Купівля нерухомості за кордоном: переклад документів по країнах

Ти знайшов квартиру за 120 000 євро в Іспанії, підписав резервацію, радієш - а потім нотаріус каже: “Де traducción jurada вашого свідоцтва про шлюб?” І ти стоїш, не розумієш, що це взагалі таке і де його взяти. А сусід по чату для емігрантів купив квартиру в Туреччині і каже: “У мене все перекладали прямо в нотаріуса за годину.” Різниця між країнами - колосальна. Те, що працює в Греції, не працює в Німеччині. Те, що приймають в Португалії, відхилять у Франції. Давай розберемо по кісточках, що де потрібно - з цінами, типами перекладу і підводними каменями.

Чому країна має значення: три типи систем перекладу¶

Перш ніж зануритися в деталі по кожній країні, варто зрозуміти одну важливу річ: у Європі й за її межами існують принципово різні системи “офіційного” перекладу. І від системи залежить все - хто має право перекладати, скільки це коштує і як довго займає.

Присяжний переклад (Німеччина, Іспанія, Франція)¶

Перекладач складає присягу в суді або отримує акредитацію від міністерства. Його підпис і печатка мають юридичну силу без додаткового нотаріального завірення. В Німеччині це beeidigter Übersetzer, в Іспанії - traductor jurado, у Франції - traducteur assermenté.

Сертифікований переклад (Португалія, ОАЕ, Греція)¶

Переклад завіряється перекладачем з відповідною ліцензією або реєстрацією, але без присяги в суді. В Греції, наприклад, перекладати можуть адвокати з відповідною мовною кваліфікацією.

Нотаріально завірений переклад (Туреччина, Італія)¶

Перекладач робить переклад, а потім його завіряє нотаріус. В Туреччині це yeminli tercüme + noter onayı. В Італії використовується asseverazione - перекладач присягає в суді, що переклад точний.

Від типу системи залежить ціна, терміни і навіть те, чи знайдеш ти взагалі перекладача з потрібної мовної пари. Наприклад, в Іспанії зареєстровано лише близько 4 присяжних перекладачів з української - тому переклад коштує дорожче і його потрібно замовляти заздалегідь.

Порівняльна таблиця: вимоги до перекладу по країнах¶

Ось головне - все в одному місці. Збережи цю таблицю, вона заощадить тобі години гуглення.

Країна	Тип перекладу	Ціна за сторінку	Перекладач при підписанні	Загальний бюджет на переклад
Німеччина	Beglaubigte Übersetzung (присяжний)	40-80 EUR	390-590 EUR (без письмового перекладу), 900-1 500 EUR (з перекладом)	1 000-2 000+ EUR
Іспанія	Traducción jurada (присяжний)	30-60 EUR	Включено або окремо	500-800 EUR
Франція	Traduction assermentée (присяжний)	200-800 EUR за документ	200-300+ EUR	500-1 500 EUR
Італія	Asseverazione / двомовний акт	200-350+ EUR + ПДВ	500-1 000 EUR (готівкою!)	1 000-3 000 EUR
Туреччина	Yeminli tercüme (присяжний + нотаріус)	300-850 TL (~10-25 EUR)	Включено в нотаріальний збір	~6 500 TL за довіреність (~190 EUR)
Португалія	Сертифікований переклад	варіюється	100-500 EUR загалом	100-500 EUR
Греція	Сертифікований переклад	15-25 EUR + ПДВ 24%	Може бути неформальний (друг/родич)	100-300 EUR
ОАЕ	Переклад сертифікований MOJ	від 25 AED (~6 EUR)	Не потрібен	від 250 AED за атестацію

Як бачиш, розкид величезний. В Греції можна обійтися 100-300 євро на переклади, а в Німеччині чи Італії - легко витратити 2 000-3 000 євро тільки на переклад і перекладача на підписанні.

Німеччина: найсуворіші вимоги¶

Купуєш квартиру в Берліні чи Мюнхені? Готуйся до того, що Німеччина не визнає нічого, крім beglaubigte Übersetzung - перекладу від присяжного перекладача, який склав присягу в німецькому суді і зареєстрований у базі justiz-dolmetscher.de.

Як проходить підписання¶

Нотаріус зачитує весь Kaufvertrag (договір купівлі-продажу) вголос - повністю, від першої до останньої сторінки. Якщо ти не розумієш німецьку, присяжний перекладач (beeidigter Dolmetscher) ОБОВ’ЯЗКОВО присутній при підписанні. Він перекладає послідовно, секція за секцією. Це вимога закону - § 16 BeurkG зобов’язує нотаріуса переконатися, що всі сторони повністю розуміють договір.

