Покупка недвижимости в Испании как украинец: перевод для нотариуса

Квартира в Торревьехе за 85 тысяч евро, агент говорит “firmamos mañana” - и тут нотариус просит документы: паспорт с присяжным переводом, подтверждение средств с апостилем, свидетельство о браке. А ты еще даже NIE не оформил. Сделка зависает на недели, продавец нервничает, цена под угрозой. Чтобы с тобой такого не случилось - разберем пошагово весь процесс покупки недвижимости в Испании и какие переводы нужны для нотариуса.

Может ли украинец свободно купить квартиру в Испании¶

Да. Испания не ограничивает иностранцев в покупке недвижимости - ни по гражданству, ни по статусу резидентства. Покупай хоть квартиру, хоть дом, хоть коммерческое помещение. Никаких разрешений или лицензий не нужно.

Украинцы с временной защитой (protección temporal) покупают недвижимость на тех же условиях, что и резиденты ЕС. Единственное что нужно - NIE (идентификационный номер иностранца). Без него нотариус не откроет сделку, банк не переведет деньги, а Registro de la Propiedad (земельный реестр) не запишет недвижимость на тебя.

Если покупаешь за свои деньги - процесс проще. Если планируешь ипотеку - придется доказывать стабильный доход в Испании, иметь контракт на работу (желательно indefinido - бессрочный) и быть готовым к первому взносу 30-50% от стоимости (для нерезидентов банки финансируют меньше).

Пошаговый процесс покупки: от просмотра до ключей¶

Покупка недвижимости в Испании проходит через несколько четких этапов. На каждом из них могут понадобиться переведенные документы.

Этап 1: Поиск и резервация¶

Нашел квартиру - вносишь резервный депозит (señal или reserva). Обычно это 3 000-6 000 евро, которые снимают квартиру с рынка на 7-14 дней. Эти деньги потом засчитываются в цену.

На этом этапе переводы еще не нужны. Но NIE уже желательно иметь - некоторые агентства просят его даже для резервации.

Этап 2: Предварительный договор (contrato de arras)¶

Contrato de arras - это договор задатка между покупателем и продавцом. Стандартный задаток - 10% от цены. Если передумаешь - теряешь 10%. Если продавец передумает - возвращает тебе двойную сумму.

Этот договор подписывается без нотариуса, но уже нужно указать NIE и паспортные данные. Если не владеешь испанским - договор лучше показать адвокату перед подписанием. Стоимость юриста (abogado) - обычно 1% от цены недвижимости плюс IVA.

Этап 3: Подготовка документов (4-8 недель)¶

Самый долгий этап. Параллельно идет несколько процессов: юрист проверяет недвижимость в Registro de la Propiedad (нет ли долгов, обременений, запретов), банк обрабатывает ипотеку (если берешь), нотариус готовит escritura pública (акт купли-продажи). И ты готовишь и переводишь документы.

Этап 4: Подписание у нотариуса (escritura pública)¶

Escritura pública - финальный договор, который подписывается в кабинете испанского нотариуса (notario). Нотариус зачитывает весь текст вслух (это закон), проверяет документы обеих сторон, подтверждает оплату и регистрирует сделку.

Если ты не понимаешь испанский - нотариус обязан пригласить переводчика на подписание. Это может быть traductor jurado или любой переводчик, которого нотариус сочтет компетентным. Стоимость такого переводчика на подписании - 150-300 евро.

После подписания escritura - нотариус передает документы в Registro de la Propiedad для регистрации права собственности на тебя. Это занимает 2-4 недели.

Какие документы нужно переводить для нотариуса¶

Вот главная часть. Нотариус (notario) в Испании требует определенный набор документов от покупателя-иностранца, и часть из них нужно перевести присяжным переводчиком (traductor jurado).

Документы с присяжным переводом¶

Присяжный перевод (traducción jurada) - единственный тип перевода, который принимает испанский нотариус. Нотариальный перевод из Украины не признается, даже с апостилем. Перевод должен быть сделан traductor jurado из реестра MAEC (Министерства иностранных дел Испании).

