Купівля нерухомості у Греції як українець: документи і переклад

Знайшов квартиру на Криті за 85 000 євро, показав дружині фото - вона вже подумки переїхала. А потім почав розбиратися з документами і зрозумів: грецька бюрократія - це окремий вид мистецтва. Апостиль, переклад на грецьку, нотаріус, адвокат, кадастр, податки… Давай пройдемося по всьому цьому покроково, щоб ти не витрачав тижні на те, що можна розібрати за 15 хвилин.

Чи може українець купити нерухомість у Греції¶

Так, може. Греція дозволяє іноземцям - у тому числі громадянам третіх країн - купувати нерухомість практично без обмежень. Ті самі права, що і у громадян ЄС.

Але є виняток. Для прикордонних районів потрібен спеціальний дозвіл від Міністерства оборони Греції. Це стосується островів Егейського моря біля кордону з Туреччиною (Лесбос, Хіос, Самос, Родос, Кос), частини Криту і Північної Греції біля кордонів з Албанією, Болгарією і Північною Македонією.

Процедура отримання дозволу скоріше формальна і рідко відхиляється, але додає від 2 до 6 місяців до процесу купівлі.

Афіни, Салоніки, Пелопоннес, Міконос, Санторіні і більшість материкової Греції - жодних додаткових дозволів не потрібно. Просто купуєш і оформлюєш.

Що потрібно зробити ДО покупки¶

Перш ніж підписувати будь-які договори, зроби три речі.

1. Отримай AFM (податковий номер)¶

Без AFM (ΑΦΜ - Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) неможливо купити нерухомість у Греції. Це 9-значний податковий номер, який потрібен для будь-якої фінансової операції - від підписання договору до сплати податків. Як його отримати - детально описано в статті про AFM для українців.

2. Відкрий рахунок у грецькому банку¶

Для оплати нерухомості, податків і зборів потрібен рахунок у грецькому банку. Для відкриття знадобиться закордонний паспорт і AFM. Деякі банки просять ще підтвердження адреси та довідку про доходи.

3. Найми грецького адвоката¶

Це не обов’язково за законом, але без адвоката купувати нерухомість у Греції - погана ідея. Адвокат перевіряє юридичну чистоту об’єкта: чи немає боргів, обтяжень, судових спорів, проблем з правом власності.

На форумах для експатів у Греції постійно зустрічається одна і та сама порада: «Найми СВОГО адвоката, а не того, якого пропонує продавець або ріелтор. Конфлікт інтересів - це не теорія, це реальність грецького ринку нерухомості». Послуги адвоката коштують 1-2% від вартості об’єкта.

Покроковий план купівлі¶

Крок 1: Знайди об’єкт¶

Через ріелтора або самостійно на порталах (Spitogatos.gr, XE.gr, Rightmove.co.uk). Ріелтор бере 2-2,5% від ціни - зазвичай платить покупець.

У 2025 році ціни на квартири в Греції зросли на 7-8% порівняно з попереднім роком. В Афінах і Салоніках - ще більше. Тому не варто відкладати, якщо знайшов щось хороше.

Крок 2: Попередній договір і завдаток¶

Домовився з продавцем? Підписуєш попередній договір (προσύμφωνο) і вносиш завдаток - зазвичай 10% від вартості. Цей завдаток - твоя гарантія, що об’єкт знято з продажу.

Якщо ти передумаєш - завдаток не повертається. Якщо передумає продавець - він зобов’язаний повернути подвійну суму.

Крок 3: Перевірка адвокатом (due diligence)¶

Твій адвокат перевіряє:

• Право власності продавця (чи він взагалі має право продавати)
• Відсутність іпотек, арештів і обтяжень
• Відповідність дозволам на будівництво
• Наявність енергетичного сертифіката (ΠΕΑ - Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης)
• Судові спори щодо об’єкта
• Статус земельної ділянки (для будинків)

Якщо адвокат знайшов проблеми - відмовляйся без вагань. Краще втратити час на пошук нового об’єкта, ніж роками судитися.

Крок 4: Підписання акту у нотаріуса¶

Коли перевірки пройдені, нотаріус готує акт купівлі-продажу (συμβόλαιο αγοραπωλησίας). Підписуєш його в присутності нотаріуса.

Якщо не володієш грецькою - на підписанні обов’язково присутній офіційний перекладач. Це вимога закону, а не побажання.

Перед підписанням потрібно:

• Сплатити податок на передачу нерухомості (3,09% від вартості)
• Надати AFM
• Пред’явити всі необхідні документи з перекладом

Крок 5: Реєстрація у Кадастрі¶

Після підписання акт реєструється у Κτηματολόγιο (Кадастрі) або Υποθηκοφυλακείο (Реєстрі нерухомості). Без реєстрації ти не вважаєшся офіційним власником - навіть якщо вже заплатив і отримав ключі. Реєстрація займає від кількох тижнів до 1,5 місяця.

