4% від вартості квартири на податок, 11 000 лір за оцінку нерухомості, 1 770 лір за нотаріальне завірення кожної сторінки перекладу - і це ще до того, як ти отримав ключі. Одна українка з Анталії ділилася на форумі: “Знайшли квартиру мрії за $85 000, порахували витрати на оформлення - вийшло ще $5 000 зверху. І це я ще не знала про DAB і обов’язкову оцінку від SPK.” Купівля нерухомості в Туреччині для іноземців - це не просто “подивився, заплатив, отримав ключі”. Це окрема процедура з перекладами, нотаріусами, банками і кадастровим управлінням. Давай розберемо кожен крок, щоб ти знав точні суми і документи до того, як підпишеш перший контракт.
Що таке ТАПУ і чому без нього ти нічого не купив¶
ТАПУ (Tapu) - це свідоцтво про право власності на нерухомість у Туреччині. Єдиний документ, який підтверджує що ти - власник квартири, будинку або ділянки. Без ТАПУ нерухомість тобі не належить, навіть якщо ти заплатив усі гроші і живеш у цій квартирі вже рік.
ТАПУ видає Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Генеральне управління кадастру і земельного реєстру) - державний орган, який відповідає за всі операції з нерухомістю в країні. Фізично документ оформлюється в місцевому Tapu Dairesi (кадастровому офісі) того району, де знаходиться нерухомість.
У ТАПУ зазначено:
- Ім’я та прізвище власника (або кількох співвласників з частками)
- Адреса і кадастровий номер об’єкта
- Площа нерухомості
- Тип власності
- Дата реєстрації
Два типи ТАПУ: kat mülkiyeti vs kat irtifakı¶
Якщо купуєш квартиру - зверни увагу, який саме тип ТАПУ ти отримуєш. Це критично.
Kat mülkiyeti (право індивідуальної власності) - це повноцінне ТАПУ на готову нерухомість. Будинок зданий в експлуатацію, має iskan (дозвіл на проживання від муніципалітету), і ти - повноправний власник конкретної квартири. Це те, що тобі потрібно.
Kat irtifakı (право будівельного сервітуту) - це ТАПУ на ще не добудовану нерухомість або на об’єкт, який не отримав iskan. По суті, це право на частку земельної ділянки з прив’язкою до конкретної квартири. Kat irtifakı не дає повних прав - можуть бути проблеми з отриманням ікамету через купівлю нерухомості, деякі комунальні послуги не підключаться на твоє ім’я, і банки неохоче дають іпотеку під такий тип.
Порада: завжди перевіряй тип ТАПУ перед покупкою. Якщо забудовник каже “kat irtifakı, але скоро переведемо на kat mülkiyeti” - уточни терміни і переконайся, що iskan буде отримано. “Скоро” в будівництві може означати і рік, і п’ять.
Чи можуть українці купувати нерухомість в Туреччині¶
Так, українці мають право купувати нерухомість у Туреччині практично нарівні з турецькими громадянами. Але є кілька обмежень, про які краще дізнатися до того, як ти закохався в квартиру з видом на море.
Обмеження для українців¶
Чорноморське узбережжя - заборонена зона. Це головне обмеження для громадян України (і Росії): купівля нерухомості на Чорноморському узбережжі Туреччини заборонена. Трабзон, Самсун, Різе, Ордер, Гіресун, Синоп - не варіант. Обмеження діє через принцип взаємності (reciprocity) в турецькому законодавстві.
Максимум 30 гектарів - сукупна площа всієї нерухомості, яку ти можеш мати по всій Туреччині. Для квартири це нерелевантно (навіть 10 квартир не наберуть 30 га), але якщо плануєш купувати землю - май на увазі.
10% обмеження - іноземці не можуть володіти більше ніж 10% забудованої площі одного району. В деяких популярних районах Антальї чи Аланії це обмеження вже близьке до порогу.
Військові та стратегічні зони - тут нерухомість не продають іноземцям взагалі. Перевіряється автоматично при оформленні ТАПУ.
Де українці купують найчастіше: Анталія, Аланія, Мерсін, Стамбул, Бурса, Ізмір. Ці регіони повністю відкриті для покупки.
Покрокова інструкція: від вибору квартири до ТАПУ в руках¶
Весь процес від “мені подобається ця квартира” до “ТАПУ в моїх руках” займає від 3 до 5 тижнів при хорошому розкладі. Ось кожен крок.
