Переклад кадастрових документів та витягів з реєстрів нерухомості

Ти живеш у Берліні, хочеш взяти іпотеку - а банк просить підтвердити, що в тебе є земельна ділянка в Україні. Або продаєш квартиру в Києві з-за кордону і нотаріус вимагає витяг з реєстру речових прав - перекладений і з апостилем. І ось ти сидиш з 11-сторінковим PDF-файлом, де кадастровий номер з 19 цифр, “цільове призначення” і “нормативна грошова оцінка” - і не уявляєш, як це все перекладається на німецьку. Давай розберемося: які документи бувають, як їх отримати (навіть з-за кордону), і що потрібно для перекладу в кожній країні.

Які кадастрові документи існують в Україні¶

В Україні є дві окремі системи обліку нерухомості, і кожна видає свої документи. Плутати їх - класична помилка, яка затягує процес на тижні.

Витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК)¶

Цей документ стосується земельних ділянок. Його видає Держгеокадастр (Державна служба геодезії, картографії та кадастру). Витяг з ДЗК - це 11 сторінок за формою Додатку 47 до Постанови КМУ №1051 від 17.10.2012.

Що в ньому:

• Кадастровий номер - унікальний 19-значний код у форматі KKKKKKKKK:NN:NNN:NNNN (наприклад, 3222486801:01:003:0145)
• Місце розташування ділянки (адреса)
• Площа в гектарах або квадратних метрах
• Цільове призначення (для будівництва, сільгосп, рекреація тощо)
• Форма власності (приватна, комунальна, державна)
• Обтяження - сервітути, застави, обмеження використання
• Нормативна грошова оцінка (якщо раніше замовлялась)
• Дані про власника та підстави набуття права

Важливо: витяг дійсний лише 3 місяці з дати видачі. Якщо ти отримав його в січні, а подаєш у квітні - доведеться замовляти новий.

Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно¶

Цей реєстр адмініструє Міністерство юстиції України. На відміну від земельного кадастру, він містить інформацію про права на будь-яку нерухомість - квартири, будинки, комерційні приміщення, а не тільки земельні ділянки.

Витяг містить:

• Відомості про об’єкт - адреса, площа, тип (квартира, будинок тощо)
• Відомості про власника - ПІБ, ідентифікаційний код
• Підстава набуття права - договір купівлі-продажу, дарування, спадщина тощо
• Дата і номер реєстрації права
• Обтяження - іпотека, арешт, заборона відчуження

Це два різних документи з різних реєстрів. Для повної картини часто потрібні обидва - наприклад, якщо ти продаєш будинок з ділянкою.

Технічний паспорт (БТІ)¶

Ще один документ, який часто плутають з кадастровими. Технічний паспорт - це документ від Бюро технічної інвентаризації, що містить графічні та текстові дані про об’єкт нерухомості: площу, поверховість, матеріали стін, комунікації, географічне розташування. З 1 серпня 2021 року всі технічні паспорти реєструються у єдиному будівельному реєстрі.

Його зазвичай вимагають при продажу нерухомості, оформленні іпотеки або при поділі майна в суді.

Як отримати витяги онлайн (навіть з-за кордону)¶

Тут хороша новина: більшість документів можна замовити не виходячи з дому - навіть якщо ти в Мюнхені чи Мадриді.

Витяг з реєстру речових прав - через Дію¶

Як повідомляє Мін’юст, витяг з Державного реєстру речових прав можна отримати через портал Дія:

1. Авторизуйся на diia.gov.ua через електронний підпис (КЕП)
2. Обери послугу “Надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно”
3. Заповни форму з параметрами пошуку (адреса, кадастровий номер або дані власника)
4. Сплати адміністративний збір
5. Результат з’являється у розділі “Замовлені документи” - часто за кілька секунд

Зверни увагу: витяг прийде у PDF-форматі з електронним підписом. Це повноцінний офіційний документ.

Витяг з земельного кадастру - через кабінет електронних сервісів¶

Замовити можна через портал e.land.gov.ua або на Публічній кадастровій карті. Для цього потрібен кадастровий номер земельної ділянки. Згідно з порталом my.gov.ua, стандартний термін обробки - до 10 робочих днів (за статистикою Schmidt & Schmidt, 80% видаються протягом тижня).

Що робити, якщо електронний підпис не працює з-за кордону¶

Не в усіх є КЕП, який працює за межами України. В такому випадку:

• Оформи довіреність на родича або адвоката в Україні (через українське консульство за кордоном)
• Довірена особа замовить витяг через ЦНАП або онлайн
• Вартість замовлення через юриста або посередника: 800-900 грн за послугу + адмінзбір

Коли потрібен переклад кадастрових документів¶

Є кілька типових ситуацій, коли без перекладеного витягу з реєстру або кадастру не обійтися:

Продаж нерухомості в Україні з-за кордону. Якщо ти живеш у Німеччині і продаєш квартиру в Києві - покупець або нотаріус може вимагати переклад правовстановлюючих документів.