Як зазначає адвокатська канцелярія Zaenker & Kollegen:

Der Notar ist verpflichtet, die Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten festzustellen und sicherzustellen, dass alle Parteien den Inhalt der Urkunde verstehen.

Простими словами: нотаріус зобов’язаний переконатися, що ти розумієш кожне слово договору. І якщо ти прийдеш без перекладача - підписання просто не відбудеться.

Скільки це коштує¶

За даними Shop-Translation.de, ціни на присяжного перекладача при підписанні у нотаріуса:

• Усний переклад без письмового перекладу документів: 390-590 EUR (2-годинне підписання - 490 EUR, 3-годинне - 590 EUR)
• Усний переклад + письмовий переклад Kaufvertrag: 900-1 500 EUR
• Переклад окремих документів: 40-80 EUR за сторінку

Перекладач має отримати текст Kaufvertrag мінімум за 4 робочі дні до підписання. Нотаріальну зустріч потрібно бронювати за 7+ робочих днів.

Детальніше про переклад при купівлі нерухомості у Німеччині.

Іспанія: присяжний переклад через Міністерство¶

Іспанська система подібна до німецької, але з одним нюансом: traducción jurada виконує тільки перекладач, акредитований Міністерством закордонних справ Іспанії (MAEC). Детальніше про систему - у статті про traducción jurada.

Документи для нотаріуса¶

Все, що ти подаєш іспанському нотаріусу, земельному реєстру або банку - має бути перекладене присяжним перекладачем. Це включає:

• Фінансові документи для іпотеки
• Довіреність (якщо купуєш через представника)
• Посвідчення особи
• Всі документи з України мають мати апостиль

Ціни¶

За даними TraduccionOficial.es:

• Присяжний переклад за сторінку (до 250 слів): 30-60 EUR
• Мінімальна ціна за документ: 50-60 EUR + ПДВ
• Повний пакет для угоди з нерухомістю: 500-800 EUR

Проблема з українською: в Іспанії зареєстровано лише близько 4 присяжних перекладачів з української мови. Тому переклади з української коштують дорожче, ніж з англійської чи російської, і їх потрібно замовляти заздалегідь.

Загальні витрати при купівлі (крім ціни об’єкта): 10-15% зверху - податки, нотаріус, юрист, реєстрація.

Детальніше про переклад при купівлі нерухомості в Іспанії.

Франція: обережно з нотаріусом¶

У Франції присяжний переклад робить traducteur assermenté - перекладач, зареєстрований при Апеляційному суді (Cour d’appel). Більше про систему - у статті про traduction assermentée.

Головна пастка¶

Французькі нотаріуси (notaire) зобов’язані за законом переконатися, що всі сторони розуміють договір. Але ось що пише French-Property.com:

Some notaires seem to consider that they are entitled to make a profit out of the use of a translator.

Задокументовані випадки, коли нотаріус виставляв рахунок у 1 000 євро за одну годину усного перекладу - без письмового перекладу документів. І вимагав оплату готівкою без чека. Після протесту ціну знизили до 800 євро.

Як захиститися¶

• Ти маєш право привести свого перекладача на підписання. Деякі нотаріуси наполягають тільки на court-approved перекладачах, але за законом це не обов’язково
• Узгодь ціну перекладача ДО підписання
• Попроси рахунок (facture) - оплата готівкою без документів = незаконно

Ціни¶

• Присяжний переклад документа: 200-800 EUR (залежно від обсягу і складності)
• Перекладач при підписанні: 200-300+ EUR
• Повний пакет: 500-1 500 EUR

Детальніше про переклад при купівлі нерухомості у Франції.

Італія: готуй готівку¶

Італійська система відрізняється від усіх інших. Тут використовується asseverazione - перекладач присягає в суді, що його переклад є точним і повним. Або нотаріус готує двомовний акт. Більше про це - у статті про asseverazione.

При підписанні¶

Під час rogito (фінального підписання) нотаріус вирішує, чи потрібен перекладач. Якщо потрібен - перекладач перекладає все підписання і ставить свій підпис на акті.

Як пишуть на форумі Expat.com:

Hiring a translator independently is much cheaper than their fee through agencies. Agencies have been reported to overcharge for services like codice fiscale acquisition, which is actually free.

Тобто наймай свого перекладача, не через агентство. Агентства в Італії відомі тим, що беруть гроші за речі, які коштують безкоштовно (як отримання Codice Fiscale).

Ціни¶

• Переклад і перекладач: 500-1 000 EUR (готівкою, на місці!)
• Повний двомовний акт: 1 500-3 000 EUR
• Загальні юридичні та перекладацькі витрати: 1 000-3 000 EUR

Порада: в Італії перекладач при підписанні часто вимагає оплату готівкою одразу на місці. Будь до цього готовий - візьми з собою cash.

