Квартира на Кипре за 180 000 евро, вид на море, до пляжа 10 минут пешком. Звучит как мечта, но для многих украинцев это вполне реальный план - тем более что Кипр разрешает иностранцам покупать недвижимость и даже получать через это ПМЖ. Проблема в другом: ты находишь квартиру, договариваешься с продавцом, а потом выясняется, что для оформления сделки нужен целый пакет документов из Украины - и всё это переведённое и заверенное. Свидетельство о браке, справка о несудимости, банковская выписка, паспорт - и у каждого документа свои требования к переводу. Давай разберёмся, что именно переводить, на какой язык, и сколько это обойдётся.
Кто может купить недвижимость на Кипре¶
Первое, что стоит знать: Кипр не запрещает иностранцам покупать недвижимость - наоборот, поощряет. Но правила для граждан ЕС и неграждан ЕС (к которым относятся украинцы) отличаются.
Граждане ЕС¶
Если у тебя паспорт любой страны ЕС/ЕЭЗ и ты живёшь на Кипре - покупай сколько хочешь, ограничений практически нет. Если не живёшь на Кипре - общая площадь всех твоих объектов не должна превышать 4 014 м².
Граждане третьих стран (в том числе украинцы)¶
Для тебя есть ограничения. Ты можешь купить:
- Максимум два объекта недвижимости (например, две квартиры, или квартиру и магазин до 100 м², или квартиру и офис до 250 м²)
- Или земельный участок площадью до 4 014 м² под строительство собственного жилья
И самое главное - тебе нужно разрешение Совета Министров (Council of Ministers Approval). Без этого разрешения сделку оформить не получится.
Разрешение Совета Министров: как получить¶
Это разрешение - не формальность, а обязательный этап для всех граждан стран вне ЕС. Подаётся через окружную администрацию (District Administration) по месту нахождения недвижимости.
Что нужно подать (форма Comm. 145):
- Заполненное заявление Comm. 145 (есть на сайте Министерства внутренних дел Кипра)
- Копия договора купли-продажи
- Копия Title Deed (свидетельство о праве собственности) на недвижимость
- План землеустройства (survey)
- Поэтажные планы квартиры или дома
- Подтверждение финансовой состоятельности (банковская выписка, справка о доходах)
- Копии паспортов покупателя и супруга/супруги
- Свидетельство о браке с официальным переводом (если фамилии супругов разные)
- Копия вида на жительство и разрешения на работу на Кипре (если есть)
Разрешение выдаётся бесплатно. Срок рассмотрения - от 2-3 недель (Никосия, Ларнака) до 30-45 дней (Лимассол) и нескольких месяцев (Пафос).
Условия одобрения:
- У тебя нет судимости ни на Кипре, ни в стране происхождения
- У тебя стабильный доход (ориентир - от 20 000 евро в год на семью)
- Недвижимость покупается для личного использования, не для спекуляции
Пошаговая инструкция: от выбора квартиры до Title Deed¶
Шаг 1. Найти недвижимость и юриста¶
Первое - найти объект. Кипр небольшой, основные рынки - Лимассол, Пафос, Ларнака, Никосия и Фамагуста. Второе - нанять юриста. Это не пожелание, а необходимость: юрист проверит чистоту Title Deed, отсутствие обременений и долгов, и проведёт всю сделку. Юридические услуги стоят 1-2% от стоимости недвижимости, минимум 2 500-3 500 евро плюс НДС.
Шаг 2. Подписать договор купли-продажи (Contract of Sale)¶
Когда договорился о цене - подписываешь контракт. Перед подписанием юрист запрашивает у Земельного реестра (Department of Lands and Surveys) Search Certificate - это справка о состоянии недвижимости, действующая 5 рабочих дней.
Обычно при подписании платишь задаток - от 10% до 30% от цены.
Шаг 3. Зарегистрировать контракт в Земельном реестре¶
Критически важный шаг. Контракт нужно зарегистрировать в Department of Lands and Surveys (DLS) в течение 6 месяцев после подписания. Регистрация защищает тебя: после неё продавец не может продать недвижимость кому-то другому и не может отказаться от сделки.
Шаг 4. Подать на разрешение Совета Министров¶
Параллельно с регистрацией контракта подаёшь заявление Comm. 145 в окружную администрацию. Ждёшь 2-6 недель решения.
Шаг 5. Оплатить остаток и налоги¶
После получения разрешения - оплачиваешь оставшуюся сумму. Продавец получает налоговую справку (Tax Clearance Certificate) об отсутствии долгов. Обе стороны оплачивают соответствующие сборы.
