Купівля нерухомості у Франції: переклад документів для нотаріуса

Знайшов квартиру в Ліоні за 180 тисяч євро. Агент каже “formidable, подаємо offre d’achat” - і тут нотаріус надсилає список документів, де половина має бути з присяжним перекладом на французьку. А ти навіть не знаєш де шукати traducteur assermenté з українською. Щоб ти не потрапив у ситуацію, коли угода зависає через неготові переклади - розберемо весь процес купівлі нерухомості у Франції і що саме потрібно перекладати для нотаріуса.

Чи може українець купити квартиру або будинок у Франції¶

Коротка відповідь - так, без жодних обмежень. Франція не розрізняє покупців за громадянством. Іноземці мають ті самі права на купівлю нерухомості, що й французи. Це стосується і квартир, і будинків, і земельних ділянок, і комерційних приміщень.

Тобі не потрібен дозвіл на проживання (titre de séjour), щоб купити квартиру. Навіть нерезидент Франції може стати власником. Інша справа - іпотека. Без стабільного доходу у Франції та довгострокового дозволу на проживання отримати кредит у французькому банку складно. Банки зазвичай вимагають CDI (безстроковий трудовий договір), хоча б 2-3 роки податкової історії у Франції і мінімум 20-30% першого внеску.

Якщо купуєш за власні кошти без іпотеки - все простіше. Потрібен тільки numéro fiscal (французький податковий номер) та стандартний пакет документів. Numéro fiscal отримуєш у Service des Impôts des Particuliers або онлайн на impots.gouv.fr.

Для українців із тимчасовим захистом (APS) або carte de séjour ситуація ще простіша - у тебе вже є numéro fiscal, якщо ти подавав податкову декларацію. А сама купівля нерухомості - це окремий процес, не пов’язаний з міграційним статусом.

Покроковий процес купівлі нерухомості у Франції¶

Купівля нерухомості у Франції - це чітка процедура з кількома етапами. На відміну від України, тут практично все проходить через нотаріуса (notaire - державний посадовець, який завіряє угоду, перевіряє документи і реєструє право власності).

Етап 1: Пропозиція купівлі (offre d’achat)¶

Знайшов квартиру - подаєш письмову пропозицію продавцю. У ній вказуєш ціну (може бути нижчою за запитувану - торгуватися у Франції нормально), умови і термін дії. Якщо продавець приймає - переходите до наступного кроку.

Етап 2: Попередній договір (compromis de vente)¶

Compromis de vente - це попередній договір купівлі-продажу, який підписують обидві сторони. У ньому прописана ціна, умови купівлі (conditions suspensives - наприклад, отримання іпотеки), дата фінального підписання, опис нерухомості та технічна інформація.

На цьому етапі ти вносиш депозит (dépôt de garantie) - зазвичай 5-10% від ціни. Гроші зберігаються на рахунку нотаріуса, а не у продавця.

Після підписання compromis у тебе є 10 днів на роздуми (délai de rétractation). Протягом цих 10 днів можеш відмовитися від угоди без пояснень і без штрафів - депозит повернуть повністю. Відмову потрібно відправити рекомендованою поштою (lettre recommandée avec accusé de réception).

Етап 3: Перевірка та підготовка (2-3 місяці)¶

Після compromis починається найдовший етап. Нотаріус перевіряє права власності продавця, відсутність обтяжень та боргів, технічну діагностику (DPE - енергетичний сертифікат, наявність азбесту, свинцю, термітів), а також право переважної купівлі (droit de préemption) - чи хоче мерія або інший орган викупити нерухомість.

Паралельно ти готуєш і перекладаєш документи. Якщо береш іпотеку - банк обробляє заявку.

Увесь процес від compromis до фінального підписання - в середньому 2-3 місяці. Мінімум 6 тижнів, якщо все йде ідеально і без кредиту.

Етап 4: Фінальне підписання (acte de vente)¶

Acte de vente (або acte authentique) підписується в кабінеті нотаріуса. Повна сума має бути на рахунку нотаріуса до дня підписання. Нотаріус зачитує весь договір вголос (це вимога закону), сторони підписують - і ти отримуєш ключі.

Тут є критичний момент для іноземців, які не говорять французькою - про нього нижче.

Які документи вимагає нотаріус і що перекладати¶

Ось повний список документів, які зазвичай потрібні нотаріусу від покупця-іноземця, і що з них потребує присяжного перекладу (traduction assermentée).

Навіщо нотаріусу свідоцтво про народження¶

Це питання задають часто. У Франції нотаріус зобов’язаний перевірити особу покупця та його сімейний стан. Свідоцтво про народження (acte de naissance) потрібне, щоб правильно внести твої дані в акт - повне ім’я, дату та місце народження, імена батьків. Якщо ти одружений - нотаріус також перевіряє режим майна подружжя (régime matrimonial), щоб зрозуміти хто саме стає власником.

На одному з форумів для експатів у Франції хлопець розповідав: “Ми вже готові були підписувати compromis, а нотаріус раптом каже - а де ваше свідоцтво про шлюб з перекладом? Дружина з України, шлюб зареєстрований в Одесі. Довелося терміново шукати перекладача, додатково чекати тиждень і доплачувати за терміновість.”