Крок 1: Отримай податковий номер (Vergi Numarası)¶
Це перше, що потрібно зробити. Vergi numarası - турецький ідентифікаційний номер платника податків. Отримати його можна в будь-якому Vergi Dairesi (податковій інспекції) за 10-15 хвилин. Потрібен тільки закордонний паспорт. Безкоштовно.
Без цього номеру не відкриєш рахунок у банку, не оформиш ТАПУ, не підпишеш жоден офіційний документ.
Крок 2: Відкрий банківський рахунок¶
Рахунок у турецькому банку потрібен для переведення грошей за нерухомість і отримання DAB (про нього далі). Більшість банків відкривають рахунок іноземцям при наявності:
- Закордонного паспорта
- Vergi numarası
- Адреси в Туреччині (може бути адреса готелю)
Популярні банки серед іноземців: Ziraat Bankası (державний - зазвичай менше проблем з відкриттям), İş Bankası, Garanti BBVA, Yapı Kredi.
Крок 3: Обміняй валюту і отримай DAB¶
DAB (Döviz Alım Belgesi) - це довідка про купівлю іноземної валюти, яку видає банк. Вона підтверджує, що ти обміняв свої долари або євро на турецькі ліри через турецький банк. Без DAB операцію з ТАПУ не проведуть - це обов’язкова вимога з 2022 року.
Як це працює:
- Переводиш валюту (USD, EUR) на свій турецький рахунок
- Приходиш у банк особисто і обмінюєш валюту на ліри
- Банк видає тобі DAB - офіційний документ з сумою, курсом і датою
Сума в DAB повинна збігатися з сумою, зазначеною в ТАПУ. Якщо в DAB менше - Tapu Dairesi відхилить операцію. Тому заздалегідь уточни точну суму угоди і обміняй з невеликим запасом.
Навіщо Туреччина це зробила? Щоб підтримати курс ліри. Коли іноземець продає долари через турецький банк, ці долари потрапляють до резервів Центробанку. По суті, ти допомагаєш турецькій економіці кожною своєю покупкою.
Крок 4: Замов оцінку нерухомості (Ekspertiz Raporu)¶
З 2019 року для всіх угод за участю іноземців обов’язкова офіційна оцінка нерухомості від компанії з ліцензією SPK (Sermaye Piyasası Kurulu - Комісія з ринку капіталів). Без цього звіту ТАПУ не оформлять.
Вартість оцінки у 2026 році:
| Площа нерухомості | Мінімальна вартість оцінки |
|---|---|
| До 150 м² | 11 000 TL |
| 150-250 м² | 11 748 TL |
| 251-500 м² | 13 478 TL |
Плюс додатково 140 TL за інформаційний центр і 100 TL за пай Союзу оцінювачів. Звіт готується 3-5 робочих днів.
Оцінена вартість може відрізнятися від ціни покупки. Якщо оцінка нижча за ціну - ти заплатиш більше податків (бо податок рахується від більшої суми). Якщо вища - теж не проблема, але в ТАПУ буде записана реальна ціна угоди.
Крок 5: Оформи DASK - обов’язкову страховку від землетрусів¶
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) - це обов’язкове страхування від землетрусів. Без нього ТАПУ не оформлять. Туреччина знаходиться в сейсмічно активній зоні, і після катастрофічного землетрусу в лютому 2023 року ця страховка - не формальність, а реальний захист.
Вартість DASK - від 35 до 100 євро на рік, залежно від площі і розташування. Максимальне покриття у 2025 році - 1 913 059 TL. Це не повна страховка вартості квартири (зазвичай покриває близько 15% реальної вартості), але вона обов’язкова.
DASK покриває пошкодження від землетрусів, а також пожеж, вибухів і цунамі, спричинених землетрусом. Для повного захисту потрібна додаткова страховка (konut sigortası), але вона не обов’язкова для оформлення ТАПУ.
Крок 6: Переклад документів¶
Ось тут починається найцікавіше - і саме тут більшість українців потрапляють у пастку. Для оформлення ТАПУ потрібні перекладені та нотаріально завірені документи. Детальніше про систему yeminli tercüme і noter onaylı tercüme ми вже писали, але ось що стосується купівлі нерухомості.
