Квартира на Кіпрі за 180 000 євро, вид на море, до пляжу 10 хвилин пішки. Звучить як мрія, але для багатьох українців це цілком реальний план - тим більше що Кіпр дозволяє іноземцям купувати нерухомість і навіть отримувати через це ПМЖ. Проблема в іншому: ти знаходиш квартиру, домовляєшся з продавцем, а потім виявляєш, що для оформлення угоди потрібен цілий пакет документів з України - і все це перекладене та завірене. Свідоцтво про шлюб, довідка про несудимість, банківська виписка, паспорт - і кожен документ має свої вимоги до перекладу. Давай розберемося, що саме перекладати, на яку мову, і скільки це коштуватиме.
Хто може купити нерухомість на Кіпрі¶
Перше, що варто знати: Кіпр не забороняє іноземцям купувати нерухомість - навпаки, заохочує. Але правила для громадян ЄС і негромадян ЄС (до яких належать українці) відрізняються.
Громадяни ЄС¶
Якщо ти маєш паспорт будь-якої країни ЄС/ЄЕЗ і живеш на Кіпрі - купуй скільки хочеш, обмежень практично немає. Якщо не живеш на Кіпрі - загальна площа всіх твоїх об’єктів не повинна перевищувати 4 014 м².
Громадяни третіх країн (у тому числі українці)¶
Для тебе є обмеження. Ти можеш купити:
- Максимум два об’єкти нерухомості (наприклад, дві квартири, або квартиру і магазин до 100 м², або квартиру і офіс до 250 м²)
- Або земельну ділянку площею до 4 014 м² під будівництво власного житла
І найголовніше - тобі потрібен дозвіл Ради Міністрів (Council of Ministers Approval). Без цього дозволу угоду оформити не вийде.
Дозвіл Ради Міністрів: як отримати¶
Цей дозвіл - не формальність, а обов’язковий етап для всіх громадян країн поза ЄС. Подається через окружну адміністрацію (District Administration) за місцезнаходженням нерухомості.
Що потрібно подати (форма Comm. 145):
- Заповнена заява Comm. 145 (є на сайті Міністерства внутрішніх справ Кіпру)
- Копія договору купівлі-продажу
- Копія Title Deed (свідоцтво про право власності) на нерухомість
- План землевпорядкування (survey)
- Поверхові плани квартири або будинку
- Підтвердження фінансової спроможності (банківська виписка, довідка про доходи)
- Копії паспортів покупця та подружжя
- Свідоцтво про шлюб з офіційним перекладом (якщо прізвища подружжя різні)
- Копія дозволу на проживання і роботу на Кіпрі (якщо є)
Дозвіл видається безкоштовно. Строк розгляду - від 2-3 тижнів (Нікосія, Ларнака) до 30-45 днів (Лімасол) і кількох місяців (Пафос).
Умови для схвалення:
- У тебе немає судимості ні на Кіпрі, ні в країні походження
- У тебе є стабільний дохід (орієнтир - від 20 000 євро на рік на сім’ю)
- Нерухомість купується для особистого використання, не для спекуляції
Покрокова інструкція: від вибору квартири до Title Deed¶
Крок 1. Знайти нерухомість і юриста¶
Перше - знайти об’єкт. Кіпр невеликий, основні ринки - Лімасол, Пафос, Ларнака, Нікосія і Фамагуста. Друге - найняти юриста. Це не побажання, а необхідність: юрист перевірить чистоту Title Deed, відсутність обтяжень і боргів, і проведе всю угоду. Юридичні послуги коштують 1-2% від вартості нерухомості, мінімум 2 500-3 500 євро плюс ПДВ.
Крок 2. Підписати договір купівлі-продажу (Contract of Sale)¶
Коли домовився про ціну - підписуєш контракт. Перед підписанням юрист запитає у Земельного реєстру (Department of Lands and Surveys) Search Certificate - це довідка про стан нерухомості, яка діє 5 робочих днів.
Зазвичай при підписанні сплачуєш завдаток - від 10% до 30% від ціни.
Крок 3. Зареєструвати контракт у Земельному реєстрі¶
Це критично важливий крок. Контракт потрібно зареєструвати в Department of Lands and Surveys (DLS) протягом 6 місяців після підписання. Реєстрація захищає тебе: після неї продавець не може продати нерухомість комусь іншому і не може відмовитись від угоди.
Крок 4. Подати на дозвіл Ради Міністрів¶
Паралельно з реєстрацією контракту подаєш заяву Comm. 145 в окружну адміністрацію. Чекаєш 2-6 тижнів на рішення.
