Покупка недвижимости за рубежом: перевод документов по странам

Ты нашел квартиру за 120 000 евро в Испании, подписал резервацию, радуешься - а потом нотариус говорит: “Где traducción jurada вашего свидетельства о браке?” И ты стоишь, не понимаешь, что это вообще такое и где его взять. А сосед по чату для эмигрантов купил квартиру в Турции и говорит: “У меня все переводили прямо у нотариуса за час.” Разница между странами - колоссальная. То, что работает в Греции, не работает в Германии. То, что принимают в Португалии, отклонят во Франции. Давай разберем по косточкам, что где нужно - с ценами, типами перевода и подводными камнями.

Почему страна имеет значение: три типа систем перевода¶

Прежде чем погружаться в детали по каждой стране, стоит понять одну важную вещь: в Европе и за ее пределами существуют принципиально разные системы “официального” перевода. И от системы зависит все - кто имеет право переводить, сколько это стоит и как долго занимает.

Присяжный перевод (Германия, Испания, Франция)¶

Переводчик приносит присягу в суде или получает аккредитацию от министерства. Его подпись и печать имеют юридическую силу без дополнительного нотариального заверения. В Германии это beeidigter Übersetzer, в Испании - traductor jurado, во Франции - traducteur assermenté.

Сертифицированный перевод (Португалия, ОАЭ, Греция)¶

Перевод заверяется переводчиком с соответствующей лицензией или регистрацией, но без присяги в суде. В Греции, например, переводить могут адвокаты с соответствующей языковой квалификацией.

Нотариально заверенный перевод (Турция, Италия)¶

Переводчик делает перевод, а потом его заверяет нотариус. В Турции это yeminli tercüme + noter onayı. В Италии используется asseverazione - переводчик присягает в суде, что перевод точный.

От типа системы зависит цена, сроки и даже то, найдешь ли ты вообще переводчика с нужной языковой пары. Например, в Испании зарегистрировано лишь около 4 присяжных переводчиков с украинского - поэтому перевод стоит дороже и его нужно заказывать заранее.

Сравнительная таблица: требования к переводу по странам¶

Вот главное - все в одном месте. Сохрани эту таблицу, она сэкономит тебе часы гугления.

Страна	Тип перевода	Цена за страницу	Переводчик при подписании	Общий бюджет на перевод
Германия	Beglaubigte Übersetzung (присяжный)	40-80 EUR	390-590 EUR (без письменного перевода), 900-1 500 EUR (с переводом)	1 000-2 000+ EUR
Испания	Traducción jurada (присяжный)	30-60 EUR	Включен или отдельно	500-800 EUR
Франция	Traduction assermentée (присяжный)	200-800 EUR за документ	200-300+ EUR	500-1 500 EUR
Италия	Asseverazione / двуязычный акт	200-350+ EUR + НДС	500-1 000 EUR (наличными!)	1 000-3 000 EUR
Турция	Yeminli tercüme (присяжный + нотариус)	300-850 TL (~10-25 EUR)	Включен в нотариальный сбор	~6 500 TL за доверенность (~190 EUR)
Португалия	Сертифицированный перевод	варьируется	100-500 EUR в целом	100-500 EUR
Греция	Сертифицированный перевод	15-25 EUR + НДС 24%	Может быть неформальный (друг/родственник)	100-300 EUR
ОАЭ	Перевод сертифицированный MOJ	от 25 AED (~6 EUR)	Не нужен	от 250 AED за аттестацию

Как видишь, разброс огромный. В Греции можно обойтись 100-300 евро на переводы, а в Германии или Италии - легко потратить 2 000-3 000 евро только на перевод и переводчика на подписании.

Германия: самые строгие требования¶

Покупаешь квартиру в Берлине или Мюнхене? Готовься к тому, что Германия не признает ничего, кроме beglaubigte Übersetzung - перевода от присяжного переводчика, который принес присягу в немецком суде и зарегистрирован в базе justiz-dolmetscher.de.

Как проходит подписание¶

Нотариус зачитывает весь Kaufvertrag (договор купли-продажи) вслух - полностью, от первой до последней страницы. Если ты не понимаешь немецкий, присяжный переводчик (beeidigter Dolmetscher) ОБЯЗАТЕЛЬНО присутствует при подписании. Он переводит последовательно, секция за секцией. Это требование закона - § 16 BeurkG обязывает нотариуса убедиться, что все стороны полностью понимают договор.