Детальніше про переклад при купівлі нерухомості в Італії.

Туреччина: найдешевше, але є нюанси¶

Туреччина - найпопулярніша країна серед українців для купівлі нерухомості (після Польщі). І саме тут переклад коштує найменше. Система працює так: yeminli tercüme (присяжний переклад) + noter onayı (нотаріальне завірення). Детальніше - у статті про yeminli tercüme.

Документи¶

• Паспорт - має бути офіційно перекладений турецькою і завірений нотаріусом
• Довіреність (vekaletname) - якщо купуєш через представника
• Фінансові документи
• Обов’язкова оцінка нерухомості від SPK-ліцензованого оцінювача

Ціни¶

За даними Ay Tercüme (2025-2026):

• Переклад паспорта (з нотаріальним завіренням): ~1 000 TL на особу
• Присяжний переклад документа: 300-850 TL (~10-25 EUR)
• Довіреність (нотаріальний збір + присяжний перекладач): ~6 500 TL (~190 EUR)

Порівняй з Німеччиною, де тільки усний переклад при підписанні коштує 400-600 EUR. В Туреччині за ці гроші можна перекласти ВСІ документи.

Детальніше про купівлю нерухомості в Туреччині.

Португалія: найпростіша система¶

Португалія виділяється простотою. Тут потрібен сертифікований переклад на португальську, але вимоги менш суворі, ніж в інших країнах ЄС.

Що перекладати¶

• Договори купівлі-продажу
• Фінансові документи
• Документи для NIF (податкового номера)
• Довіреність (якщо призначаєш фіскального представника)

Підписання¶

Фінальний акт (Escritura Pública de Compra e Venda) зачитується вголос португальською. Якщо не розумієш мову - потрібен перекладач. Але вимоги до кваліфікації перекладача менш суворі, ніж у Німеччині чи Франції.

Ціни¶

• Переклад і юридична сертифікація документів: 100-500 EUR
• Нотаріальне завірення: 150-600 EUR
• Загальні додаткові витрати: IMT (податок на передачу) 1-8% + гербовий збір 0,8%

Детальніше про переклад при купівлі нерухомості в Португалії.

Греція: перекладач може бути другом¶

Греція має одну унікальну особливість: при підписанні акту нотаріусом усний перекладач НЕ обов’язково має бути сертифікованим - це може бути друг, родич або знайомий, який знає обидві мови. Він підписує акт разом з тобою.

А ось документи перекладати може тільки одна з трьох категорій:

• Сертифіковані перекладачі з реєстру МЗС (metafraseis.services.gov.gr)
• Грецькі адвокати зі знанням мови
• Випускники факультету перекладу Іонійського університету

Важлива деталь: в Греції апостиль ставиться ПЕРЕД перекладом, а не після. Зроби навпаки - і доведеться все починати заново.

Ціни¶

• Переклад документа: 15-25 EUR за сторінку + ПДВ 24%
• Загалом на переклади: 100-300 EUR

Це найнижча ціна серед усіх країн ЄС. Якщо потрібен попередній переклад документів для розуміння або підготовки до угоди - ChatsControl зробить переклад онлайн за хвилини.

Детальніше про купівлю нерухомості у Греції.

ОАЕ (Дубай): атестація замість апостилю¶

В ОАЕ працює своя система. Гаазька конвенція тут не діє, тому замість апостилю потрібна атестація - довгий ланцюжок завірень.

Ланцюжок атестації¶

1. Нотаріальне завірення в Україні
2. Атестація посольством ОАЕ в Україні
3. Атестація Міністерством закордонних справ ОАЕ (MOFA)
4. Офіційний переклад на арабську сертифікованим перекладачем MOJ (Міністерства юстиції)

Документи¶

• Sales & Purchase Agreement (SPA)
• Title Deeds
• Довіреність (Power of Attorney) - обов’язкова, якщо ти не в ОАЕ
• Контракти оренди (Ejari agreements)

Ціни¶

За даними Dar Al Bayan Translation:

• Сертифікований переклад MOJ: від 25 AED за сторінку (~6 EUR)
• Атестація MOFA: від 250 AED (~68 EUR) з доставкою
• Термін обробки: 0-3 робочі дні

Плюс: в ОАЕ немає обмежень на купівлю іноземцями в зонах freehold. Процес відносно швидкий порівняно з Європою.