Які документи потрібно перекласти¶
Закордонний паспорт - noter onaylı tercüme (присяжний переклад з нотаріальним завіренням). Перекладається сторінка з фото та основними даними. Вартість: переклад 800-1 500 TL + нотаріальне завірення 1 370 TL.
Довіреність (Vekâletname) - потрібна, якщо ти не можеш особисто бути при оформленні ТАПУ і доручаєш це адвокату або ріелтору. Оформлюється у турецького нотаріуса. Якщо довіреність оформлена в Україні - потрібен апостиль і noter onaylı tercüme.
Свідоцтво про шлюб - якщо купуєш нерухомість разом з подружжям або потрібно підтвердити сімейний стан. Апостиль + noter onaylı tercüme.
Документи на нерухомість - якщо купуєш у іноземного власника і договір складений не турецькою мовою, його потрібно перекласти. Зазвичай договір купівлі-продажу (satış vaadi sözleşmesi) складається турецькою мовою ріелтором або адвокатом.
Нотаріальне завірення: скільки коштує¶
Всі нотаріуси в Туреччині беруть однакову ставку - вона встановлена Нотаріальною палатою. У 2026 році:
- Паспорт (1 сторінка) - 1 370 TL за нотаріальне завірення
- Стандартний документ (1 сторінка) - 1 770 TL за нотаріальне завірення
- Довіреність, контракт (складний документ) - до 5 310 TL за нотаріальне завірення
Це тільки нотаріальний збір, без вартості самого перекладу. Переклад оплачується окремо перекладачу.
Присяжний перекладач у Tapu Dairesi¶
Якщо ти не розмовляєш турецькою (а більшість українців не розмовляють) - при оформленні ТАПУ обов’язково повинен бути присутній yeminli tercüman (присяжний перекладач). Це не опція, а законодавча вимога.
Перекладач пояснює тобі зміст усіх документів, які ти підписуєш, включно з актом про відсутність взаємних претензій між покупцем і продавцем. Вартість присяжного перекладача в Tapu Dairesi - 3 000-5 000 TL (100-150 євро).
Це єдина різниця між оформленням ТАПУ для турецького громадянина і для іноземця - обов’язкова присутність перекладача. Все інше ідентично.
Крок 7: День оформлення ТАПУ в Tapu Dairesi¶
Коли всі документи зібрані, DAB отримано, оцінка готова і DASK оплачений - записуєшся на прийом до Tapu Dairesi. Сама процедура займає 1-2 години.
Що відбувається:
- Покупець і продавець (або їхні представники за довіреністю) приходять у Tapu Dairesi
- Присяжний перекладач перекладає зміст угоди покупцю-іноземцю
- Обидві сторони підписують документи
- Оплачується податок на передачу власності (harç) - 4% від зазначеної в ТАПУ вартості
- Оплачується döner sermaye ücreti (адміністративний збір) - близько 790 євро у 2026 році
- ТАПУ реєструється на ім’я нового власника
Саме ТАПУ видають або в той же день (якщо все в електронному вигляді через систему Web-Tapu), або протягом 3-5 робочих днів.
Повна розбивка витрат на оформлення нерухомості¶
Ось таблиця всіх витрат, які ти понесеш крім самої ціни квартири. Суми актуальні для 2026 року.
| Стаття витрат | Сума | Примітка |
|---|---|---|
| Податок на передачу (harç) | 4% від вартості в ТАПУ | Зазвичай ділять 2%+2% між покупцем і продавцем |
| Döner sermaye ücreti | ~790 EUR | Адміністративний збір Tapu Dairesi |
| Оцінка нерухомості (SPK) | від 11 000 TL | Залежить від площі |
| DASK (страховка від землетрусів) | 35-100 EUR | Обов’язкова |
| Присяжний переклад паспорта | 800-1 500 TL | Без нотаріального завірення |
| Нотаріальне завірення перекладу | 1 370-1 770 TL/сторінка | Єдина ставка по всій Туреччині |
| Присяжний перекладач у Tapu Dairesi | 3 000-5 000 TL | Обов’язковий для іноземців |
| Біометричні фото | 50-100 TL | 2 фото 3x4 |
| Юридичний супровід (адвокат) | 1 000-3 000 EUR | Не обов’язково, але рекомендовано |
В середньому додаткові витрати на оформлення складають 8-12% від вартості нерухомості. Якщо купуєш квартиру за $100 000 - рахуй ще $8 000-12 000 на збори, податки і переклади.