Как отмечает адвокатская канцелярия Zaenker & Kollegen:

Der Notar ist verpflichtet, die Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten festzustellen und sicherzustellen, dass alle Parteien den Inhalt der Urkunde verstehen.

Простыми словами: нотариус обязан убедиться, что ты понимаешь каждое слово договора. И если ты придешь без переводчика - подписание просто не состоится.

Сколько это стоит¶

По данным Shop-Translation.de, цены на присяжного переводчика при подписании у нотариуса:

• Устный перевод без письменного перевода документов: 390-590 EUR (2-часовое подписание - 490 EUR, 3-часовое - 590 EUR)
• Устный перевод + письменный перевод Kaufvertrag: 900-1 500 EUR
• Перевод отдельных документов: 40-80 EUR за страницу

Переводчик должен получить текст Kaufvertrag минимум за 4 рабочих дня до подписания. Нотариальную встречу нужно бронировать за 7+ рабочих дней.

Подробнее о переводе при покупке недвижимости в Германии.

Испания: присяжный перевод через Министерство¶

Испанская система похожа на немецкую, но с одним нюансом: traducción jurada выполняет только переводчик, аккредитованный Министерством иностранных дел Испании (MAEC). Подробнее о системе - в статье о traducción jurada.

Документы для нотариуса¶

Все, что ты подаешь испанскому нотариусу, земельному реестру или банку - должно быть переведено присяжным переводчиком. Это включает:

• Финансовые документы для ипотеки
• Доверенность (если покупаешь через представителя)
• Удостоверение личности
• Все документы из Украины должны иметь апостиль

Цены¶

По данным TraduccionOficial.es:

• Присяжный перевод за страницу (до 250 слов): 30-60 EUR
• Минимальная цена за документ: 50-60 EUR + НДС
• Полный пакет для сделки с недвижимостью: 500-800 EUR

Проблема с украинским: в Испании зарегистрировано лишь около 4 присяжных переводчиков с украинского языка. Поэтому переводы с украинского стоят дороже, чем с английского или русского, и их нужно заказывать заранее.

Общие расходы при покупке (кроме цены объекта): 10-15% сверху - налоги, нотариус, юрист, регистрация.

Подробнее о переводе при покупке недвижимости в Испании.

Франция: осторожно с нотариусом¶

Во Франции присяжный перевод делает traducteur assermenté - переводчик, зарегистрированный при Апелляционном суде (Cour d’appel). Больше о системе - в статье о traduction assermentée.

Главная ловушка¶

Французские нотариусы (notaire) обязаны по закону убедиться, что все стороны понимают договор. Но вот что пишет French-Property.com:

Some notaires seem to consider that they are entitled to make a profit out of the use of a translator.

Задокументированы случаи, когда нотариус выставлял счет в 1 000 евро за один час устного перевода - без письменного перевода документов. И требовал оплату наличными без чека. После протеста цену снизили до 800 евро.

Как защититься¶

• Ты имеешь право привести своего переводчика на подписание. Некоторые нотариусы настаивают только на court-approved переводчиках, но по закону это не обязательно
• Согласуй цену переводчика ДО подписания
• Попроси счет (facture) - оплата наличными без документов = незаконно

Цены¶

• Присяжный перевод документа: 200-800 EUR (зависит от объема и сложности)
• Переводчик при подписании: 200-300+ EUR
• Полный пакет: 500-1 500 EUR

Подробнее о переводе при покупке недвижимости во Франции.

Италия: готовь наличные¶

Итальянская система отличается от всех остальных. Здесь используется asseverazione - переводчик присягает в суде, что его перевод является точным и полным. Или нотариус готовит двуязычный акт. Больше об этом - в статье об asseverazione.

При подписании¶

Во время rogito (финального подписания) нотариус решает, нужен ли переводчик. Если нужен - переводчик переводит все подписание и ставит свою подпись на акте.

Как пишут на форуме Expat.com:

Hiring a translator independently is much cheaper than their fee through agencies. Agencies have been reported to overcharge for services like codice fiscale acquisition, which is actually free.

То есть нанимай своего переводчика, не через агентство. Агентства в Италии известны тем, что берут деньги за вещи, которые стоят бесплатно (как получение Codice Fiscale).

Цены¶

• Перевод и переводчик: 500-1 000 EUR (наличными, на месте!)
• Полный двуязычный акт: 1 500-3 000 EUR
• Общие юридические и переводческие расходы: 1 000-3 000 EUR

Совет: в Италии переводчик при подписании часто требует оплату наличными сразу на месте. Будь к этому готов - возьми с собой cash.