Крок 5. Оплатити залишок і податки¶
Після отримання дозволу - оплачуєш решту суми. Продавець отримує податкову довідку (Tax Clearance Certificate) про відсутність боргів. Обидві сторони сплачують відповідні збори.
Крок 6. Переоформити Title Deed¶
Обидві сторони (або їхні адвокати за довіреністю) приходять до Земельного реєстру і підписують форми N270 (заява про передачу) і N313 (підтвердження сплати всіх податків). Після цього видається новий Title Deed на твоє ім’я.
Весь процес від підписання контракту до отримання Title Deed займає від 2 до 6 місяців, залежно від типу нерухомості і завантаженості реєстру.
Які документи потрібно перекласти¶
Ось повний список документів для купівлі нерухомості на Кіпрі та вимоги до їх перекладу:
| Документ | Потрібен переклад? | Мова | Примітка |
|---|---|---|---|
| Закордонний паспорт | Ні | - | Копії сторінок з фото та візами |
| Внутрішній паспорт (ID) | Так, якщо подається | Англійська або грецька | Для додаткової ідентифікації |
| Свідоцтво про шлюб | Так | Англійська або грецька | Обов’язково з апостилем |
| Свідоцтво про народження | За потреби | Англійська або грецька | Якщо купуєш на дитину або для ПМЖ |
| Довідка про несудимість | Так | Англійська або грецька | З апостилем, видана не раніше ніж за 6 місяців |
| Банківська виписка | Так | Англійська або грецька | Підтвердження фінансової спроможності |
| Довідка про доходи | Так | Англійська або грецька | Від роботодавця або податкова декларація |
| Довіреність (якщо через представника) | Так | Грецька | Нотаріально завірена, з апостилем |
Апостиль - перед перекладом¶
Ключове правило: спочатку апостиль, потім переклад. Документи з України мають бути апостильовані в Україні до того, як їх перекладатимуть на Кіпрі. Якщо зробити навпаки - перекладач не зможе завірити переклад, бо апостилю ще немає.
Апостиль в Україні ставлять різні органи залежно від типу документа:
- Свідоцтво про народження/шлюб - Міністерство юстиції
- Довідка про несудимість - Міністерство закордонних справ
- Диплом, атестат - Міністерство освіти
Вартість апостилю в Україні - від 500 до 1 500 гривень, термін - від 1 до 10 робочих днів.
Банківські документи: що саме перекладати¶
Банківська виписка - один із ключових документів. Вона підтверджує, що у тебе є кошти на купівлю. Ось що потрібно:
- Виписка з рахунку за останні 3-6 місяців з залишком
- Якщо кошти надійшли нещодавно (продаж іншої нерухомості, спадщина) - краще мати документи-підтвердження джерела
- Виписка має бути з печаткою і підписом банку
Переклад банківської виписки зазвичай обходиться в одну сторінку (якщо це стандартна довідка) або 2-4 сторінки (якщо детальна виписка з операціями). На Кіпрі одна сторінка присяжного перекладу - 18-19 євро.
Грецька чи англійська: на яку мову перекладати¶
Це питання, яке ставлять усі. Коротка відповідь: для купівлі нерухомості англійська працює майже завжди.
Довша відповідь: Кіпр має дві офіційні мови - грецьку і турецьку. Англійська - не офіційна, але 80% населення нею володіє (спадщина Британської імперії). На практиці більшість юристів, нотаріусів і банків працюють англійською. Земельний реєстр (DLS) теж приймає документи англійською.
Але є випадки, коли потрібна саме грецька:
- Довіреність для підпису в суді або у нотаріуса - краще грецькою
- Судові документи (якщо виникне спір щодо нерухомості) - тільки грецькою
- Деякі муніципалітети за межами великих міст можуть наполягати на грецькій
Детальніше про вибір мови перекладу для Кіпру - у нашій статті про дозвіл на проживання.
Присяжний переклад на Кіпрі: як це працює¶
На Кіпрі присяжні перекладачі (Sworn Translators) зареєстровані в Раді присяжних перекладачів при Управлінні преси та інформації (Press and Information Office - PIO). Реєстр доступний на сайті pio.gov.cy. Закон 45(I)/2019 регулює цю систему.
Процес виглядає так:
- Приносиш оригінал документа з апостилем
- Перекладач робить присяжний переклад
- Ставить штамп Республіки Кіпр і марку (stamp duty) вартістю 2 євро
- Отримуєш офіційний переклад, який приймають усі державні органи
Українська є в списку мов PIO - тобто можна знайти перекладача з української на грецьку або англійську напряму, без проміжної мови.