Ікамет через купівлю нерухомості: поріг $200 000¶
Купівля нерухомості в Туреччині дає право подати на короткострокову ікамет (дозвіл на проживання). Але з жовтня 2023 року діє мінімальний поріг - $200 000 кадастрової вартості.
Що це означає на практиці¶
- Ціна нерухомості в ТАПУ повинна бути не менше $200 000 за курсом Центробанку на день покупки
- Це не ринкова ціна, а саме та вартість, що записана в ТАПУ і підтверджена оцінкою SPK
- Одна нерухомість - одна ікамет. Якщо купив кілька квартир, подати можна тільки за однією
- Ікамет видається на строк до 2 років з можливістю продовження
- Подавати потрібно онлайн через e-ikamet.goc.gov.tr
До жовтня 2023 року пороги були нижчими - $75 000 для великих міст і $50 000 для маленьких. Зараз єдиний поріг $200 000 для всієї країни.
Якщо квартира коштує менше $200 000 - ти все одно можеш її купити і жити в Туреччині, але ікамет доведеться оформлювати на інших підставах (наприклад, туристична ікамет з орендою).
Додаткові документи для ікамету через нерухомість¶
Крім стандартного пакету документів для ікамету (паспорт, фото, страховка), для ікамету через нерухомість додатково потрібні:
- ТАПУ (копія)
- Оцінка нерухомості (SPK звіт)
- Довідка про адресу (ikametgah belgesi) - отримується в місцевому муніципалітеті або через e-Devlet
Всі іноземні документи - з noter onaylı tercüme.
Громадянство Туреччини через інвестиції в нерухомість¶
Якщо вартість нерухомості становить $400 000 або більше - ти маєш право подати на турецьке громадянство. Це одна з найпопулярніших програм “паспорт за інвестиції” у світі.
Умови:
- Мінімальна вартість - $400 000 (раніше було $250 000)
- Заборона на продаж протягом 3 років після покупки
- Можна купити декілька об’єктів на загальну суму $400 000
- Подавати на громадянство можна одразу після отримання ТАПУ
- Включає подружжя і дітей до 18 років
- Розгляд - від 3 до 6 місяців
Які документи потрібно перекласти для подачі на громадянство:
- Паспорт (noter onaylı tercüme)
- Свідоцтво про народження з апостилем + noter onaylı tercüme
- Свідоцтво про шлюб з апостилем + noter onaylı tercüme (якщо подаєш на сім’ю)
- Свідоцтва про народження дітей з апостилем + noter onaylı tercüme
- Довідка про несудимість з апостилем + noter onaylı tercüme
Вартість перекладу і завірення всього пакету для сім’ї з 2 дорослих і 1 дитини: орієнтовно 15 000-25 000 TL (переклад + нотаріальне завірення). Плюс витрати на апостилювання документів в Україні.
Типові помилки при купівлі нерухомості¶
Збираємо з форумів і від ріелторів - ось на чому спотикаються українці найчастіше.
Помилка 1: Переклад без нотаріального завірення¶
Зробив yeminli tercüme, але забув noter onaylı. Tapu Dairesi не приймає переклад тільки з печаткою перекладача - потрібен ще штамп нотаріуса. Як ми детально розбирали раніше, noter onaylı tercüme - обов’язковий стандарт для всіх державних установ.
Помилка 2: DAB на іншу суму¶
Сума в DAB повинна точно збігатися з сумою в ТАПУ. Якщо обміняв $85 000, а в угоді написано $87 000 - Tapu Dairesi не проведе операцію. Краще обміняти з невеликим запасом.
Помилка 3: Купівля kat irtifakı замість kat mülkiyeti¶
Забудовник обіцяє “скоро переведемо на kat mülkiyeti”, але “скоро” може тривати роками. Без kat mülkiyeti ти власник частки землі, а не конкретної квартири. Перевіряй тип ТАПУ до підписання попереднього договору.
Помилка 4: Чорноморське узбережжя¶
Ріелтор показує квартиру в Трабзоні з видом на море за смішні гроші. Ти вже уявляєш себе з чаєм на балконі. А потім Tapu Dairesi відмовляє, бо українцям там купувати не можна. Гроші за ріелтора і поїздку - втрачені.
