Купівля нерухомості в Іспанії як українець: переклад для нотаріуса

Квартира в Торрев’єхі за 85 тисяч євро, агент каже “firmamos mañana” - і тут нотаріус просить документи: паспорт з присяжним перекладом, підтвердження коштів з апостилем, свідоцтво про шлюб. А ти ще навіть NIE не оформив. Угода зависає на тижні, продавець нервує, ціна під загрозою. Щоб з тобою такого не сталося - розберемо крок за кроком весь процес купівлі нерухомості в Іспанії і які переклади потрібні для нотаріуса.

Чи може українець вільно купити квартиру в Іспанії¶

Так. Іспанія не обмежує іноземців у купівлі нерухомості - ні за громадянством, ні за статусом резидентства. Купуй хоч квартиру, хоч будинок, хоч комерційне приміщення. Ніяких дозволів або ліцензій не потрібно.

Українці з тимчасовим захистом (protección temporal) купують нерухомість на тих самих умовах, що й резиденти ЄС. Єдине що потрібно - NIE (ідентифікаційний номер іноземця). Без нього нотаріус не відкриє угоду, банк не переведе гроші, а Registro de la Propiedad (земельний реєстр) не запише нерухомість на тебе.

Якщо купуєш за власні кошти - процес простіший. Якщо плануєш іпотеку - доведеться доводити стабільний дохід в Іспанії, мати контракт на роботу (бажано indefinido - безстроковий) і бути готовим до першого внеску 30-50% від вартості (для нерезидентів банки фінансують менше).

Покроковий процес купівлі: від перегляду до ключів¶

Купівля нерухомості в Іспанії проходить через кілька чітких етапів. На кожному з них можуть знадобитися перекладені документи.

Етап 1: Пошук і резервація¶

Знайшов квартиру - вносиш резервний депозит (señal або reserva). Зазвичай це 3 000-6 000 євро, які утримують квартиру з ринку на 7-14 днів. Ці гроші потім зараховуються в ціну.

На цьому етапі переклади ще не потрібні. Але NIE вже бажано мати - деякі агентства просять його навіть для резервації.

Етап 2: Попередній договір (contrato de arras)¶

Contrato de arras - це договір завдатку між покупцем і продавцем. Стандартний завдаток - 10% від ціни. Якщо передумаєш - втрачаєш 10%. Якщо продавець передумає - повертає тобі подвійну суму.

Цей договір підписується приватно (без нотаріуса), але вже потрібно вказати NIE і паспортні дані. Якщо не володієш іспанською - договір краще показати адвокату перед підписанням. Вартість юриста (abogado) - зазвичай 1% від ціни нерухомості плюс IVA.

Етап 3: Підготовка документів (4-8 тижнів)¶

Найдовший етап. Паралельно відбувається кілька процесів: юрист перевіряє нерухомість у Registro de la Propiedad (чи немає боргів, обтяжень, заборон), банк обробляє іпотеку (якщо береш), нотаріус готує escritura pública (акт купівлі-продажу). І ти готуєш і перекладаєш документи.

Етап 4: Підписання у нотаріуса (escritura pública)¶

Escritura pública - це фінальний договір, який підписується в кабінеті іспанського нотаріуса (notario). Нотаріус зачитує весь текст вголос (це закон), перевіряє документи обох сторін, підтверджує оплату і реєструє угоду.

Якщо ти не розумієш іспанську - нотаріус зобов’язаний запросити перекладача на підписання. Це може бути traductor jurado або будь-який перекладач, якого нотаріус вважає компетентним. Вартість такого перекладача на підписанні - 150-300 євро.

Після підписання escritura - нотаріус передає документи в Registro de la Propiedad для реєстрації права власності на тебе. Це займає 2-4 тижні.

Які документи потрібно перекладати для нотаріуса¶

Ось головна частина. Нотаріус (notario) в Іспанії вимагає певний набір документів від покупця-іноземця, і частину з них потрібно перекласти присяжним перекладачем (traductor jurado).

Документи з присяжним перекладом¶

Присяжний переклад (traducción jurada) - єдиний тип перекладу, який приймає іспанський нотаріус. Нотаріальний переклад з України не визнається, навіть з апостилем. Переклад має бути зроблений traductor jurado з реєстру MAEC (Міністерства закордонних справ Іспанії).