Паспорт - нюанс с переводом¶

Обычно паспорт не переводят, потому что он двуязычный (украинский + английский). Но некоторые нотариусы в небольших городах просят присяжный перевод, если латинская транслитерация отличается от того, как имя записано в NIE. Типичная проблема с украинскими именами - транслитерация может отличаться в разных документах. Если нотариус увидит “Oleksandr” в паспорте и “Aleksandr” в NIE - попросит объяснение или перевод.

Свидетельство о браке - почему это критично¶

Испанский нотариус обязательно спросит семейное положение покупателя. Это не формальность - от этого зависит режим собственности на недвижимость.

Если ты женат/замужем - нотариус хочет знать: покупаешь один/одна или вместе с супругой/супругом? Какой режим имущества - совместный (gananciales, как в Украине по умолчанию) или раздельный (separación de bienes)?

Для этого нужно свидетельство о браке из Украины с апостилем и присяжным переводом. Если есть брачный контракт с раздельным режимом - его тоже нужно перевести.

Если не женат/не замужем - достаточно устного заявления перед нотариусом. Но иногда просят declaración jurada (присяжное заявление) - его можно сделать прямо у нотариуса.

Подтверждение средств - антиотмывочные требования¶

Испания серьезно относится к Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales (закон о противодействии отмыванию денег). Нотариус обязан проверить происхождение средств покупателя. Тебе понадобится что-то из этого:

• Справка из банка о наличии средств (выписка со счета)
• Документ о продаже недвижимости в Украине (договор купли-продажи)
• Налоговая декларация из Украины
• Документ о наследстве или дарении

Если документ на украинском - нужен присяжный перевод. Банковские выписки на английском обычно принимают без перевода, но лучше уточнить у конкретного нотариуса.

На форуме для украинцев в Испании одна женщина делилась опытом: “Продала квартиру в Киеве, деньги вывела через ПриватБанк на испанский счет. Нотариус попросил: договор продажи из Украины с апостилем и переводом, выписку из ПриватБанка, выписку из испанского банка. Перевод договора сделал jurado за 95 евро. Приняли с первого раза.”

Доверенность (poder notarial) - если покупаешь дистанционно¶

Если не можешь физически приехать на подписание - оформляешь доверенность на представителя (адвоката или доверенное лицо). Два варианта:

1. Оформить в Испании - прийти к испанскому нотариусу, оформить poder notarial. Переводчик нужен только если не понимаешь испанский
2. Оформить в Украине или в консульстве - доверенность оформляется у нотариуса или в консульстве Испании, ставится апостиль, потом делается присяжный перевод на испанский

Второй вариант дороже и дольше, но иногда единственно возможный. Апостиль на доверенность в Украине ставит Министерство юстиции.

Сколько стоит перевод документов для покупки недвижимости¶

Перевод с украинского на испанский - одна из дефицитных языковых пар в Испании. На всю страну всего 4 зарегистрированных присяжных переводчика с украинского языка.

IVA (НДС) в Испании - 21%. То есть если цена 75 евро - на руки заплатишь 90,75 евро. Всегда спрашивай - с IVA или без.

За комплект из 3-4 документов реально договориться о скидке 10-15%. Один клиент на форуме писал: “Заказал перевод свидетельства о браке и справки о доходах - вместе вышло 140 евро с IVA. Переводчик из Мадрида, все дистанционно, оригиналы пришли Correos за 5 дней.”

Где искать traductor jurado с украинского:

1. Реестр MAEC - официальный поиск на сайте Министерства иностранных дел, фильтр по языку “ucraniano”
2. Агентства - CBLingua, Translinguo Global работают с украинским
3. Дистанционно - отправляешь скан, получаешь оригинал почтой

Налоги и другие расходы при покупке¶

Переводы - это малая часть общих расходов. Готовься к 10-15% сверху от цены недвижимости на налоги и сборы.