Підтвердження активів для банку. Берешь іпотеку в Іспанії? Банк хоче бачити всі твої активи, включно з нерухомістю в Україні. Витяг з реєстру речових прав - з перекладом і апостилем.

Поділ майна при розлученні. Якщо подружжя ділить майно в суді Франції або Німеччини - суд вимагає документи про все майно, включно з українським. Детальніше - в статті про розлучення після шлюбу в Україні.

Спадкування. Якщо спадкодавець мав нерухомість в Україні, а спадкоємець живе за кордоном - потрібен переклад для суду або нотаріуса в країні проживання. Про це - у статті про спадщину та Nachlassgericht.

Отримання ВНЖ або громадянства. Деякі країни (наприклад, Португалія з Golden Visa) вимагають підтвердження фінансового стану, включно з нерухомістю.

Відкриття бізнес-рахунку за кордоном. У рамках AML/KYC перевірки банк може запросити документи про джерела активів.

Вимоги до перекладу по країнах¶

Кожна країна має свої правила - і той самий витяг з кадастру доведеться перекладати по-різному залежно від того, куди ти його подаєш.

Німеччина: тільки beglaubigte Übersetzung¶

В Німеччині визнається тільки beglaubigte Übersetzung - переклад від присяжного перекладача, який склав присягу в німецькому суді. Перекладача можна знайти в базі justiz-dolmetscher.de.

Ставки регулюються Законом JVEG (§11). З 1 червня 2025 року діють нові тарифи, як повідомляє UEPO.de:

• 1,95 EUR за рядок (55 знаків) для редагованого тексту
• 2,15 EUR за рядок для нередагованого тексту (скани, PDF)
• 2,30 EUR за рядок для складних текстів

Кадастрові документи потрапляють у категорію “складних” через юридичну та технічну термінологію. 11-сторінковий витяг з ДЗК при 30 рядках на сторінку обійдеться приблизно в 760 EUR за переклад.

Крім того, для подання в Grundbuchamt (реєстр нерухомості) або банк потрібен апостиль на оригіналі документа. Апостиль для документів з реєстрів нерухомості ставить Міністерство юстиції України.

Франція: traduction assermentée¶

У Франції потрібна traduction assermentée - переклад від перекладача, зареєстрованого при Апеляційному суді (Cour d’appel).

Як зазначає Visit Ukraine:

All documents presented to French administration, notaries, and courts must be in French or translated by a Sworn Translator.

Ціни: 200-800 EUR за документ, залежно від обсягу. Кадастровий витяг на 11 сторінок з технічною термінологією - ближче до верхньої межі.

Іспанія: traducción jurada¶

Потрібна traducción jurada від перекладача, акредитованого Міністерством закордонних справ Іспанії (MAEC). Проблема: з української мови в Іспанії зареєстровано лише кілька присяжних перекладачів. Тому переклад може коштувати дорожче і займати більше часу.

Ціни: 30-60 EUR за сторінку. Мінімальна ціна за документ - 50-60 EUR + ПДВ.

Італія: asseverazione¶

В Італії переклад кадастрових документів вимагає asseverazione - перекладач присягає в суді (Tribunale), що переклад є точним і повним.

Важливий нюанс для Італії: може знадобитися подвійний апостиль - і на оригінальний документ, і на присяжний переклад. Як зазначає Studio Silva, кадастрові документи належать до категорії “documenti catastali” і потребують особливої уваги до відповідності між італійською системою Catasto та українською системою кадастру.

Ціни: 200-350+ EUR за документ + ПДВ.

Португалія: сертифікований переклад¶

Вимоги менш суворі - потрібен сертифікований переклад, завірений нотаріусом або адвокатом, згідно з порядком IRN. Ціни: від 100 EUR за документ.

Порівняльна таблиця: переклад кадастрових документів¶

Параметр	Німеччина	Франція	Іспанія	Італія	Португалія
Тип перекладу	Beglaubigte Übersetzung	Traduction assermentée	Traducción jurada	Asseverazione	Сертифікований
Ціна за витяг (11 стор.)	500-760 EUR	400-800 EUR	330-660 EUR	200-350+ EUR	100-300 EUR
Апостиль потрібен	Так	Так	Так	Так (подвійний)	Так
Терміни	5-10 днів	5-14 днів	7-14 днів	7-14 днів	3-7 днів
Де знайти перекладача	justiz-dolmetscher.de	Список при Cour d’appel	Реєстр MAEC	Tribunale	Нотаріус або адвокат

Термінологічні пастки при перекладі кадастрових документів¶

Переклад кадастрових документів - це не просто “знайти слово в словнику”. Юридична термінологія України і, наприклад, Німеччини базується на принципово різних правових системах. Ось найчастіші проблеми.