Шаг 6. Переоформить Title Deed¶
Обе стороны (или их адвокаты по доверенности) приходят в Земельный реестр и подписывают формы N270 (заявление о передаче) и N313 (подтверждение уплаты всех налогов). После этого выдаётся новый Title Deed на твоё имя.
Весь процесс от подписания контракта до получения Title Deed занимает от 2 до 6 месяцев, в зависимости от типа недвижимости и загруженности реестра.
Какие документы нужно перевести¶
Полный список документов для покупки недвижимости на Кипре и требования к их переводу:
| Документ | Нужен перевод? | Язык | Примечание |
|---|---|---|---|
| Загранпаспорт | Нет | - | Копии страниц с фото и визами |
| Внутренний паспорт (ID) | Да, если подаётся | Английский или греческий | Для дополнительной идентификации |
| Свидетельство о браке | Да | Английский или греческий | Обязательно с апостилем |
| Свидетельство о рождении | По необходимости | Английский или греческий | Если покупаешь на ребёнка или для ПМЖ |
| Справка о несудимости | Да | Английский или греческий | С апостилем, выданная не ранее чем за 6 месяцев |
| Банковская выписка | Да | Английский или греческий | Подтверждение финансовой состоятельности |
| Справка о доходах | Да | Английский или греческий | От работодателя или налоговая декларация |
| Доверенность (если через представителя) | Да | Греческий | Нотариально заверенная, с апостилем |
Апостиль - до перевода¶
Ключевое правило: сначала апостиль, потом перевод. Документы из Украины должны быть апостилированы в Украине до того, как их будут переводить на Кипре. Если сделать наоборот - переводчик не сможет заверить перевод, потому что апостиля ещё нет.
Апостиль в Украине ставят разные органы в зависимости от типа документа:
- Свидетельство о рождении/браке - Министерство юстиции
- Справка о несудимости - Министерство иностранных дел
- Диплом, аттестат - Министерство образования
Стоимость апостиля в Украине - от 500 до 1 500 гривен, срок - от 1 до 10 рабочих дней.
Банковские документы: что именно переводить¶
Банковская выписка - один из ключевых документов. Она подтверждает, что у тебя есть средства на покупку. Вот что нужно:
- Выписка со счёта за последние 3-6 месяцев с остатком
- Если средства поступили недавно (продажа другой недвижимости, наследство) - лучше иметь документы-подтверждение источника
- Выписка должна быть с печатью и подписью банка
Перевод банковской выписки обычно обходится в одну страницу (если это стандартная справка) или 2-4 страницы (если детальная выписка с операциями). На Кипре одна страница присяжного перевода - 18-19 евро.
Греческий или английский: на какой язык переводить¶
Этот вопрос задают все. Короткий ответ: для покупки недвижимости английский работает почти всегда.
Длинный ответ: Кипр имеет два официальных языка - греческий и турецкий. Английский - не официальный, но 80% населения им владеет (наследие Британской империи). На практике большинство юристов, нотариусов и банков работают на английском. Земельный реестр (DLS) тоже принимает документы на английском.
Но есть случаи, когда нужен именно греческий:
- Доверенность для подписи в суде или у нотариуса - лучше на греческом
- Судебные документы (если возникнет спор по недвижимости) - только на греческом
- Некоторые муниципалитеты за пределами крупных городов могут настаивать на греческом
Подробнее о выборе языка перевода для Кипра - в нашей статье о виде на жительство.
Присяжный перевод на Кипре: как это работает¶
На Кипре присяжные переводчики (Sworn Translators) зарегистрированы в Совете присяжных переводчиков при Управлении прессы и информации (Press and Information Office - PIO). Реестр доступен на сайте pio.gov.cy. Закон 45(I)/2019 регулирует эту систему.
Процесс выглядит так:
- Приносишь оригинал документа с апостилем
- Переводчик делает присяжный перевод
- Ставит штамп Республики Кипр и марку (stamp duty) стоимостью 2 евро
- Получаешь официальный перевод, который принимают все государственные органы
Украинский язык есть в списке языков PIO - то есть можно найти переводчика с украинского на греческий или английский напрямую, без промежуточного языка.