10 помилок, які роблять українці при купівлі нерухомості за кордоном¶

На форумах для експатів і в чатах для українців за кордоном одні й ті самі помилки повторюються з року в рік:

1. Підписують документи, які не розуміють. У Німеччині це неможливо (нотаріус зупинить підписання), але у Франції чи Італії - буває. Ніколи не підписуй те, що не читав у перекладі
2. Використовують несертифікованого перекладача. В Німеччині та Іспанії приймають тільки присяжних перекладачів. Звичайний переклад = документи відхилять
3. Плутають порядок апостилю і перекладу. В Греції апостиль ставиться ПЕРЕД перекладом. В Туреччині - теж. Зроби навпаки - починай спочатку
4. Не закладають бюджет на переклад. 500-3 000 EUR на переклади може стати неприємним сюрпризом. Завжди включай цю суму в загальний бюджет купівлі
5. Покладаються на перекладача продавця або агента. На Expat.com постійно пишуть: “Наймай СВОГО перекладача, а не того, якого пропонує ріелтор”
6. Помилки в юридичних термінах. Одне неправильне слово (“сервітут”, “обтяження”) може змінити права доступу до нерухомості і призвести до судових спорів
7. Не готові до оплати готівкою. У Франції та Італії перекладачі при підписанні можуть вимагати cash без чека. Бери готівку
8. Мало присяжних перекладачів з української. В Іспанії їх тільки 4. Замовляй переклад заздалегідь - за кілька тижнів, а не днів
9. Не дають перекладачу документи заздалегідь. В Німеччині перекладач має отримати Kaufvertrag мінімум за 4 робочі дні. Без підготовки він не прийде
10. Думають, що англійська вистачить. В Німеччині нотаріус не прийме англомовний Kaufvertrag. Юридично обов’язковий тільки німецькомовний документ

Документи, які потрібно перекласти: загальний чеклист¶

Незалежно від країни, при купівлі нерухомості зазвичай потрібно перекласти:

Документ	Коли потрібен	Примітка
Закордонний паспорт	Завжди	У більшості країн ЄС достатньо - дані латиницею. В Туреччині потрібен переклад турецькою
Свідоцтво про шлюб	Купівля з партнером	Апостиль + переклад на мову країни
Довіреність	Купівля через представника	Апостиль + переклад. В деяких країнах можна оформити через консульство
Довідка про доходи	Підтвердження джерела коштів	Переклад обов’язковий або рекомендований (залежно від країни)
Виписка з банку	Підтвердження наявності коштів	Переклад рекомендований
Договір купівлі-продажу	Підписання угоди	Зазвичай готує нотаріус мовою країни. Тобі потрібен переклад для розуміння
Податкові документи	Оформлення податкового номера	Залежить від країни

Для попереднього перекладу документів - щоб зрозуміти зміст до підписання або підготувати пакет для адвоката - можна скористатися ChatsControl. А для офіційних документів з юридичною силою потрібен завірений переклад від сертифікованого перекладача відповідної країни.

Якщо ти орендуєш житло за кордоном перед купівлею - подивись порівняння документів для оренди по країнах. А про переклад довідки про доходи для оренди в ЄС - окрема стаття.

FAQ¶

Скільки коштує переклад документів для купівлі нерухомості за кордоном?¶

Від 100 до 3 000 EUR - залежно від країни. Найдешевше в Греції (100-300 EUR) і Туреччині (~190 EUR за довіреність). Найдорожче в Італії (1 000-3 000 EUR, включно з перекладачем при підписанні) та Німеччині (1 000-2 000+ EUR). Завжди закладай ці витрати в загальний бюджет купівлі.

Чи можна використати один і той самий переклад для різних країн?¶

Ні. Кожна країна визнає тільки переклади, зроблені перекладачами з її власної системи. Присяжний переклад, зроблений в Німеччині, не буде визнаний в Іспанії - і навпаки. Виняток: апостиль ставиться один раз в Україні і визнається у всіх країнах-членах Гаазької конвенції.

Чи потрібен перекладач при підписанні у нотаріуса?¶

У Німеччині - обов’язково (вимога § 16 BeurkG). У Франції нотаріус наполягатиме на перекладачеві, але ти можеш привести свого. В Іспанії та Португалії - за потребою. В Греції перекладачем може бути навіть друг, який знає обидві мови. В Туреччині перекладач вже включений у нотаріальний процес.

Яка правильна послідовність: спочатку апостиль чи переклад?¶

У більшості країн правильний порядок: спочатку апостиль в Україні, потім переклад. Це особливо важливо для Греції та Туреччини, де неправильний порядок означає починати все заново. Апостиль ставить Мін’юст України - за кордоном це неможливо.

Чи приймають у деяких країнах документи англійською без перекладу?¶

У Німеччині - ні, тільки німецькою. В Португалії деякі банки приймають англійську. В ОАЕ англійська частково приймається, але для реєстрації нерухомості потрібен переклад на арабську. В Греції для AFM (податкового номера) іноді приймають англійську, але для нотаріуса - тільки грецькою. Безпечний варіант: завжди перекладай на мову країни.