Паспорт - нюанс з перекладом¶

Зазвичай паспорт не перекладають, бо він двомовний (українська + англійська). Але деякі нотаріуси в менших містах просять присяжний переклад, якщо латинська транслітерація відрізняється від того, як ім’я записане в NIE. Типова проблема з українськими іменами - транслітерація може відрізнятися в різних документах. Якщо нотаріус побачить “Oleksandr” в паспорті і “Aleksandr” в NIE - попросить пояснення або переклад.

Свідоцтво про шлюб - чому це критично¶

Іспанський нотаріус обов’язково запитає сімейний стан покупця. Це не формальність - від цього залежить режим власності на нерухомість.

Якщо ти одружений/а - нотаріус хоче знати: чи купуєш один/одна, чи разом з чоловіком/дружиною? Який режим майна - спільний (gananciales, як в Україні за замовчуванням) чи роздільний (separación de bienes)?

Для цього потрібне свідоцтво про шлюб з України з апостилем і присяжним перекладом. Якщо є шлюбний контракт з роздільним режимом - його теж потрібно перекласти.

Якщо не одружений/а - достатньо усної заяви перед нотаріусом. Але іноді просять declaración jurada (присяжну заяву) - її можна зробити прямо в нотаріуса.

Підтвердження коштів - антивідмивочні вимоги¶

Іспанія серйозно ставиться до Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales (закон про запобігання відмиванню грошей). Нотаріус зобов’язаний перевірити походження коштів покупця. Тобі знадобиться щось із цього:

• Довідка з банку про наявність коштів (виписка з рахунку)
• Документ про продаж нерухомості в Україні (договір купівлі-продажу)
• Податкова декларація з України
• Документ про спадщину або дарування

Якщо документ українською - потрібен присяжний переклад. Банківські виписки на англійській зазвичай приймають без перекладу, але краще уточнити у конкретного нотаріуса.

На форумі для українців в Іспанії одна жінка ділилася досвідом: “Продала квартиру в Києві, гроші вивела через Приватбанк на іспанський рахунок. Нотаріус попросив: договір продажу з Україні з апостилем і перекладом, виписку з Приватбанку, виписку з іспанського банку. Переклад договору зробив jurado за 95 євро. Прийняли з першого разу.”

Довіреність (poder notarial) - якщо купуєш дистанційно¶

Якщо не можеш фізично приїхати на підписання - оформлюєш довіреність на представника (адвоката або довірену особу). Є два варіанти:

1. Оформити в Іспанії - прийти до іспанського нотаріуса, оформити poder notarial. Перекладач потрібен тільки якщо не розумієш іспанську
2. Оформити в Україні або в консульстві - довіреність оформляється у нотаріуса або в консульстві Іспанії, ставиться апостиль, потім робиться присяжний переклад на іспанську

Другий варіант дорожчий і довший, але іноді єдиний можливий. Апостиль на довіреність в Україні ставить Міністерство юстиції.

Скільки коштує переклад документів для купівлі нерухомості¶

Переклад з української на іспанську - одна з дефіцитних мовних пар в Іспанії. На всю країну всього 4 зареєстровані присяжні перекладачі з української мови.

IVA (ПДВ) в Іспанії - 21%. Тобто якщо ціна 75 євро - на руки заплатиш 90,75 євро. Завжди питай - з IVA чи без.

Для комплекту з 3-4 документів реально домовитися про знижку 10-15%. Один клієнт на форумі писав: “Замовив переклад свідоцтва про шлюб і довідки про доходи - разом вийшло 140 євро з IVA. Перекладач з Мадрида, все дистанційно, оригінали прийшли Correos за 5 днів.”

Де шукати traductor jurado з української:

1. Реєстр MAEC - офіційний пошук на сайті Міністерства закордонних справ, фільтр за мовою “ucraniano”
2. Агентства - CBLingua, Translinguo Global працюють з українською
3. Дистанційно - надсилаєш скан, отримуєш оригінал поштою

Податки та інші витрати при купівлі¶

Переклади - це мала частина загальних витрат. Готуйся до 10-15% зверху від ціни нерухомості на податки та збори.

