Купівля нерухомості в Італії: які документи перекласти для угоди

150 тисяч євро на рахунку, ідеальна квартира в Неаполі, продавець згоден - а нотаріус відмовляється оформлювати угоду. Причина? Покупець-іноземець не розуміє італійську, а перекладача з собою не привів. За італійським законом нотаріус не має права проводити rogito (фінальний акт купівлі-продажу), якщо іноземець не розуміє мову акта і при цьому немає кваліфікованого перекладача. Одна українка на форумі для емігрантів описувала ситуацію: “Ми з чоловіком вже домовились з агентом, внесли задаток, а потім виявилось що потрібен перекладач прямо у нотаріуса, і це додаткові 500-800 євро, про які нам ніхто не сказав.” Давай розберемося, що потрібно підготувати щоб купівля пройшла без сюрпризів.

Чи може українець купити нерухомість в Італії¶

Коротка відповідь - так. Але є нюанс.

Для громадян країн за межами ЄС діє принцип взаємності (condizione di reciprocità) - стаття 16 Цивільного кодексу Італії. По суті, іноземець може купити нерухомість в Італії тільки якщо італієць може зробити те саме в його країні. Україна дозволяє іноземцям купувати квартири, будинки і комерційну нерухомість (обмеження є тільки на землю сільськогосподарського призначення) - тому умова взаємності виконана.

Якщо у тебе є будь-який тип permesso di soggiorno (включаючи тимчасовий захист), питання взаємності взагалі не стоїть. Ти маєш ті ж права що й італійський громадянин щодо купівлі нерухомості.

Що потрібно ще до початку пошуку квартири:

• Codice Fiscale - без нього жодну угоду з нерухомістю не оформиш
• Банківський рахунок в Італії - оплата нерухомості має проходити через відслідковуваний канал (assegno circolare або банківський переказ)
• Діючий документ - паспорт або permesso di soggiorno

Етапи купівлі: від пропозиції до ключів¶

Процес купівлі нерухомості в Італії має чітку структуру з трьома основними кроками. Кожен з них вимагає певних документів і в деяких випадках - перекладу.

Крок 1: Proposta d’acquisto (пропозиція про купівлю)¶

Це перша офіційна заява покупця про намір купити конкретну нерухомість. Ти заповнюєш форму (зазвичай її дає агент з нерухомості), вказуєш ціну яку пропонуєш і вносиш невеликий задаток - зазвичай до 5% від ціни.

На цьому етапі переклад документів зазвичай не потрібен. Але пропозицію потрібно прочитати і зрозуміти перед підписанням - якщо не читаєш італійською, попроси юриста або перекладача переглянути текст.

Крок 2: Compromesso (попередній договір)¶

Compromesso (або contratto preliminare) - це вже серйозний юридичний документ. Обидві сторони зобов’язуються завершити угоду на визначених умовах: ціна, опис нерухомості, терміни і сума задатку.

При підписанні compromesso покупець вносить задаток (caparra) - зазвичай 10-30% від ціни. Це не просто “тримач місця” - якщо покупець відмовиться від угоди, він втрачає задаток. Якщо продавець відмовиться - він повертає подвійну суму.

Compromesso потрібно зареєструвати в Agenzia delle Entrate протягом 20 днів після підписання. За реєстрацію сплачується фіксований реєстраційний збір (imposta di registro) - 200 євро + 0,5% від суми задатку.

Крок 3: Rogito (фінальний акт купівлі-продажу)¶

Rogito (або atto notarile) - це момент коли нерухомість офіційно переходить у твою власність. Проводить його нотаріус (notaio) - в Італії це обов’язково, без нотаріуса жодна угода з нерухомістю не відбудеться.

Нотаріус перевіряє:

• чи немає обтяжень на нерухомість (іпотека, арешт, борги)
• чи відповідає будівля містобудівним нормам
• чи правильно оформлені документи обох сторін
• чи сплачені всі необхідні податки

Саме на rogito потрібен перекладач, якщо ти не володієш італійською. Про це - в наступному розділі.

