтва про шлюб, народження, розлучення). Обидві країни - учасниці Гаазької конвенції, тому консульська легалізація не потрібна - достатньо апостилю.

Чи може адвокат одночасно вести угоду і завірити переклад документів?¶

Так, і це найзручніший варіант. Твій адвокат (advogado), який супроводжує угоду, має право завірити tradução certificada. Це зекономить час і гроші, бо не потрібно шукати окремого нотаріуса для сертифікації.