Про апостиль¶

Україна і Франція - обидві учасниці Гаазької конвенції, тому українські документи потрібно апостилювати перед перекладом. Апостиль на свідоцтво про народження ставить регіональне управління юстиції в Україні, на свідоцтво про шлюб - РАЦС який його видав.

Порядок дій: спочатку отримуєш апостиль на оригінал, потім робиш присяжний переклад всього документа разом з апостилем. Якщо ти замовляєш переклад у Франції (а не в Україні) - перекладач перекладає і основний документ, і апостиль як єдиний пакет.

Підтвердження джерела коштів¶

Це те, про що часто забувають. Нотаріус зобов’язаний за законом перевірити походження грошей (lutte contre le blanchiment - боротьба з відмиванням коштів). Тобі потрібно показати звідки гроші на квартиру:

• Виписки з банківського рахунку за останні 3-6 місяців
• Документ про продаж нерухомості в Україні (якщо це джерело)
• Довідка про доходи
• Дарчий договір (якщо гроші подарували)

Якщо ці документи українською - потрібен присяжний переклад. Банківську виписку з ПриватБанку чи Монобанку нотаріус без перекладу не прийме.

Присяжний перекладач при підписанні акту¶

Ось момент, який ловить зненацька. У Франції діє правило: якщо покупець не володіє французькою мовою достатньо, щоб розуміти юридичний текст, при підписанні acte de vente (і навіть compromis de vente) має бути присутній присяжний усний перекладач (interprète assermenté).

Це не побажання - це юридичний обов’язок нотаріуса. Касаційний суд Франції (Cour de cassation, 2014) визнав нотаріуса винним у справі, де він підписав акт з іноземцем без перекладача, хоча бачив що покупець погано розуміє французьку. Тобто нотаріус особисто відповідає за те, щоб ти розумів кожне слово в договорі.

Єдиний виняток - якщо нотаріус сам говорить мовою покупця. Нотаріус із українською - велика рідкість, хоча деякі в Парижі чи Марселі можуть говорити російською.

Що робить перекладач при підписанні¶

• Перекладає усно весь текст acte de vente (а це 30-50 сторінок юридичного тексту)
• Пояснює кожен пункт покупцю
• Відповідає на запитання
• Підписує акт як перекладач (його ім’я і реєстраційний номер вносяться в документ)

Вартість усного перекладача при підписанні у нотаріуса - від 200 до 500 євро залежно від складності угоди та міста. У Парижі дорожче. Перекладача потрібно шукати заздалегідь - мінімум за 2-3 тижні до підписання.

Знайти присяжного перекладача з українською можна на сайті Cour d’appel свого регіону або через annuaire-traducteur-assermente.fr.

Скільки все це коштує: нотаріальні збори і переклади¶

Купівля нерухомості у Франції - це не тільки ціна квартири. Плануй бюджет з запасом мінімум 10-12% зверху.

Нотаріальні збори (frais de notaire)¶

Приклад: купуєш квартиру за 200 000 євро в старому фонді - плати додатково 14 000-17 000 євро тільки на нотаріальні збори. Це фіксовані витрати, на них не потрапиш.

Витрати на переклад документів¶

350-750 євро за переклади - це небагато порівняно з ціною квартири. Але якщо забути про них і згадати в останній момент - терміновий переклад коштує вдвічі дорожче, плюс дату підписання доведеться переносити.

Через ChatsControl можна попередньо перекласти документи онлайн - AI-переклад плюс перевірка якості, результат за хвилини. Для чернеток банківських виписок або довідок перед передачею присяжному перекладачу це зручно і економить час.

FAQ¶

Чи потрібен дозвіл на проживання, щоб купити нерухомість у Франції?¶

Ні. Іноземці можуть купувати нерухомість у Франції без дозволу на проживання. Але сама купівля квартири не дає автоматичного права жити у Франції - для цього потрібно оформляти titre de séjour окремо.

Скільки часу займає весь процес від пошуку до ключів?¶

Від подання offre d’achat до отримання ключів - зазвичай 3-4 місяці. Мінімум 2 місяці якщо все йде ідеально і без іпотеки. Основний час забирає етап між compromis de vente і acte de vente - нотаріус перевіряє документи, права власності, технічний стан.

Чи обов’язковий присяжний перекладач при підписанні у нотаріуса?¶

Якщо ти не говориш французькою достатньо вільно для розуміння юридичного тексту - так, обов’язковий. Нотаріус зобов’язаний переконатися, що ти повністю розумієш що підписуєш. Це не формальність - це захист твоїх прав як покупця.

Чи потрібен апостиль на українські документи для нотаріуса у Франції?¶

Так. Україна і Франція - учасниці Гаазької конвенції, тому всі офіційні документи (свідоцтва про народження, шлюб, розлучення) потрібно апостилювати перед присяжним перекладом. Без апостилю нотаріус може відмовити у прийнятті документа.

Чи можна купити нерухомість у Франції дистанційно?¶

Так, через довіреність (procuration). Оформлюєш нотаріально завірену довіреність на довірену особу у Франції, яка підписує акт від твого імені. Довіреність потрібно перекласти присяжним перекладачем і, якщо вона оформлена в Україні, апостилювати.