Які документи з України потрібно перекласти¶

Будь-який документ з України, який ти подаєш у Греції, повинен мати апостиль і сертифікований переклад на грецьку. Порядок саме такий: спочатку апостиль в Україні, потім переклад. Не навпаки. Апостиль ставить Мін’юст України - за кордоном це неможливо. Детальніше про правильну послідовність - у статті про присяжний переклад у Греції.

Документи для угоди¶

Хто має право перекладати¶

У Греції офіційний переклад на грецьку виконують три категорії спеціалістів:

• Сертифіковані перекладачі з реєстру МЗС - шукай на порталі metafraseis.services.gov.gr
• Грецькі адвокати зі знанням відповідної мови
• Випускники факультету перекладу Іонійського університету

Тільки переклад від цих спеціалістів приймається нотаріусом і держорганами. Переклад з іншого джерела нотаріус просто відхилить.

Ціни на переклад документів¶

В Афінах ціни на переклад вищі, ніж у менших містах або на островах. Середня ціна за сторінку - 15-25 євро плюс 24% ПДВ.

Якщо потрібен попередній переклад документів для розуміння або підготовки до угоди - ChatsControl зробить переклад онлайн за хвилини. А для офіційного завіреного перекладу вже звертаєшся до сертифікованого перекладача з реєстру.

Скільки коштує купити нерухомість у Греції: всі витрати¶

Окрім ціни самого об’єкта, готуйся до додаткових 7-10% зверху. Ось розбивка:

Приклад: купуєш квартиру за 100 000 євро. Додатково заплатиш приблизно 3 090 (податок) + 1 200 (нотаріус) + 1 500 (адвокат) + 500 (реєстрація) + 2 200 (ріелтор) + 200 (переклади) = близько 8 700 євро зверху.

Приємна новина: ПДВ 24% на нове житло (новобудови) призупинено до 31 грудня 2026 року. Якщо купуєш квартиру від забудовника - це суттєва економія.

Довіреність: якщо ти не в Греції¶

Не обов’язково їхати до Греції для підписання угоди. Можна оформити довіреність (πληρεξούσιο) на грецького адвоката.

Варіант 1: через грецьке консульство. Підписуєш довіреність безпосередньо в консульстві Греції в Україні. Документ одразу грецькою мовою, додатковий апостиль і переклад не потрібні. Найпростіший варіант.

Варіант 2: через нотаріуса в Україні. Оформлюєш довіреність у нотаріуса, ставиш апостиль у Мін’юсті, потім замовляєш сертифікований переклад на грецьку. Довше, але можна зробити не виходячи з рідного міста.

У довіреності обов’язково вказати:

• Конкретну нерухомість (адреса, площа, кадастровий код)
• Повноваження представника (що саме він має право робити: підписати договір, сплатити податки, зареєструвати у Кадастрі)
• Повні дані обох сторін (ПІБ, AFM, паспортні дані, адреса)

Якщо хоча б одна деталь пропущена - нотаріус у Греції відмовить у проведенні угоди.

FAQ¶

Чи може українець вільно купити нерухомість у Греції?¶

Так. Греція не обмежує іноземців у купівлі нерухомості - у тому числі українців. Єдиний виняток: прикордонні райони (деякі Егейські острови, частини Північної Греції), де потрібен дозвіл від Міністерства оборони. Процедура формальна, але додає 2-6 місяців.

Скільки додаткових витрат при купівлі нерухомості у Греції?¶

7-10% від вартості об’єкта. Сюди входять: податок на передачу (3,09%), нотаріус (0,8-1,5%), адвокат (1-2%), реєстрація (~0,5%) і ріелтор (2-2,5%). При купівлі квартири за 100 000 євро - це приблизно 8 000-10 000 євро зверху.

Чи обов’язково їхати до Греції для купівлі нерухомості?¶

Ні. Оформи довіреність на адвоката - через грецьке консульство або через нотаріуса в Україні з апостилем і перекладом на грецьку. Адвокат підпише всі документи, сплатить податки і зареєструє право власності від твого імені.

Які документи з України потрібно перекласти для купівлі нерухомості в Греції?¶

Мінімум - свідоцтво про шлюб (якщо купуєш з партнером) і довіреність (якщо купуєш через представника). Обидва документи потребують апостилю і сертифікованого перекладу на грецьку. Закордонний біометричний паспорт зазвичай перекладати не потрібно - дані в ньому продубльовані латиницею.

Чи дає купівля нерухомості в Греції право на проживання?¶

Залежить від суми. Програма Golden Visa дає дозвіл на проживання для всієї сім’ї, але мінімальна інвестиція: 800 000 євро для Афін і популярних островів, 400 000 євро для менш популярних регіонів. Купівля квартири за 85 000 або навіть 200 000 євро право на проживання не дає - тільки право власності.