Купівля нерухомості в Німеччині: що перекладати для Notar

Знайшов квартиру, зробив пропозицію, продавець погодився - і за два тижні сидиш у нотаріуса з 20-сторінковим Kaufvertrag і слухаєш як він читає вголос абзаци про “dingliche Rechte am Grundstück”. Ти киваєш. Але насправді зрозумів лише кілька перших речень. Саме так більшість українців підписують найдорожчу угоду в своєму житті.

Давай розберемося - які документи треба перекладати, де переклад взагалі не потрібен, і що відбувається якщо ти прийшов до нотаріуса без перекладача.

Чому без Notar купівля нерухомості - це нічого¶

Це не просто традиція. За § 311b Цивільного кодексу (BGB), будь-яка угода купівлі-продажу нерухомості без нотаріального посвідчення юридично нікчемна. Тобто якщо підписав договір без нотаріуса, власником ти не став - незважаючи ні на які гроші і ні на яку домовленість.

Нотаріус в Германії - не юрист однієї зі сторін. Він нейтральний державний службовець, якому однаково важливі інтереси і покупця, і продавця. Його завдання - пояснити обом сторонам все що написано в договорі і переконатись, що всі підписують усвідомлено.

Нотаріус сам, без твоєї участі: - Перевіряє Grundbuch (земельну книгу) - чи немає боргів або обтяжень на квартирі - Реєструє Auflassungsvormerkung одразу після підписання - охоронний запис на твою користь - Повідомляє Finanzamt про угоду для нарахування Grunderwerbsteuer - Після оплати всіх податків - реєструє тебе власником у Grundbuch

Гонорар нотаріуса: приблизно 1-2% від ціни угоди. На квартиру за €300 000 - це €2 500-4 000.

Ключові терміни: що це все означає¶

Перш ніж дивитися на документи, розберемо термінологію - без неї список “що перекладати” не має сенсу.

Grundbuch (земельна книга) - офіційний реєстр власників нерухомості. Там записані: хто власник, чи є іпотека, чи є сервітути (право третіх осіб користуватися ділянкою). Grundbuchauszug - це витяг з реєстру. Нотаріус перевіряє його сам перед угодою.

Kaufvertrag (договір купівлі-продажу) - основний документ угоди. Складається тільки по-німецьки: юридично діє виключно німецькомовна версія, навіть якщо тобі зроблять переклад для розуміння. Стандартний Kaufvertrag для квартири - 15-25 сторінок.

Auflassungsvormerkung (охоронний запис) - те що захищає тебе після підписання Kaufvertrag, але до того як ти ще не став офіційним власником. Нотаріус реєструє його в Grundbuch буквально наступного дня після угоди. Цей запис блокує продавця від будь-яких нових боргів або повторного продажу квартири третій особі. По суті: “ця квартира зарезервована для конкретного покупця”. Правова основа: § 883 BGB.

Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості) - платить покупець. Розмір залежить від федеральної землі:

Гроші потрібно мати в момент угоди - на сплату податку є лише кілька тижнів.

Які документи треба приносити до нотаріуса¶

Нотаріус перевіряє особи обох сторін і виконує перевірку за законом про боротьбу з відмиванням грошей (Geldwäschegesetz). Для будь-якої суми понад €10 000 треба пояснити звідки гроші.

Що треба ТОБІ як покупцю:

1. Закордонний паспорт - обов’язково. Для нотаріуса важливий паспорт, а не Personalausweis (якого у тебе немає як іноземця). Сучасний українській закордонний паспорт має дані латиницею - зазвичай переклад не потрібен.

2. Steuer-Identifikationsnummer (податковий номер) - потрібен для сплати Grunderwerbsteuer. Якщо ти зареєстрований в Германії (маєш Anmeldung), він у тебе є - надійшов листом від Finanzamt після реєстрації. Без Steuer-ID угода фактично неможлива.