Скільки коштує переклад на Кіпрі¶
| Тип перекладу | Ціна за сторінку (250 слів) | Примітка |
|---|---|---|
| Стандартний документ | 18-19 євро | Свідоцтва, довідки, паспорти |
| Спеціалізований переклад | 25 євро | Юридичні, фінансові документи |
| Марка (stamp duty) | 2 євро | За кожен примірник |
Для типового пакета документів на купівлю нерухомості (свідоцтво про шлюб, довідка про несудимість, банківська виписка, довідка про доходи) розрахуй приблизно 5-8 сторінок. Це 90-200 євро залежно від складності документів.
Альтернатива - замовити переклад ще в Україні через ChatsControl і приїхати на Кіпр із уже готовими перекладами. Це дешевше, але переклади повинні бути виконані присяжним перекладачем або завірені апостилем - залежно від вимог конкретної інстанції.
Податки і витрати при купівлі нерухомості¶
Ціна квартири - це ще не вся сума. Додай зверху від 6% до 24% на податки та збори, залежно від того, купуєш ти нову чи вторинну нерухомість.
Реєстраційні збори (Transfer Fees)¶
Ці збори сплачує покупець при переоформленні Title Deed. Ставка прогресивна:
| Вартість нерухомості | Ставка |
|---|---|
| Перші 85 000 євро | 3% |
| Від 85 001 до 170 000 євро | 5% |
| Понад 170 000 євро | 8% |
Для вторинної нерухомості (де не було сплачено ПДВ) діє знижка 50% на реєстраційний збір. Якщо ПДВ був сплачений (нова нерухомість від забудовника) - реєстраційний збір не стягується взагалі.
Приклад: купуєш вторинну квартиру за 200 000 євро. Повний збір: 85 000 × 3% + 85 000 × 5% + 30 000 × 8% = 2 550 + 4 250 + 2 400 = 9 200 євро. Зі знижкою 50% = 4 600 євро.
ПДВ (VAT) на нову нерухомість¶
Стандартна ставка ПДВ - 19%. Але якщо це твоє перше житло на Кіпрі і ти плануєш у ньому жити, є пільгова ставка 5% на перші 130 м² (для дозволів на будівництво виданих після 31.10.2023) або на перші 200 м² (для більш ранніх дозволів, якщо купівля завершена до 15.06.2026).
Різниця колосальна: на квартиру за 250 000 євро 19% ПДВ = 47 500 євро, а 5% = 12 500 євро. Тому перевіряй, чи підходиш ти під пільгу.
Гербовий збір (Stamp Duty) - скасовано з 2026¶
Чудова новина: з 1 січня 2026 року гербовий збір на Кіпрі повністю скасовано (Закон N. 239(I)/2025). Якщо ти підписуєш договір купівлі-продажу після цієї дати - ніякого гербового збору не платиш. Раніше він становив 0,15% на перші 170 000 євро і 0,20% на суму вище.
Але якщо ти підписав контракт до 31.12.2025, а переоформлення ще не завершено - старі ставки все ще діють.
Інші витрати¶
| Витрата | Сума |
|---|---|
| Юрист | 1-2% від ціни (мін. 2 500-3 500 євро + ПДВ) |
| Оцінка нерухомості (survey) | 300-1 000 євро |
| Підключення комунальних послуг | 200-650 євро |
| Переклад документів | 50-150 євро за документ |
| Апостилювання в Україні | 500-1 500 грн за документ |
Загальний бюджет на витрати¶
Для вторинної нерухомості за 200 000 євро плануй приблизно 10 000-15 000 євро додаткових витрат (реєстраційний збір зі знижкою + юрист + переклади + інше). Для нової нерухомості від забудовника з ПДВ 19% сума буде значно більшою.
Ціни на нерухомість на Кіпрі у 2026 році¶
Середня ціна квадратного метра по країні - 2 500-2 600 євро, але різниця між містами величезна:
| Місто | Ціна за м² (середня) | Квартира 60-80 м² | Особливості |
|---|---|---|---|
| Лімасол | 3 200 євро | 190 000-320 000 євро | Найдорожче місто, бізнес-центр, багато українців |
| Пафос | 2 200-2 800 євро | 130 000-220 000 євро | Популярний серед експатів, пенсіонерів |
| Ларнака | 2 000-2 500 євро | 120 000-200 000 євро | Біля аеропорту, швидко росте |
| Нікосія | 1 800-2 200 євро | 110 000-180 000 євро | Столиця, далеко від моря |
| Фамагуста / Протарас | 2 000-2 600 євро | 120 000-210 000 євро | Курортна зона, сезонний попит |
Лімасол - беззаперечний лідер за цінами: люксові апартаменти на набережній коштують від 6 000 до 10 000+ євро за м². Але в Ларнаці за ті самі гроші ти отримаєш значно більше.