Цільове призначення земельної ділянки¶

В Україні кожна ділянка має “цільове призначення” (для будівництва, сільськогосподарське, рекреаційне). В Німеччині використовується поняття Zweckbestimmung, але категорії зовсім інші. Наприклад, українська “земля для ведення особистого селянського господарства” не має прямого аналогу в німецькому Flächennutzungsplan. Перекладач має додати пояснення або знайти найближчий еквівалент - і це вимагає знання обох правових систем.

Кадастровий номер vs Flurstücksnummer¶

Український кадастровий номер (19-значний код типу 3222486801:01:003:0145) - це зовсім інша система ніж німецький Flurstücksnummer. Просто перекласти “кадастровий номер” як “Katasterkennzeichen” недостатньо - потрібно пояснити формат і що кожна частина означає.

Обтяження¶

“Обтяження” - це umbrella-термін, що включає іпотеку, сервітути, арешти, заборони відчуження. В німецькій правовій системі кожен з цих видів має окремий термін (Hypothek, Dienstbarkeit, Pfändung, Veräußerungsverbot) і описується по-різному. Якщо перекладач просто напише “Belastungen” - банк або суд не зрозуміє, про що конкретно йдеться.

Нормативна грошова оцінка¶

Цей суто український інститут (НГО) не має прямого аналогу в жодній країні ЄС. Перекладачі часто перекладають як “normative monetary valuation” (англійською) або “Normative Geldbewertung” (німецькою), але без пояснення для чого вона використовується (для нарахування земельного податку), цифра виглядає безглуздою.

Правовстановлюючі документи¶

Ще один термін без прямого еквіваленту. “Title-establishing documents” (англійською) або “Eigentumsnachweisdokumente” (німецькою) - це калька, яка може збити з пантелику юриста в країні призначення. Хороший перекладач додасть пояснення: це документи, на підставі яких виникло право власності (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину тощо).

Як зазначає Visit Ukraine:

Translations should better be made in the state of destination.

Ця порада особливо актуальна для кадастрових документів: перекладач у Німеччині знає, як німецький банк або Grundbuchamt сприйме певний термін, а перекладач в Україні - часто ні.

Ціни на переклад в Україні та за кордоном¶

Переклад в Україні¶

За даними бюро Legalab (Київ), ціни за сторінку (1800 знаків):

Мовна пара	Стандартний	Юридичний/складний
Українська - англійська	250 грн	280 грн
Українська - німецька	400 грн	450+ грн
Українська - французька	250 грн	260 грн
Українська - іспанська	200 грн	260 грн
Українська - італійська	250 грн	260 грн

Додатково: - Нотаріальне завірення перекладу: 250-420 грн - Замовлення витягу з реєстру через бюро: 800-900 грн

Тобто переклад 11-сторінкового витягу з кадастру на німецьку з нотаріальним завіренням обійдеться приблизно в 5 000-5 500 грн (120-130 EUR). Але пам’ятай: нотаріальний переклад з України НЕ = beglaubigte Übersetzung у Німеччині. Це різні речі, і для німецьких установ потрібен саме присяжний переклад, зроблений у Німеччині.

Як зазначає Visit Ukraine:

The translation is not checked for errors, but the signature of the specialist is confirmed.

Тобто нотаріус в Україні не перевіряє якість перекладу - він лише підтверджує підпис перекладача. Це принципова різниця з присяжним перекладом у Німеччині, де перекладач несе особисту юридичну відповідальність за кожне слово.

Переклад у Німеччині¶

За даними Ukraineberatung.de: - Загальний текст: від 1,25 EUR за рядок (55 знаків), мінімум 30 EUR - JVEG-тарифи (з 1 червня 2025): 1,95-2,30 EUR за рядок - Стандартна сторінка (30 рядків): 58,50-69 EUR

Витяг з кадастру (11 сторінок): 640-760 EUR у середньому.

Апостиль¶

Вартість апостилю в Україні (Міністерство юстиції) - 610 грн для фізичних осіб. Термін - до 5 робочих днів.

Апостиль для кадастрових документів: порядок дій¶

Правильна послідовність - критично важлива. Зроби не так - і доведеться починати все заново.

Крок 1: Отримай витяг¶

Замов витяг з кадастру або реєстру речових прав через Дію або e.land.gov.ua. Якщо документ електронний - можливо, потрібно буде отримати паперову версію через ЦНАП.

Крок 2: Апостиль в Україні¶

Кадастрові документи та витяги з реєстрів нерухомості апостилює Міністерство юстиції. Згідно з HCCH, Мін’юст є компетентним органом для нотаріальних та судових документів.

Важливо: апостиль на електронні документи з реєстрів не ставиться. Потрібна паперова версія з відповідними підписами та печатками.