Помилка 5: Економія на адвокаті¶
Юридичний супровід коштує 1 000-3 000 євро, і багато хто вважає це зайвою витратою. Але адвокат перевіряє чистоту титулу, відсутність обтяжень (haciz - арешт на нерухомість через борги) і правильність усіх документів. Один клієнт ділився: “Зекономив на адвокаті, купив квартиру - через 3 місяці дізнався, що на ній висить борг попереднього власника за 2 роки комуналки. Довелося судитися.”
Помилка 6: Не перевірив iskan¶
Iskan (yapı kullanma izin belgesi) - це дозвіл на проживання від муніципалітету, що підтверджує відповідність будинку будівельним нормам. Без iskan - проблеми з підключенням води і електрики на своє ім’я, а також з оформленням kat mülkiyeti.
Щорічні витрати на утримання нерухомості¶
Після оформлення ТАПУ ти стаєш повноцінним власником з усіма обов’язками. Ось на що рахуй щорічно:
| Витрата | Сума | Примітка |
|---|---|---|
| Emlak vergisi (податок на нерухомість) | 0,1-0,6% від податкової вартості | У великих містах вище |
| DASK (поновлення) | 35-100 EUR/рік | Обов’язкове |
| Aidat (внески на утримання будинку) | 300-1 500 TL/місяць | Залежить від комплексу |
| Комунальні послуги | 500-2 000 TL/місяць | Вода, електрика, газ, інтернет |
Emlak vergisi сплачується двома частинами: перша - до кінця травня, друга - до кінця листопада. Іноземці платять таку ж ставку, як і турецькі громадяни.
Переклад документів через ChatsControl¶
Якщо тобі потрібен переклад паспорта, свідоцтва про народження або інших документів для купівлі нерухомості в Туреччині - ChatsControl може допомогти з підготовкою перекладу. Для процедур в Tapu Dairesi потрібен noter onaylı tercüme, але підготувати текст перекладу можна заздалегідь - це зекономить час і гроші у присяжного перекладача.
Якщо ти тільки починаєш збирати документи і хочеш зрозуміти, що написано в турецькій оцінці нерухомості, договорі купівлі-продажу або виписці з банку - завірений переклад з турецької на українську допоможе розібратися в деталях до підписання.
FAQ¶
Скільки коштує оформлення ТАПУ в Туреччині для іноземця?¶
Фіксованої ціни немає - ти платиш податок 4% від вартості нерухомості (зазвичай ділять навпіл з продавцем, по 2%), адміністративний збір döner sermaye (~790 EUR), оцінку (~11 000 TL), DASK (~35-100 EUR), переклад з нотаріальним завіренням (~3 000-5 000 TL) і присяжного перекладача (~3 000-5 000 TL). В середньому додаткові витрати складають 8-12% від ціни нерухомості.
Де українцям заборонено купувати нерухомість в Туреччині?¶
Громадянам України заборонено купувати нерухомість на Чорноморському узбережжі Туреччини - провінції Трабзон, Самсун, Різе, Артвін, Орду, Гіресун, Синоп та інші чорноморські регіони. В решті країни - Анталія, Аланія, Стамбул, Ізмір, Мерсін, Бурса - купівля повністю дозволена.
Чи потрібен присяжний перекладач при оформленні ТАПУ?¶
Так, якщо ти не розмовляєш турецькою - присутність yeminli tercüman (присяжного перекладача) при оформленні ТАПУ обов’язкова за законом. Перекладач пояснює зміст усіх документів і переводить усне спілкування під час процедури. Вартість - 3 000-5 000 TL.
Що таке DAB і навіщо він потрібен при купівлі нерухомості?¶
DAB (Döviz Alım Belgesi) - це довідка від турецького банку, що підтверджує обмін іноземної валюти на турецькі ліри. Обов’язкова вимога з 2022 року для всіх операцій з нерухомістю за участю іноземців. Без DAB Tapu Dairesi не проведе реєстрацію. Сума в DAB повинна збігатися з вартістю нерухомості в ТАПУ.
Чи можна отримати ікамет через купівлю нерухомості?¶
Так, але з жовтня 2023 року мінімальна вартість нерухомості для отримання ікамету складає $200 000 (за кадастровою оцінкою). Якщо нерухомість дешевша - ти все одно можеш її купити, але ікамет доведеться оформлювати на інших підставах. Ікамет через нерухомість видається на строк до 2 років.
Потрібен професійний переклад?
AI-переклад + перевірка перекладачем + нотаріальне завірення
Замовити переклад →