Ціни на Кіпрі ростуть: у 2025 році зростання склало 4,8% в середньому по країні, а в Ларнаці - майже 6%. Тренд продовжується і в 2026 році.
ПМЖ через купівлю нерухомості¶
Один із головних мотивів для купівлі - отримання постійного дозволу на проживання (Permanent Residence Permit). Кіпр пропонує кілька варіантів:
Категорія F (Regulation 6(2))¶
Це класичний варіант для тих, хто має дохід з-за кордону:
- Купівля нерухомості на суму від 100 000 євро (плюс ПДВ)
- Мінімальний річний дохід з-за кордону: від 9 568 євро на одного, плюс 4 613 євро за кожного утриманця
- Не дає права працювати на Кіпрі
Fast-track ПМЖ через інвестиції¶
Для більших інвестицій:
- Купівля нерухомості на суму від 300 000 євро (плюс ПДВ) від забудовника
- Мінімальний річний дохід з-за кордону: від 50 000 євро
- Розгляд заявки - 2 місяці
- Дає постійний статус, але не дає права працювати
Для обох варіантів потрібен пакет документів з присяжним перекладом - свідоцтва про народження і шлюб, довідка про несудимість, підтвердження доходів. Детальніше про тимчасовий захист і проживання на Кіпрі.
Поради з власного досвіду¶
Кілька практичних речей, які не завжди очевидні:
Готуй документи ще в Україні. Апостилювання, отримання довідки про несудимість, банківські виписки - все це легше і дешевше зробити вдома. На Кіпрі тобі залишиться тільки переклад.
Перевіряй Title Deed ретельно. На Кіпрі бувають випадки, коли нерухомість продається без Title Deed (особливо нові об’єкти від забудовників). Це не обов’язково проблема, але юрист має перевірити, чи немає обтяжень, іпотеки забудовника або інших проблем. Один із користувачів кіпрського форуму для іммігрантів розповідав: “Ми купили квартиру в 2019, а Title Deed отримали тільки через 3 роки, бо забудовник мав борги перед банком. Юрист нас попередив, але ми все одно ризикнули - все вийшло добре, просто нерви.”
Відкрий рахунок у кіпрському банку заздалегідь. Для оплати нерухомості та комунальних послуг банківський рахунок необхідний. Для відкриття рахунку теж потрібні перекладені документи - паспорт, довідка про адресу, джерело доходів.
Якщо ти під тимчасовим захистом на Кіпрі - купівля нерухомості можлива, але отримання ПМЖ через інвестиції може мати нюанси. Проконсультуйся з юристом, який розуміє міграційне право для українців. Більше про відкриття бізнесу під тимчасовим захистом.
FAQ¶
Скільки коштує купити квартиру на Кіпрі у 2026 році?¶
Залежить від міста. У Ларнаці можна знайти квартиру від 120 000 євро, у Пафосі - від 130 000 євро, у Лімасолі - від 190 000 євро. Середня ціна квадратного метра по країні - 2 500 євро. Додай 6-24% зверху на податки, юриста, переклади та інші збори - це ще 10 000-30 000 євро залежно від типу нерухомості.
Чи потрібен дозвіл Ради Міністрів для купівлі нерухомості?¶
Так, якщо ти громадянин країни поза ЄС (зокрема України). Подаєш форму Comm. 145 до окружної адміністрації за місцем знаходження нерухомості. Дозвіл безкоштовний, розглядають від 2 до 6 тижнів. Без цього дозволу переоформити Title Deed на себе не вийде.
На яку мову перекладати документи для купівлі нерухомості на Кіпрі?¶
В більшості випадків достатньо англійського перекладу - його приймають і юристи, і банки, і Земельний реєстр. Але для довіреностей і можливих судових процедур краще грецька. Безпечна стратегія: основний пакет англійською, довіреність - грецькою.
Чи можна купити нерухомість на Кіпрі і отримати ПМЖ?¶
Так. Є два варіанти: категорія F (нерухомість від 100 000 євро + дохід від 9 568 євро/рік) або fast-track ПМЖ (нерухомість від 300 000 євро від забудовника + дохід від 50 000 євро/рік). В обох випадках потрібен пакет документів з присяжним перекладом.
Скільки коштує переклад документів на Кіпрі?¶
Присяжний переклад на Кіпрі - 18-25 євро за сторінку (250 слів) плюс 2 євро за марку. Типовий пакет документів для купівлі (4-8 сторінок) обійдеться в 70-200 євро. Це дешевше, ніж у Німеччині (30-60 євро за сторінку), і приблизно як у Греції (15-25 євро + ПДВ).
Потрібен професійний переклад?
AI-переклад + перевірка перекладачем + нотаріальне завірення
Замовити переклад →