Подробнее о переводе при покупке недвижимости в Италии.

Турция: самое дешевое, но есть нюансы¶

Турция - самая популярная страна среди украинцев для покупки недвижимости (после Польши). И именно здесь перевод стоит меньше всего. Система работает так: yeminli tercüme (присяжный перевод) + noter onayı (нотариальное заверение). Подробнее - в статье о yeminli tercüme.

Документы¶

• Паспорт - должен быть официально переведен на турецкий и заверен нотариусом
• Доверенность (vekaletname) - если покупаешь через представителя
• Финансовые документы
• Обязательная оценка недвижимости от SPK-лицензированного оценщика

Цены¶

По данным Ay Tercüme (2025-2026):

• Перевод паспорта (с нотариальным заверением): ~1 000 TL на человека
• Присяжный перевод документа: 300-850 TL (~10-25 EUR)
• Доверенность (нотариальный сбор + присяжный переводчик): ~6 500 TL (~190 EUR)

Сравни с Германией, где только устный перевод при подписании стоит 400-600 EUR. В Турции за эти деньги можно перевести ВСЕ документы.

Подробнее о покупке недвижимости в Турции.

Португалия: самая простая система¶

Португалия выделяется простотой. Здесь нужен сертифицированный перевод на португальский, но требования менее строгие, чем в других странах ЕС.

Что переводить¶

• Договоры купли-продажи
• Финансовые документы
• Документы для NIF (налогового номера)
• Доверенность (если назначаешь фискального представителя)

Подписание¶

Финальный акт (Escritura Pública de Compra e Venda) зачитывается вслух на португальском. Если не понимаешь язык - нужен переводчик. Но требования к квалификации переводчика менее строгие, чем в Германии или Франции.

Цены¶

• Перевод и юридическая сертификация документов: 100-500 EUR
• Нотариальное заверение: 150-600 EUR
• Общие дополнительные расходы: IMT (налог на передачу) 1-8% + гербовый сбор 0,8%

Подробнее о переводе при покупке недвижимости в Португалии.

Греция: переводчиком может быть друг¶

Греция имеет одну уникальную особенность: при подписании акта нотариусом устный переводчик НЕ обязательно должен быть сертифицированным - это может быть друг, родственник или знакомый, который знает оба языка. Он подписывает акт вместе с тобой.

А вот документы переводить может только одна из трех категорий:

• Сертифицированные переводчики из реестра МИД (metafraseis.services.gov.gr)
• Греческие адвокаты со знанием языка
• Выпускники факультета перевода Ионийского университета

Важная деталь: в Греции апостиль ставится ПЕРЕД переводом, а не после. Сделай наоборот - и придется все начинать заново.

Цены¶

• Перевод документа: 15-25 EUR за страницу + НДС 24%
• В целом на переводы: 100-300 EUR

Это самая низкая цена среди всех стран ЕС. Если нужен предварительный перевод документов для понимания или подготовки к сделке - ChatsControl сделает перевод онлайн за минуты.

Подробнее о покупке недвижимости в Греции.

ОАЭ (Дубай): аттестация вместо апостиля¶

В ОАЭ работает своя система. Гаагская конвенция здесь не действует, поэтому вместо апостиля нужна аттестация - длинная цепочка заверений.

Цепочка аттестации¶

1. Нотариальное заверение в Украине
2. Аттестация посольством ОАЭ в Украине
3. Аттестация Министерством иностранных дел ОАЭ (MOFA)
4. Официальный перевод на арабский сертифицированным переводчиком MOJ (Министерства юстиции)

Документы¶

• Sales & Purchase Agreement (SPA)
• Title Deeds
• Доверенность (Power of Attorney) - обязательна, если ты не в ОАЭ
• Контракты аренды (Ejari agreements)

Цены¶

По данным Dar Al Bayan Translation:

• Сертифицированный перевод MOJ: от 25 AED за страницу (~6 EUR)
• Аттестация MOFA: от 250 AED (~68 EUR) с доставкой
• Срок обработки: 0-3 рабочих дня

Плюс: в ОАЭ нет ограничений на покупку иностранцами в зонах freehold. Процесс относительно быстрый по сравнению с Европой.