Крок 3: Переклад у країні призначення¶

Після апостилю - переклад. Саме в такому порядку. Апостиль ставиться НА ОРИГІНАЛ, і перекладач має перекласти і сам документ, і апостильний штамп.

Зверни увагу: Регуляція ЄС 2016/1191, яка скасовує апостиль для деяких документів між країнами ЄС, НЕ поширюється на кадастрові документи. Вона діє тільки для актів цивільного стану (народження, шлюб, смерть). Для документів про нерухомість апостиль залишається обов’язковим.

Що НЕ можна апостилювати¶

Згідно з інформацією Schmidt & Schmidt: - Документи з ламінованим покриттям - Документи з незасвідченими виправленнями - Документи з тимчасово окупованих територій

5 типових помилок при перекладі кадастрових документів¶

1. Нотаріальний переклад замість присяжного. Зробив переклад з нотаріальним завіренням в Україні, а банк у Німеччині його відхилив. Тому що для Німеччини потрібен beglaubigte Übersetzung від перекладача з бази justiz-dolmetscher.de - і ніякий інший

2. Неправильний порядок: спочатку переклад, потім апостиль. Правильно - навпаки. Спочатку апостиль на оригінал, потім переклад. Про це ж - у статті про порядок апостилю і перекладу

3. Протерміновані витяги. Витяг з кадастру дійсний 3 місяці. Якщо ти його отримав, поки збирав інші документи - він може протерміноватися. Замовляй витяг ОСТАННІМ, коли всі інші документи готові

4. Буквальний переклад термінів без адаптації. “Цільове призначення” перекладається як “Zweckbestimmung”, але без пояснення, що це за категорія і як вона співвідноситься з німецькою системою - документ стає непридатним

5. Електронний документ без паперової версії. Витяги з Дії - у PDF з електронним підписом. Для апостилю потрібна паперова версія. Деякі країни приймають електронні документи з QR-кодом для верифікації, але не всі

Для попереднього розуміння змісту документа перед офіційним перекладом можна завантажити PDF на ChatsControl і отримати переклад за хвилини. А далі - замовити завірений переклад у присяжного перекладача країни призначення.

Країни, де апостиль не потрібен¶

Є країни, з якими Україна має двосторонні договори про правову допомогу, і для них апостиль не потрібен. Згідно з офіційними даними, це зокрема:

• Мінська конвенція: Вірменія, Казахстан, Киргизстан, Молдова, Таджикистан, Узбекистан
• Двосторонні договори: Болгарія, Чехія, Естонія, Грузія, Латвія, Литва, Монголія, Північна Македонія, Польща, Румунія, Сербія, Словаччина, Туреччина, Угорщина, В’єтнам

Для всіх інших країн-учасниць Гаазької конвенції - апостиль обов’язковий.

FAQ¶

Скільки коштує переклад витягу з кадастру на німецьку мову?¶

Якщо робити в Україні (нотаріальний переклад) - приблизно 5 000-5 500 грн (120-130 EUR) за 11-сторінковий витяг. Але для німецьких установ це не підійде. Beglaubigte Übersetzung у Німеччині обійдеться в 640-760 EUR за той самий обсяг. Різниця - у 5 разів, але тільки німецький варіант має юридичну силу в Німеччині.

Чи можна отримати витяг з реєстру нерухомості перебуваючи за кордоном?¶

Так. Витяг з Державного реєстру речових прав можна замовити через Дію онлайн за кілька хвилин (потрібен КЕП). Витяг з земельного кадастру - через e.land.gov.ua. Якщо електронний підпис не працює з-за кордону - оформи довіреність на людину в Україні через консульство.

Чому нотаріальний переклад з України не визнається в Німеччині?¶

Тому що це різні правові інститути. В Україні нотаріус засвідчує лише підпис перекладача - не перевіряючи якість перекладу. В Німеччині beeidigter Übersetzer (присяжний перекладач) склав присягу в суді і несе юридичну відповідальність за точність кожного слова. Це принципово інший рівень гарантій.

Яка правильна послідовність: апостиль чи переклад?¶

Спочатку апостиль в Україні (Міністерство юстиції, 610 грн, до 5 робочих днів), потім переклад у країні призначення. Перекладач перекладає і документ, і апостильний штамп. Зробити навпаки неможливо - апостиль ставиться на оригінал, а не на переклад.

Чи поширюється Регуляція ЄС 2016/1191 на кадастрові документи?¶

Ні. EU Regulation 2016/1191 звільняє від апостилю тільки акти цивільного стану (народження, шлюб, смерть, зміна імені) між країнами ЄС. Кадастрові документи, витяги з реєстрів нерухомості та технічні паспорти під цю регуляцію не підпадають - для них апостиль залишається обов’язковим.