3. Підтвердження джерела коштів (Herkunftsnachweis) - для суми понад €10 000. Це не просто виписка з рахунку: треба показати як ці гроші накопичувались - виписки за 2-3 роки, документи про продаж іншого майна, спадщину, зарплатні довідки. Для українців, що переводять гроші з України: підтвердження банківських переказів.

4. Finanzierungsbestätigung - якщо береш іпотеку. Це підтвердження від банку що тобі схвалений кредит. Без нього ніхто не підпише Kaufvertrag.

5. Свідоцтво про шлюб (якщо одружений/одружена) - нотаріус питатиме про сімейний стан. Якщо квартира є суттєвою частиною твого майна, за § 1365 BGB потрібна згода чоловіка/дружини. Документ з України треба буде перекласти.

Що потрібно перекладати, а що - ні¶

Ось де більшість людей або витрачають зайві гроші, або приходять без потрібних документів.

Окремий кейс: довіреність з України. Якщо купуєш нерухомість дистанційно через представника, довіреність треба: 1. Завірити у нотаріуса в Україні 2. Отримати апостиль 3. Зробити завірений переклад на німецьку у присяжного перекладача в Германії

Без апостилю і завіреного перекладу - нотаріус в Германії не визнає таку довіреність. Детальніше про апостиль: апостиль в Україні - що це і де отримати.

Що таке завірений переклад і коли він потрібен: beglaubigte Übersetzung - що це і коли потрібна.

Beurkundungstermin: чи можна прийти без перекладача¶

Це найважливіше питання, яке більшість задають вже після того як потрапили в халепу.

§ 16 BeurkG (Закон про нотаріальне посвідчення) говорить прямо: якщо хтось з учасників угоди недостатньо розуміє мову - це має бути зазначено в протоколі, і документ повинен бути перекладений для нього. Якщо нотаріус не перекладає сам, залучається перекладач. Якщо перекладач не має офіційної присяги - нотаріус приводить його до присяги прямо на місці.

На початку Beurkundungstermin нотаріус запитає: “Чи розумієте ви достатньо добре мову щоб повністю сприймати цей документ?” Якщо чесно скажеш “ні” - угода без перекладача не відбудеться.

Хто може бути перекладачем: - Будь-яка компетентна двомовна людина, яка не є близьким родичем сторін (чоловік/дружина, батьки, діти - не підходять) - Нотаріус може прийняти знайомого з гарним знанням мов - якщо він/вона розуміє юридичну термінологію

Чому краще брати професійного перекладача:

Kaufvertrag містить дуже специфічну юридичну термінологію. “Dingliche Rechte”, “Auflassung”, “Grundschuldbestellungsvollmacht” - якщо знайомий не знає цих термінів, ти ризикуєш підписати щось, не до кінця зрозумівши. На одному форумі для українців в Берліні була така розповідь: “Взяли перекладачем подругу, вона добре знає мову, але деякі юридичні речення вона не зовсім розуміла що перекладати - казала «тут про технічні формальності». Добре що все обійшлося, але на угоді в €250 000 я б так не ризикував.”

Перекладач підписує нотаріальний протокол (Niederschrift) - це юридична відповідальність.

Де знайти перекладача для нотаріуса: - Офіційний реєстр: justiz-dolmetscher.de - перекладачі з присягою для судів і нотаріусів - Книгувати треба за 2-3 тижні до угоди - Надати перекладачеві проект Kaufvertrag заздалегідь - за законом ти маєш отримати його за 2 тижні до підписання

В великих містах - Берлін, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург - є нотаріуси, які говорять англійською або навіть українською. Тоді окремий перекладач не потрібен. Варто уточнити при виборі нотаріуса.

Скільки це коштує¶

Перекладач на Beurkundungstermin:

Стандартна зустріч займає 1.5-2.5 години, іноді довше.

Загальний бюджет на перекладача для нотаріуса: €500-900. Плюс інколи витрати на дорогу.