Сколько стоит перевод на Кипре¶
| Тип перевода | Цена за страницу (250 слов) | Примечание |
|---|---|---|
| Стандартный документ | 18-19 евро | Свидетельства, справки, паспорта |
| Специализированный перевод | 25 евро | Юридические, финансовые документы |
| Марка (stamp duty) | 2 евро | За каждый экземпляр |
Для типичного пакета документов на покупку недвижимости (свидетельство о браке, справка о несудимости, банковская выписка, справка о доходах) рассчитывай примерно 5-8 страниц. Это 90-200 евро в зависимости от сложности документов.
Альтернатива - заказать перевод ещё в Украине через ChatsControl и приехать на Кипр с уже готовыми переводами. Это дешевле, но переводы должны быть выполнены присяжным переводчиком или заверены апостилем - в зависимости от требований конкретной инстанции.
Налоги и расходы при покупке недвижимости¶
Цена квартиры - это ещё не вся сумма. Добавь сверху от 6% до 24% на налоги и сборы, в зависимости от того, покупаешь ты новую или вторичную недвижимость.
Регистрационные сборы (Transfer Fees)¶
Эти сборы оплачивает покупатель при переоформлении Title Deed. Ставка прогрессивная:
| Стоимость недвижимости | Ставка |
|---|---|
| Первые 85 000 евро | 3% |
| От 85 001 до 170 000 евро | 5% |
| Свыше 170 000 евро | 8% |
Для вторичной недвижимости (где не был уплачен НДС) действует скидка 50% на регистрационный сбор. Если НДС был уплачен (новая недвижимость от застройщика) - регистрационный сбор не взимается вовсе.
Пример: покупаешь вторичную квартиру за 200 000 евро. Полный сбор: 85 000 × 3% + 85 000 × 5% + 30 000 × 8% = 2 550 + 4 250 + 2 400 = 9 200 евро. Со скидкой 50% = 4 600 евро.
НДС (VAT) на новую недвижимость¶
Стандартная ставка НДС - 19%. Но если это твоё первое жильё на Кипре и ты планируешь в нём жить, есть льготная ставка 5% на первые 130 м² (для разрешений на строительство, выданных после 31.10.2023) или на первые 200 м² (для более ранних разрешений, если покупка завершена до 15.06.2026).
Разница колоссальная: на квартиру за 250 000 евро 19% НДС = 47 500 евро, а 5% = 12 500 евро. Поэтому проверяй, подходишь ли ты под льготу.
Гербовый сбор (Stamp Duty) - отменён с 2026¶
Хорошая новость: с 1 января 2026 года гербовый сбор на Кипре полностью отменён (Закон N. 239(I)/2025). Если ты подписываешь договор купли-продажи после этой даты - никакого гербового сбора не платишь. Раньше он составлял 0,15% на первые 170 000 евро и 0,20% на сумму выше.
Но если ты подписал контракт до 31.12.2025, а переоформление ещё не завершено - старые ставки всё ещё действуют.
Другие расходы¶
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Юрист | 1-2% от цены (мин. 2 500-3 500 евро + НДС) |
| Оценка недвижимости (survey) | 300-1 000 евро |
| Подключение коммунальных услуг | 200-650 евро |
| Перевод документов | 50-150 евро за документ |
| Апостилирование в Украине | 500-1 500 грн за документ |
Общий бюджет на расходы¶
Для вторичной недвижимости за 200 000 евро планируй примерно 10 000-15 000 евро дополнительных расходов (регистрационный сбор со скидкой + юрист + переводы + прочее). Для новой недвижимости от застройщика с НДС 19% сумма будет значительно больше.
Цены на недвижимость на Кипре в 2026 году¶
Средняя цена квадратного метра по стране - 2 500-2 600 евро, но разница между городами огромная:
| Город | Цена за м² (средняя) | Квартира 60-80 м² | Особенности |
|---|---|---|---|
| Лимассол | 3 200 евро | 190 000-320 000 евро | Самый дорогой город, бизнес-центр, много украинцев |
| Пафос | 2 200-2 800 евро | 130 000-220 000 евро | Популярен среди экспатов, пенсионеров |
| Ларнака | 2 000-2 500 евро | 120 000-200 000 евро | Рядом с аэропортом, быстро растёт |
| Никосия | 1 800-2 200 евро | 110 000-180 000 евро | Столица, далеко от моря |
| Фамагуста / Протарас | 2 000-2 600 евро | 120 000-210 000 евро | Курортная зона, сезонный спрос |
Лимассол - безусловный лидер по ценам: люксовые апартаменты на набережной стоят от 6 000 до 10 000+ евро за м². Но в Ларнаке за те же деньги ты получишь значительно больше.