Головний податок - ITP¶

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) - податок на передачу власності. Платиш при купівлі вторинної нерухомості (б/у квартира чи будинок). Ставка залежить від автономної спільноти:

Якщо купуєш нову квартиру від забудовника - замість ITP платиш IVA (ПДВ) 10% плюс AJD (гербовий збір) 0,5-1,5%.

Інші витрати¶

Приклад: купуєш квартиру за 120 000 євро в Аліканте (Валенсія, ITP 10%). Зверху платиш: ITP 12 000 + нотаріус 800 + реєстр 450 + адвокат 1 452 (1% + IVA) + gestoría 400 + переклади 350 = приблизно 15 450 євро. Разом з квартирою - 135 450 євро. Закладай мінімум 13% зверху при плануванні бюджету.

Типові помилки українців при купівлі¶

Ось на чому спотикаються найчастіше:

Купують без адвоката. В Іспанії нотаріус не захищає інтереси покупця - він нейтральна сторона. Перевірити чи немає боргів за комуналку (deudas comunitarias), чи легальне будівництво, чи немає запису в Registro про обтяження - це робота адвоката. 1% від ціни - це страховка від проблем на десятки тисяч.

Не перевіряють nota simple. Nota simple - витяг з Registro de la Propiedad. Показує власника, обтяження, іпотеки, заборони. Коштує 9,02 євро онлайн. Завжди замовляй перед внесенням завдатку.

Забувають про апостиль. Присяжний переклад без апостилю на оригіналі - нотаріус може не прийняти. Апостиль ставиться в Україні ДО перекладу, а не після.

Плутають ITP регіони. Різниця між 4% (Країна Басків) і 10% (Валенсія) на квартирі за 150 000 - це 9 000 євро. Уточнюй ставку для конкретного регіону перед підписанням.

Коли достатньо звичайного перекладу¶

Не все потребує traducción jurada. Ось де вистачить звичайного перекладу:

• Для агентства нерухомості - при перегляді, переписці, уточненнях
• Для адвоката - він розуміє і непрофесійний переклад, головне зміст
• Для банку (початковий етап) - попередня консультація по іпотеці
• Для себе - зрозуміти контракт перед підписанням

Для таких ситуацій підійде ChatsControl - ШІ-переклад документів зі збереженням форматування. Отримаєш переклад contrato de arras або nota simple за хвилини і зможеш зрозуміти зміст перед зустріччю з адвокатом. А для нотаріуса і Registro - тільки завірений переклад від traductor jurado.

FAQ¶

Скільки коштує переклад документів для купівлі нерухомості в Іспанії?¶

Повний комплект перекладів (свідоцтво про шлюб, довідка про доходи, довіреність) обійдеться в 200-500 євро з IVA. Один документ з української на іспанську - 55-150 євро залежно від обсягу, плюс 21% IVA. Переклад з української дорожчий за англійську через дефіцит присяжних перекладачів - їх лише 4 на всю Іспанію.

Чи потрібен апостиль на документи з України для нотаріуса в Іспанії?¶

Так. Свідоцтво про шлюб, довідки про доходи, договори з України - все це потрібно апостилювати до того, як замовляєш присяжний переклад. Апостиль ставиться в Україні (Мін’юст або орган, що видав документ). Обидві країни підписали Гаазьку конвенцію 1961 року, тому консульська легалізація не потрібна.

Чи може українець з тимчасовим захистом купити квартиру в Іспанії?¶

Так, без обмежень. Тимчасовий захист не впливає на право купівлі нерухомості. Потрібні тільки NIE, паспорт і стандартний набір документів для нотаріуса. Проте з іпотекою складніше - банки зазвичай вимагають стабільний дохід і безстроковий контракт.

Чи приймуть в Іспанії нотаріальний переклад з України?¶

Ні. Іспанські нотаріуси приймають тільки traducción jurada - переклад від присяжного перекладача з реєстру MAEC. Нотаріальний переклад з України юридичної сили в Іспанії не має, навіть з апостилем.

Скільки загалом потрібно грошей зверху від ціни квартири?¶

Закладай 10-15% від вартості нерухомості на додаткові витрати: ITP (6-10% залежно від регіону), нотаріус (600-1 200 євро), реєстр (400-600 євро), адвокат (1% + IVA), переклади (200-500 євро). На квартиру за 100 000 євро - приблизно 12 000-15 000 євро зверху.