10 ошибок, которые допускают украинцы при покупке недвижимости за рубежом¶

На форумах для экспатов и в чатах для украинцев за рубежом одни и те же ошибки повторяются из года в год:

1. Подписывают документы, которые не понимают. В Германии это невозможно (нотариус остановит подписание), но во Франции или Италии - бывает. Никогда не подписывай то, что не читал в переводе
2. Используют несертифицированного переводчика. В Германии и Испании принимают только присяжных переводчиков. Обычный перевод = документы отклонят
3. Путают порядок апостиля и перевода. В Греции апостиль ставится ПЕРЕД переводом. В Турции - тоже. Сделай наоборот - начинай сначала
4. Не закладывают бюджет на перевод. 500-3 000 EUR на переводы может стать неприятным сюрпризом. Всегда включай эту сумму в общий бюджет покупки
5. Полагаются на переводчика продавца или агента. На Expat.com постоянно пишут: “Нанимай СВОЕГО переводчика, а не того, которого предлагает риелтор”
6. Ошибки в юридических терминах. Одно неправильное слово (“сервитут”, “обременение”) может изменить права доступа к недвижимости и привести к судебным спорам
7. Не готовы к оплате наличными. Во Франции и Италии переводчики при подписании могут требовать cash без чека. Бери наличные
8. Мало присяжных переводчиков с украинского. В Испании их только 4. Заказывай перевод заранее - за несколько недель, а не дней
9. Не дают переводчику документы заранее. В Германии переводчик должен получить Kaufvertrag минимум за 4 рабочих дня. Без подготовки он не придет
10. Думают, что английского хватит. В Германии нотариус не примет англоязычный Kaufvertrag. Юридически обязателен только немецкоязычный документ

Документы, которые нужно перевести: общий чеклист¶

Независимо от страны, при покупке недвижимости обычно нужно перевести:

Документ	Когда нужен	Примечание
Загранпаспорт	Всегда	В большинстве стран ЕС достаточно - данные латиницей. В Турции нужен перевод на турецкий
Свидетельство о браке	Покупка с партнером	Апостиль + перевод на язык страны
Доверенность	Покупка через представителя	Апостиль + перевод. В некоторых странах можно оформить через консульство
Справка о доходах	Подтверждение источника средств	Перевод обязателен или рекомендован (зависит от страны)
Выписка из банка	Подтверждение наличия средств	Перевод рекомендован
Договор купли-продажи	Подписание сделки	Обычно готовит нотариус на языке страны. Тебе нужен перевод для понимания
Налоговые документы	Оформление налогового номера	Зависит от страны

Для предварительного перевода документов - чтобы понять содержание до подписания или подготовить пакет для адвоката - можно воспользоваться ChatsControl. А для официальных документов с юридической силой нужен заверенный перевод от сертифицированного переводчика соответствующей страны.

Если ты арендуешь жилье за рубежом перед покупкой - посмотри сравнение документов для аренды по странам. А о переводе справки о доходах для аренды в ЕС - отдельная статья.

FAQ¶

Сколько стоит перевод документов для покупки недвижимости за рубежом?¶

От 100 до 3 000 EUR - зависит от страны. Дешевле всего в Греции (100-300 EUR) и Турции (~190 EUR за доверенность). Дороже всего в Италии (1 000-3 000 EUR, включая переводчика при подписании) и Германии (1 000-2 000+ EUR). Всегда закладывай эти расходы в общий бюджет покупки.

Можно ли использовать один и тот же перевод для разных стран?¶

Нет. Каждая страна признает только переводы, сделанные переводчиками из ее собственной системы. Присяжный перевод, сделанный в Германии, не будет признан в Испании - и наоборот. Исключение: апостиль ставится один раз в Украине и признается во всех странах-членах Гаагской конвенции.

Нужен ли переводчик при подписании у нотариуса?¶

В Германии - обязательно (требование § 16 BeurkG). Во Франции нотариус будет настаивать на переводчике, но ты можешь привести своего. В Испании и Португалии - по необходимости. В Греции переводчиком может быть даже друг, который знает оба языка. В Турции переводчик уже включен в нотариальный процесс.

Какая правильная последовательность: сначала апостиль или перевод?¶

В большинстве стран правильный порядок: сначала апостиль в Украине, потом перевод. Это особенно важно для Греции и Турции, где неправильный порядок означает начинать все сначала. Апостиль ставит Минюст Украины - за рубежом это невозможно.

Принимают ли в некоторых странах документы на английском без перевода?¶

В Германии - нет, только на немецком. В Португалии некоторые банки принимают английский. В ОАЭ английский частично принимается, но для регистрации недвижимости нужен перевод на арабский. В Греции для AFM (налогового номера) иногда принимают английский, но для нотариуса - только на греческом. Безопасный вариант: всегда переводи на язык страны.