Цены на Кипре растут: в 2025 году рост составил 4,8% в среднем по стране, а в Ларнаке - почти 6%. Тренд продолжается и в 2026 году.
ПМЖ через покупку недвижимости¶
Один из главных мотивов для покупки - получение постоянного вида на жительство (Permanent Residence Permit). Кипр предлагает несколько вариантов:
Категория F (Regulation 6(2))¶
Это классический вариант для тех, у кого доход из-за рубежа:
- Покупка недвижимости на сумму от 100 000 евро (плюс НДС)
- Минимальный годовой доход из-за рубежа: от 9 568 евро на одного, плюс 4 613 евро за каждого иждивенца
- Не даёт права работать на Кипре
Fast-track ПМЖ через инвестиции¶
Для более крупных инвестиций:
- Покупка недвижимости на сумму от 300 000 евро (плюс НДС) от застройщика
- Минимальный годовой доход из-за рубежа: от 50 000 евро
- Рассмотрение заявки - 2 месяца
- Даёт постоянный статус, но не даёт права работать
Для обоих вариантов нужен пакет документов с присяжным переводом - свидетельства о рождении и браке, справка о несудимости, подтверждение доходов. Подробнее о временной защите и проживании на Кипре.
Практические советы¶
Несколько вещей, которые не всегда очевидны:
Готовь документы ещё в Украине. Апостилирование, получение справки о несудимости, банковские выписки - всё это проще и дешевле сделать дома. На Кипре тебе останется только перевод.
Проверяй Title Deed тщательно. На Кипре бывают случаи, когда недвижимость продаётся без Title Deed (особенно новые объекты от застройщиков). Это не обязательно проблема, но юрист должен проверить, нет ли обременений, ипотеки застройщика или других проблем. Один из пользователей кипрского форума для иммигрантов рассказывал: “Мы купили квартиру в 2019, а Title Deed получили только через 3 года, потому что застройщик имел долги перед банком. Юрист нас предупредил, но мы всё равно рискнули - всё получилось хорошо, просто нервы.”
Открой счёт в кипрском банке заранее. Для оплаты недвижимости и коммунальных услуг банковский счёт необходим. Для открытия счёта тоже нужны переведённые документы - паспорт, справка об адресе, источник доходов.
Если ты под временной защитой на Кипре - покупка недвижимости возможна, но получение ПМЖ через инвестиции может иметь нюансы. Проконсультируйся с юристом, который понимает миграционное право для украинцев. Подробнее об открытии бизнеса под временной защитой.
FAQ¶
Сколько стоит купить квартиру на Кипре в 2026 году?¶
Зависит от города. В Ларнаке можно найти квартиру от 120 000 евро, в Пафосе - от 130 000 евро, в Лимассоле - от 190 000 евро. Средняя цена квадратного метра по стране - 2 500 евро. Добавь 6-24% сверху на налоги, юриста, переводы и прочие сборы - это ещё 10 000-30 000 евро в зависимости от типа недвижимости.
Нужно ли разрешение Совета Министров для покупки недвижимости?¶
Да, если ты гражданин страны вне ЕС (в том числе Украины). Подаёшь форму Comm. 145 в окружную администрацию по месту нахождения недвижимости. Разрешение бесплатное, рассматривают от 2 до 6 недель. Без этого разрешения переоформить Title Deed на себя не получится.
На какой язык переводить документы для покупки недвижимости на Кипре?¶
В большинстве случаев достаточно английского перевода - его принимают и юристы, и банки, и Земельный реестр. Но для доверенностей и возможных судебных процедур лучше греческий. Безопасная стратегия: основной пакет на английском, доверенность - на греческом.
Можно ли купить недвижимость на Кипре и получить ПМЖ?¶
Да. Есть два варианта: категория F (недвижимость от 100 000 евро + доход от 9 568 евро/год) или fast-track ПМЖ (недвижимость от 300 000 евро от застройщика + доход от 50 000 евро/год). В обоих случаях нужен пакет документов с присяжным переводом.
Сколько стоит перевод документов на Кипре?¶
Присяжный перевод на Кипре - 18-25 евро за страницу (250 слов) плюс 2 евро за марку. Типичный пакет документов для покупки (4-8 страниц) обойдётся в 70-200 евро. Это дешевле, чем в Германии (30-60 евро за страницу), и примерно как в Греции (15-25 евро + НДС).
Нужен профессиональный перевод?
AI-перевод + проверка переводчиком + нотариальное заверение
Заказать перевод →