Завірений переклад документів (beglaubigte Übersetzung):

Ціни рахуються за Normzeile (стандартний рядок = 55 символів), зазвичай €1.50-2.00 за рядок для пари укр-нім. Мінімальна вартість одного документу - €49-80.

Для завіреного перекладу шукай “öffentlich bestellter und vereidigter Übersetzer” (присяжний перекладач) - тільки їхній підпис має юридичну силу в Германії. Знайти: justiz-dolmetscher.de.

Детальніше про ціни на переклад: скільки коштує переклад документів на німецьку.

Замовити завірений переклад своїх українських документів можна через ChatsControl або напряму через сервіс завіреного перекладу.

Чи може українець купити нерухомість без дозволу на проживання¶

Коротко: так. Дозвіл на проживання (Aufenthaltserlaubnis) не є юридичною вимогою для купівлі нерухомості в Германії. Навіть нерезиденти можуть купувати.

Але є нюанс з іпотекою: банк дивиться на твій статус. З тимчасовим захистом (§ 24 AufenthG) іпотека можлива, але зазвичай банки вимагають більший перший внесок - 30-50% (проти стандартних 10-20% для громадян ЄС). Відсоткова ставка може бути дещо вищою.

Ще один момент: якщо частина доходу або активів з України, банк попросить відповідні документи. Їх треба перекласти завіреним перекладом. Без цього банк просто не зможе оцінити твою платоспроможність.

Чеклист: що підготувати до купівлі нерухомості¶

• [ ] Закордонний паспорт (дійсний)
• [ ] Steuer-Identifikationsnummer
• [ ] Виписки з банку за 2-3 роки - якщо з українського банку: завірений переклад
• [ ] Довідки про доходи - якщо з України: завірений переклад
• [ ] Finanzierungsbestätigung від банку (якщо іпотека)
• [ ] Свідоцтво про шлюб / розлучення - завірений переклад
• [ ] Перекладач для Beurkundungstermin (якщо не розумієш юридичний текст по-німецьки)
• [ ] Проект Kaufvertrag - надати перекладачеві за 7 днів до угоди
• [ ] Довіреність (якщо купуєш через представника) - нотаріальна + апостиль + завірений переклад

FAQ¶

Чи обов’язково брати перекладача на Beurkundungstermin?¶

Якщо не розумієш юридичного тексту по-німецьки - так, обов’язково. § 16 BeurkG зобов’язує нотаріуса переконатись що ти розумієш що підписуєш. Якщо не розумієш - угода без перекладача або не відбудеться, або може бути оскаржена пізніше. Книгуй перекладача за 2-3 тижні і заздалегідь давай йому проект договору.

Які документи з України треба перекладати для нотаріуса?¶

Виписки з українського банку (підтвердження джерела коштів), довідки про доходи, свідоцтво про шлюб або розлучення, довіреність (якщо купуєш через представника). Закордонний паспорт зазвичай не потрібно перекладати - нотаріус читає дані в латиниці. Kaufvertrag вже написаний по-німецьки.

Скільки коштує перекладач для нотаріуса при купівлі квартири?¶

Стандартний Beurkundungstermin займає 1.5-2.5 години. Вартість присяжного перекладача: €490-800 залежно від тривалості і відстані. Якщо потрібен також письмовий переклад документів - ще €50-200 за кожен документ.

Що таке Auflassungsvormerkung і навіщо вона потрібна?¶

Auflassungsvormerkung - охоронний запис в земельній книзі, який нотаріус реєструє наступного дня після підписання Kaufvertrag. Він захищає тебе: продавець більше не може продати квартиру комусь іншому або взяти під неї нові кредити. Запис діє до остаточного переходу права власності - зазвичай 2-4 місяці після підписання.

Чи може українець з тимчасовим захистом купити квартиру в Германії?¶

Так, юридично дозвіл на проживання не потрібен для купівлі нерухомості. Але якщо потрібна іпотека - банки зазвичай вимагають перший внесок 30-50% і можуть мати строгіші вимоги до підтвердження доходів. Консультуйся з банком до початку пошуку квартири.