Від підписання compromesso до rogito зазвичай проходить 60-90 днів. Якщо береш іпотеку - до 4 місяців.

Нотаріус і мовне питання: що говорить закон¶

Стаття 54 Закону про нотаріат (Legge Notarile) встановлює чіткі правила щодо мови при оформленні угод.

Якщо ти розумієш і читаєш італійською - просто підписуєш rogito як будь-який італієць. Нотаріус зачитає акт вголос, ти підтвердиш що все зрозумів і поставиш підпис.

Якщо ти НЕ розумієш італійську - є два варіанти:

1. Перекладач (interprete) при нотаріусі. Ти обираєш перекладача, він присутній при підписанні rogito, перекладає зміст акта усно і підписує його разом з тобою. Перекладач складає присягу перед нотаріусом що буде перекладати точно. До акта додається переклад іноземною мовою. Вартість перекладача на rogito - від 300 до 800 євро, залежно від складності угоди і регіону.

2. Нотаріус який знає твою мову. Якщо нотаріус володіє мовою яку ти розумієш (наприклад, англійською) - він може скласти акт двома мовами і окремий перекладач не потрібен. У великих містах типу Рима, Мілана, Неаполя знайти нотаріуса з англійською не проблема.

Один українець на форумі ділився порадою: “Шукайте нотаріуса який знає англійську - їх в великих містах достатньо. Це дешевше ніж наймати окремого перекладача, і процес проходить набагато швидше.”

Які документи потрібно перекласти¶

Перелік документів для перекладу залежить від того, чи ти резидент Італії і від типу угоди.

Якщо ти живеш в Італії (маєш permesso di soggiorno)¶

Нюанс зі шлюбом: якщо ти перебуваєш у шлюбі і не маєш шлюбного договору, в Італії за замовчуванням діє режим спільної власності (comunione dei beni). Це означає що куплена нерухомість автоматично належить обом подружжям по 50%. Нотаріус може попросити перекладене свідоцтво про шлюб для підтвердження сімейного стану.

Якщо ти купуєш з-за кордону (без permesso)¶

Довіреність (procura) - це окрема тема. Якщо ти не можеш бути присутнім на rogito, можна оформити довіреність на іншу людину. Довіреність оформлюється через нотаріуса або через українське консульство в Італії, і обов’язково потрібен переклад з asseverazione.

Ланцюжок підготовки документів¶

Правильний порядок для українських документів:

1. Апостиль на оригінал в Україні (Мін’юст або МЗС)
2. Переклад на італійську мову перекладачем
3. Asseverazione перекладу в італійському суді (Tribunale або Giudice di Pace)

В Італії нотаріальний переклад з України не визнається - потрібна саме traduzione giurata з asseverazione.

Скільки коштує купівля нерухомості¶

Окрім ціни квартири чи будинку, в Італії потрібно закласти 9-15% зверху на податки, збори і послуги.

Податки¶

Кадастрова вартість (valore catastale) - це оціночна вартість нерухомості за даними Agenzia delle Entrate. Вона зазвичай на 30-60% нижча за ринкову ціну. Тобто якщо купуєш квартиру за 150 000 євро у приватної особи як першу оселю, кадастрова вартість може бути 70 000 євро, і imposta di registro складе 1 400 євро (2% від 70 000).

Щоб отримати пільгу prima casa (перша оселя), потрібно:

• не мати іншої нерухомості в тій же комуні
• зареєструвати резиденцію в цій комуні протягом 18 місяців після купівлі
• нерухомість не повинна бути категорії люкс (A1, A8, A9)

Послуги і переклад¶

Для квартири за 150 000 євро загальні витрати зверху (при купівлі від приватної особи як prima casa) складуть приблизно 8 000-15 000 євро.

Будинок за 1 євро: що варто знати¶

Можливо ти чув про програму “Case a 1 euro” - муніципалітети в Сицилії, Калабрії, Сардинії та інших регіонах продають занедбані будинки за символічну ціну. Звучить як мрія, але є умови.