Главный налог - ITP¶

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) - налог на передачу собственности. Платишь при покупке вторичной недвижимости (б/у квартира или дом). Ставка зависит от автономного сообщества:

Если покупаешь новую квартиру от застройщика - вместо ITP платишь IVA (НДС) 10% плюс AJD (гербовый сбор) 0,5-1,5%.

Другие расходы¶

Пример: покупаешь квартиру за 120 000 евро в Аликанте (Валенсия, ITP 10%). Сверху платишь: ITP 12 000 + нотариус 800 + реестр 450 + адвокат 1 452 (1% + IVA) + gestoría 400 + переводы 350 = примерно 15 450 евро. Вместе с квартирой - 135 450 евро. Закладывай минимум 13% сверху при планировании бюджета.

Типичные ошибки украинцев при покупке¶

Вот на чем спотыкаются чаще всего:

Покупают без адвоката. В Испании нотариус не защищает интересы покупателя - он нейтральная сторона. Проверить нет ли долгов за коммуналку (deudas comunitarias), легальное ли строительство, нет ли записи в Registro об обременении - это работа адвоката. 1% от цены - это страховка от проблем на десятки тысяч.

Не проверяют nota simple. Nota simple - выписка из Registro de la Propiedad. Показывает собственника, обременения, ипотеки, запреты. Стоит 9,02 евро онлайн. Всегда заказывай до внесения задатка.

Забывают про апостиль. Присяжный перевод без апостиля на оригинале - нотариус может не принять. Апостиль ставится в Украине ДО перевода, а не после.

Путают ITP по регионам. Разница между 4% (Страна Басков) и 10% (Валенсия) на квартире за 150 000 - это 9 000 евро. Уточняй ставку для конкретного региона перед подписанием.

Когда достаточно обычного перевода¶

Не все требует traducción jurada. Вот где хватит обычного перевода:

• Для агентства недвижимости - при просмотрах, переписке, уточнениях
• Для адвоката - он понимает и непрофессиональный перевод, главное - содержание
• Для банка (начальный этап) - предварительная консультация по ипотеке
• Для себя - понять контракт перед подписанием

Для таких ситуаций подойдет ChatsControl - ИИ-перевод документов с сохранением форматирования. Получишь перевод contrato de arras или nota simple за минуты и сможешь понять содержание перед встречей с адвокатом. А для нотариуса и Registro - только заверенный перевод от traductor jurado.

FAQ¶

Сколько стоит перевод документов для покупки недвижимости в Испании?¶

Полный комплект переводов (свидетельство о браке, справка о доходах, доверенность) обойдется в 200-500 евро с IVA. Один документ с украинского на испанский - 55-150 евро в зависимости от объема, плюс 21% IVA. Перевод с украинского дороже английского из-за дефицита присяжных переводчиков - их всего 4 на всю Испанию.

Нужен ли апостиль на документы из Украины для нотариуса в Испании?¶

Да. Свидетельство о браке, справки о доходах, договоры из Украины - все это нужно апостилировать до того, как заказываешь присяжный перевод. Апостиль ставится в Украине (Минюст или орган, выдавший документ). Обе страны подписали Гаагскую конвенцию 1961 года, поэтому консульская легализация не нужна.

Может ли украинец с временной защитой купить квартиру в Испании?¶

Да, без ограничений. Временная защита не влияет на право покупки недвижимости. Нужны только NIE, паспорт и стандартный набор документов для нотариуса. Однако с ипотекой сложнее - банки обычно требуют стабильный доход и бессрочный контракт.

Примут ли в Испании нотариальный перевод из Украины?¶

Нет. Испанские нотариусы принимают только traducción jurada - перевод от присяжного переводчика из реестра MAEC. Нотариальный перевод из Украины юридической силы в Испании не имеет, даже с апостилем.

Сколько всего нужно денег сверху от цены квартиры?¶

Закладывай 10-15% от стоимости недвижимости на дополнительные расходы: ITP (6-10% в зависимости от региона), нотариус (600-1 200 евро), реестр (400-600 евро), адвокат (1% + IVA), переводы (200-500 евро). На квартиру за 100 000 евро - примерно 12 000-15 000 евро сверху.