Покупець зобов’язаний:

• подати план ремонту протягом 6 місяців після покупки
• завершити ремонт протягом 1-3 років (залежить від комуни)
• внести страховий депозит (зазвичай 2 000-5 000 євро)
• використовувати місцевих будівельників

Реальна вартість ремонту таких будинків - від 20 000 до 100 000+ євро, залежно від стану будівлі. Плюс ті самі витрати на нотаріуса, податки і переклад документів.

Програма відкрита для іноземців, але з тими ж вимогами щодо reciprocità і документів що й при звичайній купівлі. Станом на 2026 рік активні програми є в окремих комунах - перелік і умови змінюються, тому перевіряй на сайтах конкретних муніципалітетів.

Типові помилки при купівлі¶

Не перевірив кадастровий стан. Нерухомість може мати незаконні прибудови або невідповідності в документації. Нотаріус це перевіряє, але краще додатково найняти geometra (технічного спеціаліста) до підписання compromesso.

Забув про комунальні борги. В Італії борги за condominio (обслуговування багатоквартирного будинку) можуть перейти на нового власника. Попроси amministratore (управителя будинку) надати довідку про відсутність боргів.

Підписав compromesso без юриста. Compromesso - це юридично зобов’язуючий документ. Якщо ти не розумієш всіх умов, ризикуєш втратити задаток. Юрист коштує 1 500-3 000 євро, але може зекономити набагато більше.

Не підготував переклад документів заздалегідь. Traduzione giurata з asseverazione займає час. Якщо почнеш збирати переклади в останній момент - rogito доведеться переносити.

Потрібен чорновий переклад щоб зрозуміти зміст compromesso або іншого документа перед угодою? ChatsControl перекладе з італійської на українську за хвилини - а для офіційного подання замов завірений переклад через перекладача з asseverazione.

FAQ¶

Скільки коштує купити квартиру в Італії для українця?¶

Окрім ціни самої нерухомості, потрібно закласти 9-15% зверху на додаткові витрати. Сюди входять податки (2-9% imposta di registro або 4-10% ПДВ), послуги нотаріуса (1-2,5%), агента з нерухомості (3-5%), перекладача (300-800 євро на rogito) і переклад документів (40-80 євро за документ).

Чи може українець без permesso di soggiorno купити нерухомість в Італії?¶

Так, якщо виконана умова reciprocità (взаємності). Оскільки Україна дозволяє іноземцям купувати нерухомість (крім сільськогосподарської землі), італійський закон дозволяє українцям робити те саме в Італії. Потрібен діючий паспорт і Codice Fiscale. Якщо у тебе є permesso di soggiorno будь-якого типу - питання взаємності взагалі не виникає.

Які документи потрібно перекласти для купівлі нерухомості в Італії?¶

Для самої угоди зазвичай потрібен переклад свідоцтва про шлюб (якщо купуєш у шлюбі), шлюбного договору (якщо є) і довіреності (якщо хтось купує за тебе). Переклад має бути traduzione giurata з asseverazione - присяжний переклад завірений в італійському суді. Також потрібен перекладач на rogito якщо ти не володієш італійською.

Чи обов’язковий нотаріус при купівлі нерухомості в Італії?¶

Так, в Італії всі угоди з нерухомістю оформлюються виключно через нотаріуса. Це обов’язково за законом. Нотаріус - це нейтральна державна посадова особа, яка перевіряє документи, проводить rogito і реєструє угоду в Agenzia delle Entrate. Покупець зазвичай обирає і оплачує нотаріуса.

Що таке prima casa і як отримати цю пільгу?¶

Prima casa (перша оселя) - це податкова пільга, яка зменшує imposta di registro з 9% до 2% при купівлі від приватної особи (або ПДВ з 10% до 4% від забудовника). Потрібно не мати іншої нерухомості в тій же комуні, зареєструвати резиденцію протягом 18 місяців і нерухомість не повинна бути категорії люкс. Ця пільга доступна і для іноземців з permesso di soggiorno.